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「三つの赤い糸」の下の不動産企業の衆生相:集合融資抱団「価格保証」

2020/9/24 10:36:00 1

赤い線、不動産、衆生相、価格保証

「トップ企業としては、全国的なトップ企業でも、現地のトップ企業でも、今は比較的脆弱な市場そのものを守る責任がある」9月17日、ハナム省不動産産業商会会長の閉門会が鄭州で開かれ、商工会議所副会長、鄭州万科総経理の許沈波氏は会議で述べた。

今回の会議では「疫病の影響、政策の引き締め、割引の促進、企業の発展」など多くの問題を討論しました。会議では、2つの地元の不動産企業の代表である建業集団の会長である胡保森と正商集団の会長である張敬国は、率先して値下げしないと表明しました。

不動産企業の団体負担の「価格保証」は珍しくないが、省級商会の名義で業界団体に呼びかけ、厳しい状況を浮き彫りにしている。

レギュレータの最近の要求に従って、不動産融資の管理は主に「三つの赤い糸」を基準にしています。具体的には、前受金を除いた資産の負債率は70%より大きいです。住宅企業の「踏みつけ」状況によって、「赤、橙、黄、緑」の四つの段階に分けて、差別化債務規模管理を実施する。これは史上最も厳しい債務管理政策とも言われています。

「三つの赤い糸」は速やかに企業の反応を引き起こします。9月初め、恒大を代表とする一部の不動産企業は大幅な値下げセールを実施しました。一部の不動産企業は本増効案を下準備し、さらにコスト管理を実施しました。他にも多くの企業は政策の窓口期間を捉えて、大規模な融資を開始しました。

業界調整の糸口が見えてきました。企業が力を入れて支えているにもかかわらず、ドミノ効果は避けられないようです。

値下げは開発者が見たい現象ではないです。IC photo

価格連盟の形成

値下げプロモーションの方式で素早く在庫を取り、レバレッジ率を下げることは、住宅企業がコントロール圧力に対応するのによくある方法です。9月以来、恒大起動の勢いがすさまじい値下げのほか、一部の地域市場で値下げが発生し、前期の所有者の「権利擁護」を引き起こしました。

北京のある不動産会社の人は21世紀の経済報道に対して、年度の業績を衝撃する目的で、会社は通常四半期に販売促進を実施しますが、政策面の変化を考慮して、今年は前倒しになるかもしれません。

値下げは開発者が見たい現象ではないです。30数名の河南不動産企業の経営者と第一線の不動産企業が家族を豫するという観点によって、割引セールがもたらす可能性がある結果は4つあります。

第一に、購入した人の資産を水に縮めることができます。第二に、住宅価格が大幅に下落し、金融業、建築業、建築資材業、サービス業などの関連業界に大きな影響を与え、すべての損失をもたらします。第三に、多くの不動産企業が倒産する可能性があります。資金不足、土地備蓄の中小企業は生き残れません。いったん倒産したら、ぬかるみの建物が増え続けます。第四に、消費者は一般的に買うか買わないかという心理があります。値下げしても、住宅企業は目標を達成するのは難しいです。

しかし市場のゲームの中で、このような「攻守同盟」は本当に設立しにくいです。率先して価格を下げる人はよくより良い市場反応を勝ち取ります。後になると受動的になります。

このため、胡さんは上記の会議で、張敬国さんとともに「率先して値下げしない」という態度を示しました。

易居克の瑞データによると、ハナム省不動産の第一陣としての会議に出席した副会長企業は、2019年の販売総額が全省の56.4%を占め、そのうち、建設業の累計販売額は1017.5億元で、正商の累計販売額は510.6億元で、この2つの住宅企業だけで全省の販売額の16.9%を占めています。

現在の不動産市場はもう「値下げしないといけない」というところですか?

前述の北京の不動産企業関係者は、全体としては、上場企業の表内債務規模は高くないが、「三つの赤い糸」政策が厳しいため、「ラインを踏む」企業は少なくないと考えています。加えて、最近多くの都市では、コントロールの新しいラウンドを起動し、住宅企業は、回転のペースを向上させる傾向があります。

しかし、具体的に都市を見ると、状況は依然として違っています。易居克而瑞の統計によると、今年8月、鄭州の新居住宅の販売は4.6ヶ月で、在庫の圧力は小さいです。しかし、いくつかの都市では、まだ在庫の圧力が大きいです。

上海の不動産研究院智庫センターの総監が21世紀の経済報道に対し、融資の新規要素を考慮しなくても、不動産企業は毎年の「金九銀十」で値下げセールを行うと発表しました。しかし、今年の政策圧力が大きいため、住宅企業には普遍的な緊迫感があります。

厳しい躍進と同時に、このような「価格連盟」は弱いと指摘しました。異なる不動産企業が直面する資金圧力は同じではなく、圧力の大きい不動産企業にとっては、相貌を変えて価格を下げる可能性が排除されない。

「赤い糸」とのレース

販売側と比べて、不動産企業の融資先での動きが頻繁です。中原不動産研究センターの統計データによると、9月上旬には、不動産企業の国内債券の発行が304.8億元を超え、前年同期比47%上昇し、7月からの融資井噴状況が続いている。9月下旬には、合生、金科、招商などの不動産企業も大手の融資が行われます。

海外融資については、8月単月の住宅企業の累計発行ドル債が65.6億ドルで、前年同期比176%上昇した。9月上旬、住宅企業のドル債の発行規模は33億ドルです。

融資の動きが頻繁に現れ、当面の政策「ウインドウ期間」と密接に関連している。

疫病の後で中央銀行は何度も向市場で流動性を釈放して、資金のコストは低くなりました。今年の上半期以来、不動産産業の融資環境は比較的緩やかです。中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、現在の不動産企業の融資の難しさは「歴史最低水準」にあり、平均融資コストは4%から5%ぐらいに集中しており、昨年同期の6%から8%の水準をはるかに下回っている。

一方、住建部、中央銀行は8月20日に開催された重点不動産企業懇談会で、「三条の赤い糸」を中心とした融資管理政策を正式に打ち出しました。座談会では政策執行に関するスケジュールは提示されていませんが、最近、参加している12の不動産企業はすでに関連の貸借対照データの提出を求められています。

9月14日、中央銀行の潘功勝副総裁は国務院政策定例のドライヤー会で、現在重点不動産企業の資金監視と融資管理規則が安定し始めており、社会の反応は積極的になっている。

これは業界にも融資の窓口期間を残しました。融資管理の新政が全面的に実施される前に、住宅企業はまだ低いコストで大量の融資を獲得する機会があります。

ある不動産会社の人も21世紀の経済報道に対して、現在の「三つの赤い糸」のパイロット範囲は限られていますが、「靴」はいつか落ちてくると言いました。

関係者によると、多くの不動産企業の資金状況はすでに大幅に改善されているが、まだ多くの債務が表の外にあり、これに加えて拡張の必要があるため、資金の需要量は小さくないという。短期的に見ると、不動産企業の融資はまだ続いています。

また、21世紀の経済報道によりますと、最近は一部の会社が棚卸の下でのプロジェクトと負債の状況を把握していると同時に、金融機関と密接に交流し、融資政策の変化に対応しているということです。同時に、不動産企業が初歩的な負債削減方案を制定しました。拡張のペースを緩め、精密化管理を実施することなどが含まれています。

 

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