未来房地产市场将是超大型项目天下？

如果没有意外，今年中国的新房销售会冲上16万亿，再次创下历史新高。

然而这也大概率会是新房市场的最高峰，未来的开发商，将如融创孙宏斌、恒大夏海钧所言，在这15-16万亿红海中厮杀。

他们已是最乐观的。保利发展预测，未来的新房市场规模将在10万亿左右，有激进者如蓝绿双城的曹舟南甚至预言，这个蛋糕将缩水至5万亿。

所有有远见的开发商都在寻找新的蓝海、新的增量，他们不约而同地开始加码产业地产。

文旅和康养成为近两年大型开发商争相进入的领域。12月，融创、金地前后脚来到青岛，砸下重金，布局康养产业。

一些开发商则大幅度跨界，将触角伸向更远的地方。碧桂园研发智能机器人，恒大、宝能投资新能源汽车等，都是地产资本介入制造业、实业的真实案例，它们也已经与多家高校和研究机构结成同盟。

当资本与科研、人才、梦想碰撞，将会对产业产生深远的影响。开发商们的未来，就在这场豪赌中。

青岛产业样本

青岛西海岸，一望无际的美丽海景线，大片待开发的土地资源，正在成为这个城市多种产业试验的先行区。

11月，继青岛东方影都、文旅城之后，融创再次来到这里，与清华大学联手打造医学中心。

融创中国董事会主席孙宏斌透露，融创将在青岛投资3000亿，目前已投1500亿。

不到一个月，12月4日，孙宏斌再次来访，在这里宣布融创进军康养，还有了自己的品牌“融爱家”。

孙宏斌称，山东是医养结合示范省，青岛是我国区域医疗中心，2019年青岛也提出了建设长江以北地区一流医疗中心城市的目标，非常适合发展康养。

青岛已是融创目前投资量最大的地区。孙宏斌透露，明年5月份，融创在青岛的首个康养项目阿朵小镇将正式投入运营。

该园区总占地约 113 亩，采用CCRC 可持续照料模式，满足长住养老及短住旅居客户的颐养需求。

在康养服务上，融创与日本美邸（MCS）养老服务公司合作，快速提升养老服务方面的运营能力。

孙宏斌话音甫落，12月初，金地集团也来到青岛西海岸，签下三个产业项目。与融创类似，金地将在西海岸交通商务板块，打造集居住、旅游、医疗、养生养老于一体的多层次全龄化康养社区。

此外，拟在桥头堡国际商务区投资综合居住、教育、医疗、商业综合体等配套项目；现为旧村及工业园区的隐珠街道项目，金地拟对其进行改造升级，打造集体育、娱乐、生活、体验为一体的产业聚集区和消费聚集区。

山东是金地省域布局深耕的重点区域之一。青岛作为金地战略深耕城市，西海岸新区更是金地战略中的重中之重。

2017年10月，金地首次进入西海岸新区，短短两年时间内，金地已经在新区布局了5个项目，在建面积121万平方米，累计投资达55亿元人民币。

未来很多年，金地将持续在青岛增加投资。金地集团董事长凌克认为，青岛市政府三湾三城的发展规划，拉开了“大青岛”的发展格局。未来，西海岸新区有望成为国际化的产城融合的典范。

两条腿走路

早在几年前，万科董事会主席郁亮就宣称房地产行业进入白银时代，那时，孙宏斌老是怼他，说还是黄金时代。

到了今年，孙宏斌也变了。在最近的几次露面中，他强调，今年新房销售规模大概会在16万亿，之后会从增量市场向存量市场转变，这不是指二手房市场，而是一手房市场的存量，开发商就都很难做了。

2019年，开发商们还是仅仅抓住这最后规模竞争的机会，销售排行榜前10、前30的剧烈变化，折射着他们的生存焦虑。

根据克而瑞排行，前11月，恒大超越万科位居第二，世茂也挤进了前十，龙湖则从前十跌落；而进入千亿阵营的房企，也增加到了27家，预计到年底将达到30家，行业集中度再次提升。

另一方面，大型开发商们又不得不两条腿走路，转型多元化，无论是地产相关还是跨界，他们都和产业、实业有了关联。

据21世纪经济报道统计，排名前30的开发商、千亿级别的房企无一例外开始转型运营，无论是碧桂园的智能机器人和科技小镇、无人工厂，万科的产办和旧改，恒大的新能源汽车，还是融创的文旅、康养和阿朵小镇，华润的5G产业园，旧改和产业园区成为开发商绕不过去的坎。

就根本而言，开发商的转型，无一不是试图通过产业撬动大型项目，进行综合开发运营。未来的房地产市场，将是超大型项目的天下。

融创和金地们在青岛的动作，就是这一趋势的生动演绎，通过引入产业，与地方政府合作，获取项目和发展的资源。

目前，恒大、碧桂园、万科、华润、中海等龙头房企，都在城市运营转型中植入科技、产业，所投入资金以数千亿计。

房地产资本已强力介入高科技产业，智能家居、智慧商业、绿色建筑等之外，科技、产业园区成为落地重点，和工业企业、科研院所合作几乎成为标配。

资深房地产研究人士严跃进指出，在这个过程中，要警惕以产业之名做地产之实，卖房了事。历史上，曾有大批的城市产业园区荒废、烂尾，就是这种思路的恶果。

此外，开发商要在开发和多元化之间做好资金配比、力量平衡。

如龙湖每年拿出回款10%来做持有物业，金地每年在多元化的投资也早已超过销售额的5%。凌克认为，这个比例不能太大，否则会影响ROE等指标。