疫情“压裂”蛋壳 高速扩张带来的隐与忧

一场突如其来的疫情，让本就脆弱的长租公寓行业雪上加霜。

连日来，长租公寓蛋壳、自如在多个城市遭房东、租客双重投诉，处在风口浪尖的蛋壳，更被指一面拒付房东租金，一面却对租客租金照收不误。

2月20日，蛋壳提出了折衷方案，希望延期支付疫情期间应给房东的租金，目前，各方仍在沟通协商中。

无法按期支付房东租金，从中不难看出蛋壳已面临资金链风险，究其原因，是疫情导致租房市场冰冻，长租公寓空置加剧，即使是蛋壳、自如这类资本加持、已上市或拟上市的头部公司，也难以承受由此带来的现金流压力。

而这场空置危机背后更应反思的，是蛋壳这类分散型长租公寓的“原罪”：二房东与租金贷模式，在过去几年的资本泡沫、跑马圈地之后风险显露，正在受到市场的惩罚。

未来，如何在房东、运营商、租客之间取得利益的平衡，让机构运营可以产生持续的收益，是长租公寓行业需要解决的痛点。

空置下的现金流压力

小雨（化名）很难相信，1月17日刚刚上市融资的蛋壳，会没钱给房东。

小雨是蛋壳北京的一名普通房东。他在2018年将自己的房子租给蛋壳，签约5年，每月房租在6000元左右，还要扣除每年一月免租，以及物业费、取暖费，自己拿到手的每月大概5500元左右。

2020年的2月份，小雨没有按时收到租金打款。随后，他接到了蛋壳的电话，要求免租一个月，理由是疫情带来的不可抗力。

小雨发现，北京、深圳、成都、武汉等地，都有和自己一样的房东，还有一些房东，在拒绝接受免租后被要求解约。

据流传出的一份蛋壳内部资料显示，有类似小雨遭遇的房东数目达到7万户，不过蛋壳对此没有回应。

事实上这个数量可能更多。根据蛋壳上市时的招股书，蛋壳目前运营的长租公寓超过40万间。由于它是社区分散模式，意味着房东也在数十万之多。

撇开疫情是否属于不可抗力，在要求如此众多的房东免租背后，是蛋壳正在经受空置房源带来的现金流危机。

2月18日，蛋壳在官微《致广大房东的真心话》中坦承，春节后本应是长租公寓行业的旺季，但今年随着疫情的发展，这个旺季没有了。

“各地人员因疫情原因无法返城复工，蛋壳全国13个城市的很多小区都受到非常严格的管控，不让随意进出，无法正常开展租房业务；新的潜在租客同样不能出入，导致原本空置的房子更租不出去。”蛋壳透露，从大年初四开始，公司就向每一位房东协商寻求免租期的支持。

蛋壳目前的房源空置究竟有多高？根据招股书和第三方数据，蛋壳截至去年6月底的租客入住率为89%，意味着至少有11%的空置率。

据一位租赁行业人士分析，一般而言，春节前后是租客退租、换租的一个节点，春节后更是新租到来的高峰，这个过程被今年的疫情打断，预计蛋壳的空置率至少在20％以上。

按照蛋壳平均每间房源约2200元的租金来算，20%的空置意味着一个月约2亿元的租金损失。

对此，蛋壳有关人士对21世纪经济报道表示，空置率和退租、换租还没具体统计，退换租确实比前几年要多，也的确存在一部分房源空置的情况。

对疫情中是否遭受现金流压力的问题，他也没有否认。

而照目前的疫情发展情况看，许多城市仍处于防控严密的阶段，3月份租房市场能否正常还是未知数。

上述业内人士估计，蛋壳的房源大量空置可能要维持3个月，那就是6亿元-7亿元的损失。

这意味着，在没有租客的空置期间，蛋壳仍要按期支付给房东租金，再加上诸多房源的维护成本，无疑放大了其压力。空置率越高，压力越大。

根据招股书，在蛋壳2019年1-9月产生的费用中，支付给房东的租金费用占到了61%，约为44.5亿元，平均每月为5亿元。

这让蛋壳本已紧张的资金状况更添压力。截至去年9月底，蛋壳经营活动产生的现金流量净额为-16.29亿元，同比扩大133.49%，资产负债率为99.83%，同比也大幅上升。

高成本扩张后遗症

回到2018年的那个夏天，蛋壳今日的尴尬处境，可能在那时就埋下了种子。

小雨记得，当时北京天通苑一业主发出帖子，称蛋壳、自如互相抬价收他的房子，最后他心理价位原本在月租7500元的三房，被蛋壳给到了10800元/月。

随后蛋壳、自如等运营商在北京、深圳等地获房竞争加剧，租金上涨，成为那个暑期许多大学毕业生的噩梦。

作为一家分散式长租公寓运营商，蛋壳是典型的二房东模式，通过收集零散的社区个人业主房源，加以改造后，再加价出租给租客，其盈利主要来源于租金差以及服务费。

在资本的催生下，蛋壳不满足于一家家缓慢的收房再出租，而是通过融资、租金贷等手段，迅速激进地扩张，城市和房源数量暴增。

从2015年成立至2019年9月30日5年间，蛋壳已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉等13地市场，运营房源从2000多间增至43万间，增长160多倍。

公开资料显示，过去5年蛋壳经历了7轮融资，总额度超过7亿美元，这还不包括1月份上市融资的1.49亿美元。

另据招股书，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%；相应地，这期间分别从金融机构获得租金预付款为9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；此外还有租客预付租金1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

财报显示，融资加上租金收入，都未能覆盖运营成本，蛋壳已经连年亏损。

2019年1-9月份，蛋壳营业收入50亿元，同比上涨198.8%， 营业成本由2018年同期的23.85亿元增长至73.13亿元，同比上涨206.6%，增速高于营业收入，其中超过60%的费用来自于租金费用，也就是给予房东、获取房源的成本。

与此同时，公司的净亏损也从8.13亿元上升至25.16亿元，同比增长209.5%，同样高于营业收入增速。

在一位长租公寓从业者看来，蛋壳正在吞咽之前高成本收房的苦果。据多位房东透露，目前蛋壳要求解约的房源，基本都是空置较高难以出租的房源。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，长租公寓运营商可以与房东协商免租期，以缓解现金流压力。

2月20日，蛋壳对外释放信息称，对于前期明确表示支持免租期的房东，将直接在合同期结束返还相应租金；对于目前尚未明确表态的房东，提供了三种租金延期返还方案。

蛋壳有关人士还称，公司已有应对疫情的方案，接下来对武汉地区的租客将持续免租。

小雨表示，自己愿意支持免租一个月，租金延迟支付。他的房子目前租客满员，并未被要求解约。

然而对更多的蛋壳房东而言，这是一份含混不清的说明，只是提供了非解约房东的免租和延迟支付方案，仍未能回答那些被要求解约的房东的疑问。截至发稿，蛋壳未对记者回应相关事宜。

与房东的纠纷之外，蛋壳还需面对租金贷清理问题。根据去年底《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的，应当于2022年底前调整到位。