Les Trois Ondes De Choc: Le Financement De L 'Entreprise Immobilière Continue De Baisser Brutalement L' Investissement Dans Les Éruptions De Puits

Les politiques de réglementation financière, qui consistent en « trois lignes rouges», influent implicitement sur les décisions des entreprises.

D 'après les données publiées sur la propriété foncière de la Chine continentale, les émissions d' obligations sur les entreprises immobilières ont dépassé 100 milliards de yuan depuis septembre de cette année, soit une augmentation de 48,6% par rapport à la même période en 2019 (67,3 milliards de yuan), ce qui confirme les éruptions de fonds de juillet.

Cela tient à la fois au faible coût actuel du financement et à l'environnement général dans lequel les politiques de financement sont renforcées.

La politique de prudence financière immobilière, représentée par les « trois lignes rouges », a été officiellement présentée en août dernier.À la demande de la direction, la gestion du financement immobilier se fonde principalement sur les trois critères suivants: un taux d'actif et de passif supérieur à 70% après déduction des avances; un taux d'endettement net supérieur à 100%; et un ratio liquidités moins de deux fois plus faible.Selon les entreprises immobilières, il est divisé en quatre tranches: Rouge, orange, jaune et verte, puis il est procédé à une gestion différenciée de l'ampleur de la dette.

Étant donné que cette politique sera mise en œuvre « à titre expérimental, puis transposée », les entreprises immobilières auront ainsi une « période de guichet » adaptée.Outre le financement de la poursuite des éruptions de puits, des stratégies telles que la localisation et l'investissement des entreprises immobilières sont en cours d'ajustement.

Dernière fenêtre

Le financement immobilier est resté à un niveau élevé depuis le deuxième trimestre de cette année, sous l'effet d'une plus grande liquidité et d'une baisse des coûts de financement.Au cours du second semestre, le financement obligataire interne, principal instrument, a considérablement augmenté.

Par rapport aux deux dernières années, le coût global du financement des entreprises immobilières a été faible cette année, la plupart d'entre elles se situant à un niveau à 10%.Le 23 octobre, Xiangyu (Xiamen) a émis une obligation à court terme de 900 millions de dollars, à un taux d 'intérêt inférieur à 2,7%.Le 26 octobre, la ville verte a émis 950 millions d'obligations d'entreprise, dont le taux d'intérêt nominal sur une période de cinq ans n'était que de 3,82%.

Selon Zhang Dawei, analyste en chef de l 'immobilier chinois, le taux d' intérêt nominal moyen pour le financement de l 'entreprise immobilière s' est récemment concentré autour de 4 à 5%, ce qui est nettement inférieur au taux de 6 à 8% enregistré au cours de la même période l' année dernière.

Le responsable d 'une entreprise immobilière cotée à Pékin a rapporté à l' économie du XXIe siècle que les éruptions de puits de financement avaient été provoquées non seulement par des coûts financiers plus faibles, mais aussi par des créneaux temporels avant le rattrapage des « trois lignes rouges ».

En vertu de la nouvelle réglementation, l 'encours de la dette des entreprises immobilières ne peut pas augmenter si les trois indicateurs dépassent le seuil de la « tranche rouge » à la fin de juin 2019;Dans le cas de la catégorie verte, l'augmentation annuelle des charges à payer ne devrait pas dépasser 15%.

Il est également entendu que, dans le cas des entreprises immobilières dont le ratio de ventes par rapport à 40% au cours de l'année écoulée ou les flux nets de trésorerie résultant de l'activité au cours des trois dernières années sont constamment négatifs, la réglementation réduirait aussi, selon les circonstances, l'émission de dettes de crédit et limiterait le financement fiduciaire, les produits financiers et les financements à l'étranger.

De l'avis d'un large éventail de valeurs mobilières, cet ajustement signifie que les règles relatives à l'affectation des ressources financières aux entreprises immobilières ont été remplacées par les règles relatives à l'affectation des ressources financières, qui étaient auparavant « commercialisées» par des « politiques restrictives».

L'Agence a rassemblé les données relatives aux états financiers de 434 entreprises immobilières (y compris celles qui ne sont pas cotées en bourse) et constaté que les entreprises de la quatrième tranche orange jaune et verte représentaient respectivement 28%, 18%, 33% et 21%.L'Agence a fait observer que si l'on considérait l'augmentation du financement de l'immobilier au cours des deux dernières années, la nouvelle donne n'aurait pas un impact plus important sur la stabilité de l'industrie, mais qu'elle aurait sans aucun doute un effet dissuasif sur les entreprises de logement qui s'efforçaient d'obtenir une croissance forte Grâce à des charges élevées.

