房企复工样本：倒排节点抢工期

       随着国内疫情得到控制，各行各业复工复产迎来加速度，房企也进入与时间赛跑的赶工关键时刻。

       作为头部房企，融创对工程进度的要求比较高，竣工备案、预售备案也给全面复工带来了一些困难和挑战。

       上市房企项目竣工与交付的时间节点，对财报的影响不言而喻。比如原材料的采购、运输，工程进度加快所面临的问题与风险，都是此前从未经历过的。正如融创相关项目负责人所言，企业对疫情发生之后的走向，一开始是迷茫而焦虑的。

       随着各地政府对房地产复工复产的扶持，除了武汉以外，融创其他城市的项目已全面进入复工复产阶段。日前，21世纪经济报道记者走访了融创上海、镇江多个项目施工现场，通过对这家高周转房企在疫情面前的应对与战略调整，或可对房地产行业在大时代背景下的生存与发展缩影窥见一二。

大运营节点提前

        4月8日，融创上海某项目施工现场，施工场面热闹。据相关负责人介绍，今年该项目有两个交付节点：一是8月30日，交付首批房源；二是12月30日，交付项目余下房源。

       基于国内疫情得到全面控制，3月行业销售有所回暖，房企加速复工以及多地售楼处开放，居民购房需求开始逐渐释放。

从销售规模来看，3月单月销售超百亿的房企数量为19家，同比减少8家，环比增加12家。其中，碧桂园、恒大、万科单月分别实现全口径销售金额660亿、579.3亿和535.1亿元；融创中国、中海地产、保利发展、绿地控股、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、世茂房地产的单月销售金额均超200亿元。一季度，融创销售排名第四。结合融创提出今年6000亿销售目标来看，融创在全面复工之后或将大运营节点提前。

     综合来看，房企复工面临人员与原材料的问题，三四线城市的情况与一二线城市相比，原材料供应上面临更大压力。融创相关项目为此采取了一系列措施，抓紧与各个合作方沟通成本等问题。

      据上述相关负责人介绍，项目工期延迟了45天左右，直至目前还没有完全消除影响。但项目保证了人员、材料的到位。对于复工的人员，团队采取措施，第一时间提供证明材料，采取包车或者小车拼接点对点的方式让工人分批到上海。目前项目有1100名工人，比平常增加20%左右；复工之后的原材料，特别是海外加工的原材料，为了不影响工序，海运改空运等方式保证运输顺畅。

抢收两个关键节点

       疫情导致项目不可控风险加大，比如竣备阶段，房子外立面、保温、涂料、石材等工序工期保证的风险犹存。项目首次预售备案与竣工备案这两个时间节点，关系到上市公司报表和结转。

        另一方面，融创土储超过82%位于一二线城市，三四线城市项目受疫情影响压力也在逐渐缓解。根据项目实际情况，目前项目节点压力也正在减少，部分项目通过一些措施增加费用去解决进度，风险也在可控范围内。据了解，融创内部有一套质量品控体系，不管工程进度如何，均严格按照品控体系进行。大房企的抗风险性在疫情面前将有所体现。

在镇江区域，融创有四个项目在建在售，其中两个处于收尾阶段。2019年，融创单个项目销售在镇江排名第二。

如在丹阳某项目今年计划在12月底之前拿到全部预售证。这是一个合作项目，2019年12月拿地，原计划年后开工。为加快工期，项目负责人早在2月初就带领团队一边与政府部门沟通，一边协调资源。项目最早计划7月底举办启动会，现在提到6月下旬；镇江项目相比去年年底没有发生疫情之前，工地上新增500名工人，达到1300多人。

      房地产项目涉及领域众多。光是项目复工前的原材料等生产资料的准备，就比往年复杂与困难得多。

“兵马未动，粮草先行”

         由于疫情的不可抗力，房地产原材料出现了供应不到位的情况。如某些高端项目内装修主要用的是海外加工材料。目前绝大部分已经运到上海关内，但到达工地现场还需时间。

上海原材料供应基本正常，而三四线城市又是另一番情形。据上述项目负责人反映，项目上很多矿石、瓷砖从海运过来。工程部门在复工之前就对原材料的供应商、下游的供应商，比如石材，会提前派员工到矿山去看复工复产情况，与工作人员对接。

        “项目复工先要办理一系列手续，原材料供应商也一样，比如矿山也要通过环保检测，机器扬尘、疫情管控等，尤其是湖北的原材料前段时间直接就停掉了。”上述负责人说。

一个需要投资数十亿元的房地产项目，所需材料数量之多、品种之复杂是显而易见的。出于考虑整个项目公司的运转，融创目前应对办法之一就是换同等品牌，或者寻找存有原材料的供应商。

除石材以外，混凝土也是紧缺的原材料之一，项目负责人与混凝土公司谈判的时候，只能从付款条件，长期战略等方面入手。

工人是最紧俏的资源。融创的做法是尽量把去年在工地上的工人锁定。每天与工人保持密切联系，提前录入工人资料。对于工人来上海之后的隔离、住宿等后顾之忧也及时给出解决方案：提前定好宾馆，首批30名左右工人一到达上海便住进宾馆，隔离14天。

        上海相关部门对工地开复工的政策支持和导向很明确，目前复工审批制也改成了复工备案制；但防疫管控也很严格，住建委巡视工作人员每天都到各个工地暗访，一旦发现问题，就会喊停项目施工。

       谈及疫情对行业的影响，房企相关人士认为，首先，整个房地产行业今年将进入危机并存的行业，是一个洗牌并购的大年；其次，下沉到公司或者项目，拿地将更加慎重；最后，体现在销售端上，疫情会直接导致开盘推迟，企业现金流回流更慢。交付端今年会有一定量的延期交付案例发生，处理不好会导致群诉等事件的发生。