新冠疫情下需求延后 部分房企资金链承压

春节前，恒大集团的一纸内部通知广为流传，恒大要求，员工春节放假18天，直至元宵节（2月8日）后上班。这一做法羡煞同行。

受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，2月2日，恒大员工又收到了通知，假期延长至2月16日，共25天。集团上千个项目、售楼处在2月20日前不得开工、开业。

不只是恒大，目前，主流房企基本都关闭了售楼处，过去一周产生的销售额微乎其微。

春节本是房地产销售的淡季，但因疫情影响，2020年春节期间，房地产销售仿佛被冰冻了。多个机构预计，冰冻期将可能持续至2月底，乃至3月。房企期盼的开年“小阳春”或许就此泡汤。在武汉“封城”、全国人民“居家抗疫”的巨大环境变化面前，中国房地产市场也遭受了前所未有的压力。

当前，中国房地产的年销售额已达16万亿元，相比2003年的不足8000亿元翻了20倍。同时，两个时期相比，房地产市场所处的发展阶段也完全不同。因此，本次疫情对地产所产生的影响，也远非2003年非典疫情可比。

小阳春几乎无可期待

作为全国销售规模第三大的开发商，恒大集团的主营业务工作几乎全部暂停。

春节前，恒大在天津、合肥等地的多个新盘刚刚开售，原本可以搭一波“返乡置业”潮，现今却无法实现了。除了假期延长，停工、关闭售楼处，公司原定于2月9日至12日召开的年度工作会议等各项会议，全部取消。

从城市来看，疫情最严重的武汉，楼市已然停摆。根据武汉市房管局信息，1月11日至1月17日期间，武汉共计新增12张预售证，其中共有8个住宅项目。

1月，恒大在武汉的文化旅游城火热开盘，吸引了不少目光；碧桂园在武汉市新洲区以及东湖高新区也有新项目开盘，是期间预售项目最多的房企之一。但随着疫情的发展，到1月25日前后，武汉多个售楼处关闭，何时再开放销售没有具体的时间。除武汉外，全国其他上百个城市情形也大致如此。

易居克而瑞的数据显示，截至1月末，TOP100房企实现销售金额5097.05亿，较去年同期下降近12%。

亿翰智库首席分析师张化东指出，1月部分房企销售规模增长，也多是去年12月销售中未确认的部分。2019年1月，TOP10房企的销售门槛是120亿，今年同期只有110亿。与去年相比，TOP20的销售规模也有所下滑。

不过，疫情是从1月下旬开始暴发，从开发商关闭售楼处的时间来看，2月甚至整个一季度受到的影响将会更大。按照这一周期，年初的“小阳春”行情恐怕要落空了。

“目前肯定是抗击疫情为主，而不是抓销售。”广东一家大型房企人士说。

三四线城市原本期待的“反行情季”也戛然而止。据58同城、安居客发布的《返乡置业调查报告》，今年春节期间，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，返乡置业是岁末楼市的焦点。

亿翰智库认为，过往三四线城市返乡置业在全年销售中的占比不会低于20%，甚至能到25%，每年的时间窗口期只有一两次，今年错过了就没有了。因售楼处普遍关闭，二线城市受到的影响也会比较大。相比之下，一线城市返乡置业的基数较低，受到的冲击会比较小。

作为应对，开发商纷纷开启了线上售楼处，比如万科佛山公司在年前就启动了线上售房；绿地、龙光等房企也开设了线上视频、VR看房。

张化东认为，网上售楼处不是一个体系性的产物，不能完全替代传统的售楼处。它没有独立流量的来源，只是一个在线看房平台，很难推进实质的购房行为。

中原地产首席分析师张大伟也指出，网上售楼效果不大，顶多是可以积累一部分客户资源；而且在当前疫情下，人们似乎也无心买房。

需求会延后不会消失

疫情突如其来，开发商仓促应对，停工停售，今年的楼市将如何走？

参照2003年非典后的情形，一些研究机构给出了相对乐观的看法。华泰证券就表示，2020年疫情爆发于1月-2月的传统淡季，房地产需求只会延后不会消失，短期有影响但全年影响有限。

海通证券分析师涂力磊则相对谨慎。他指出，2003年非典疫情最严重的2月-4月期间，商品房销售面积当月值出现全年低点，但随着疫情得到控制，各个指标出现触底回升，并最终平稳向上。参考2003年，涂力磊认为，此次疫情对房地产的影响还有待观察。

考虑到本次疫情面积远较2003年更广，有业内人士预计，2、3月份的销售将下降50%以上。

张化东认为，无论是从行业环境、行业规模和经济规模等方面，2003年和现在都有极大不同。彼时的房地产销售体量尚不足8000亿，而今已达到16万亿。2003年，房地产业被定位为支柱产业，前景广阔，如今市场早已走过“黄金时代”。

据悉，不少房企目前已经盘点了手头的现金、库存和全年计划，目的是评估在疫情的冲击下，能否实现原定的供货节奏和完成全年销售计划，同时保持现金流的平衡。

“最近几天，多数房企可能已经完成了这一动作。虽然未来疫情的平缓能够预见，但是我们沟通下来房企还是有一定压力的。”张化东在2月2日的一个电话会议上透露。

事实上，在本次疫情前，房地产市场的供需关系已经发生了改变，除深圳外，全国大部分城市出现了降价促销。2019年，一些开发商用尽销售手段，去化也不尽如人意，压力巨大。

其中，部分开发商已出现资金链问题。2019年末，世茂高调与福晟“战略合作”，其实是输血于后者。

招商证券认为，此次疫情后，“造血”能力强的房企如万科、保利、金地等，大概率会胜出，既增收又增利。而靠周期弹性赚账面钱的模式，或面临被动或主动缩表的压力。