明修栈道，暗度陈仓：青客赴美IPO的资本逻辑

分散式长租公寓服务商青客公寓近日向美国证券交易委员会递交F-1招股文件，欲发行美国存托股票募资至多1亿美元。相比头部企业自如、蛋壳公寓，青客提前一步，或将成为首个上市的长租公寓。

青客法定代表人金光杰曾做律师时就开始做投资，创办青客之初，就按照上市公司要求，确保企业下一步有人投资，他将这看作创业成功的秘诀之一。

为什么是青客

房东东创始人全雳分析，青客引入摩根士丹利，对其赴美上市很有帮助，在美国资本市场，承销商扮演的角色非常重要。

相比其他公寓品牌不断融资，亏损逐渐扩大，青客小步快走，融资金额不大。知情人士透露，青客创立后，保持每8-9个月融资一次的节奏，最近一笔风投是2018年4月，凯欣资本和大摩投资1亿美元。即便此次赴美上市，融资规模也仅在1亿美元左右。青客没有一次性融资稀释股权，金光杰直接持有30.3%股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%，为最大机构投资人。纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

“这样的扩张路径，相比链家、蛋壳更老道。”全雳透露，青客可能在今年12月完成上市。

但由于使用租金贷，青客难免产生纠纷。不少号称青客租客的账号发帖投诉其存在装修质量差、退租不退押金等问题。

全雳指出，青客的商业模式相对成熟。外界传言，总资产20亿，负债27亿。亏损太大是上不了市的。

盈利悖论：抢跑IPO融资

青客招股书显示，租客定位偏年轻，这与其城市布局相契合，2012年底，青客出租房源940间，均位于上海；截至2018年12月31日，青客覆盖南京、苏州、杭州等6座城市，共计91234间房源。增长主要来自二线城市。

2017年和2018年，青客公寓的营业收入5.23亿元和8.90亿元，同比增长70.3%。从收入结构看，租赁收入分别占97.35%和89.55%；截至2019年6月30日，租赁收入在总营收的占比下降至88.29%，增值服务占比接近12%。

增值服务来自宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户赔偿金。这不得不提青客大量运用的租金贷，不少租客反映，一般租期为1年，但青客会让一些租客签署26个月的租赁合同并办理26个月分期贷款。否则租客无法享受“减免一个月房租、水费宽带费”的优惠。

青客房源多数在偏远区域。招股书透露，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金1149元。有投资人透露，算上装修、购置家具等在内，一间房的开销约在1.5万元至2万元，且转租差价并不是很高，投资回报时间较长。

2017年及2018年，青客公寓净亏损2.45亿元和4.99亿元。成立7年来，亏损总额更是达到了20亿元。这样的商业模式能否持续？

“在抢时间，不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋壳抢先上市了，青客就很被动。”全雳表示，之所以选择2019年10月启动，是因为自如和蛋壳已经先后传出在筹备上市的消息。

青客上市还有一个大背景：2019年是分散式公寓品牌的多事之秋，行业主动洗牌。比如杭州成为公寓重灾区，乐伽“高收低租”模式宣告失败之后，接盘的喔客公寓也出现资金问题，急于寻求新买家。同时，还有三四家长租公寓品牌出现资金问题。

记者梳理公开资料获悉，从2018年到2019年8月底，26家长租公寓品牌折戟，仅2019年7月，就有6家长租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安万巢、杭州安闲居、杭州速锦房产、南昌诚寓物业等。正如业内人士所言，长租公寓，洗牌时间会比较长，此时如有一家能成功上市，对行业有正面推动作用。