Comme l'a indiqué le locataire susmentionné, les « trois lignes rouges » signifient la fin de l'ère de l'endettement immobilier et, en attendant la mise en œuvre intégrale de la politique, l'entreprise est confrontée à la dernière « période de créneau ».Dans l'avenir, la « Réduction de la vitesse » grâce à la mobilité supplémentaire restera la principale activité des entreprises.

Le chemin de la descente

Dans la pratique, outre l'augmentation du financement, l'intensification des ventes et l'austérité des investissements sont devenues des actions importantes dans le cadre de la « Réduction des risques» des entreprises immobilières.

Dans le domaine de la vente, certaines entreprises immobilières ont mis en œuvre une stratégie d'échange de prix et obtenu des résultats tangibles.D'après les données du Bureau national de statistique, en septembre de cette année, la superficie des ventes de biens immobiliers s'élevait à 186 millions de mètres carrés, soit une augmentation de 7,25% par rapport au mois de septembre, et les ventes à 1 870 000 milliards de yuan, soit une augmentation de 16%.Les deux indicateurs ont atteint des niveaux records au cours de la même période.

Dans le domaine de l'investissement, les entreprises se sont considérablement ralenties.D 'après les statistiques d' igük et de Rui, après l 'impact de l' épidémie, les entrepreneurs immobiliers ont connu un pic de ravitaillement au cours du deuxième trimestre de cette année.Toutefois, au troisième trimestre, les investissements dans le secteur immobilier avaient considérablement diminué à mesure que la réglementation financière continuait de se resserrer.

Les données montrent que les investissements de top50 ont diminué de 26% au cours des trois trimestres par rapport au trimestre précédent.Sur ce total, à la suite de la mise en place de la politique de réglementation des « trois lignes rouges », les investissements ont chuté de façon catastrophique en septembre et ont diminué de 42% par rapport à la moyenne mensuelle des deux trimestres, seulement plus qu'en janvier, février et mars de cette année.

L'Agence a fait observer que « d'une part, après la reconstitution des stocks au cours du deuxième trimestre, l'entreprise s'est concentrée sur la promotion de la vente, le recouvrement et la stabilisation des liquidités; d'autre part, avec l'adoption de la politique de réglementation des « trois lignes rouges», le financement des entreprises s'est encore resserré, ce qui a entraîné une baisse de la volonté d'investissement des entreprises immobilières».

Cette mentalité a une incidence directe sur le marché foncier.D'après les statistiques précitées, 200 entreprises immobilières ont pris part à la prise de décisions sur des parcelles prioritaires en septembre, 53% d'entre elles n'ayant pas participé à la concession de ces parcelles, 32% ont participé à cinq ou moins et 6% seulement à plus de 10 prises.Par rapport à la participation active antérieure, l'attitude prudente des entreprises immobilières à l'égard des investissements à la fin du troisième trimestre est manifeste.

La plupart des institutions estiment que, même si les quatre trimestres sont des périodes de pointe, les entreprises immobilières continueront de faire preuve de prudence en matière d'investissement.

Le propriétaire a également indiqué que, outre les actes à court terme mentionnés ci - dessus, un grand nombre d'entre eux avaient déjà mis en place des mesures à long terme sur la voie de la « Réduction de la demande ».Par exemple, optimiser l 'architecture de gestion, améliorer l' efficacité de la rotation, réduire les coûts d 'exploitation, etc.Beaucoup d'entre eux ont procédé à des ajustements salariaux, voire à des compressions d'effectifs.

En outre, certains entrepreneurs immobiliers ont commencé à ajuster le montant et le calibre des projets sous pavillon afin de réduire l'encours de leur dette.

"Dans les « trois lignes rouges », les dettes à court terme en espèces sont plus faciles à régler que les dettes à court terme et peuvent être facilement obtenues grâce à un échange de créances et à une augmentation des ventes.Le taux net d'endettement et le taux d'actif et de passif (déduction faite des avances de recouvrement) ont une dimension opérationnelle et il est plus difficile de procéder à des ajustements. »Selon lui, cela devrait être l'une des priorités des entreprises immobilières dans les deux prochaines années.(Édition: Zhang Weixian)