난 징 부동산 시장 통제 배후 의 게임: 만인 추첨 과 고가 의 프로젝트 "가격 막 기"

항 저 우, 녕 파 등에 이 어 장삼 각 중의 남경 도 새로운 부동산 시장 이 도 시 를 통제 하 는 대열 에 합류 하 였 다.

7 월 말 에 난 징 시 는 을 발 표 했 는데 토지 양도, 주택 구 매, 이혼 한 사람들 이 구 매 제한, 인기 부동산 판매 관리 등 여러 가지 측면 과 관련된다.가장 눈길 을 끄 는 것 은 이혼 후 집 을 사 는 것 에 대한 한정 이다.부부 가 이혼 할 경우 어느 한 측 이 이혼 한 날로 부터 2 년 안에 상품 주택 을 구 매 할 경우 주택 보유 액 수 는 이혼 전 가구 의 총 금액 에 따라 계산한다.

돌 하나 가 천 층 의 파 도 를 일으키다.이 모든 것 은 올해 다시 생산 을 재 개 한 이래 난 징 부동산 시장 에서 만 명 이 넘 는 추첨 과 고가 가 빈발 하고 고가 의 가격 에 가격 을 내 려 놓 고 팔 지 않 는 등 이상 한 상황 이 발생 했 기 때문이다.

최근 에 난 징 강북 핵심 구 에 위치 한 강가 에 모두 도시 에 갈 것 이 고 모두 223 채 의 하드커버책 이 있 으 며 최종 적 으로 1189 조 의 주택 구입 자가 추첨 에 참여 하여 당 첨 률 은 2% 에 불과 하 다.난 징 에 서 는 이와 비슷 한 '만인 의 동요' 빌딩 이 아직도 적지 않다.

그러나 장삼 각 지역 의 다른 성도 인 항주 의 도시 전체 가 잘 팔 리 는 것 에 비해 난 징 은 일부 가성 비가 높 은 프로젝트 만 잘 팔 리 고 전체적으로 그다지 덥 지 않다.중지 연구원 의 데이터 에 따 르 면 난 징 은 올해 상반기 에 상품 주택 거래 가 354.61 만 평방미터 에 달 했 고 동기 대비 11.78% 증 가 했 으 며 평균 거래 가 는 28554 위안 / 제곱 미터 로 동기 대비 4.2.1% 증가 했다.

그렇다면 난 징 은 왜 부동산 시장 을 더욱 좁 혀 야 합 니까?

만인 추첨 과 초 저 당 첨 률

항 저 우 와 비슷 한 것 은 난 징 부동산 시장 에 도 만 명 이 흔 들 리 고 당 첨 률 이 매우 낮 다 는 점 이다.

사실 2018 년 부터 난 징 부동산 시장 은 당 첨 률 이 낮 아 졌 다.2018 년 12 월 에 강북 고신 신 반 아 태 산어 호 수 는 모두 13105 조 의 주택 구입 자가 신청 에 참 여 했 고 이번 개장 은 모두 64 개의 스위트룸 이 었 으 며 당 첨 률 은 0.48% 까지 낮 아 그해 최저 당 첨 률 을 기록 했다.

2020 년 에 접어 들 면서 난 징 시내 의 가성 비가 비교적 높 은 빌딩 은 지속 적 으로 비교적 낮은 당 첨 률 을 유지 했다.불완전한 통계 에 따 르 면 상반기 난 징 에서 가장 구하 기 어 려 웠 던 10 개 빌딩 은 주로 강북 핵심 구, 하 서 에 분포 되 어 있 으 며, 당 첨 률 이 가장 낮은 것 은 강북 핵심 구 에 있 는 양 쯔 강 김 무 위 로 1.8% 에 불과 했다.이 항목 의 평균 가격 은 3.18 만 위안 / 제곱 미터 로 176 세트 만 내 놓 았 을 뿐 신청 인원 은 9772 명 에 달한다.이와 비슷 한 상황 을 가 진 다른 당 첨 률 이 낮은 항목 들 은 모두 똑 같은 특징 을 가진다. 출시 건수 가 매우 적 고 100 세트 정도 만 있 으 면 저 당 첨 률 을 초래 하기 쉽다.

한 난 징 업계 관계 자 는 난 징 의 많은 아파트 들 이 현재 '치약 짜 기' 식 으로 개장 하면 서, 한편 으로 는 뜨 거 운 판 매 를 만 들 수 있 고, 다른 한편 으로 는 대부분의 사업 지가 2 년 전에 고가 로 취득 되 었 으 므 로, 여러 차례 의 할인 판 매 를 통 해 예매 가 를 올 리 기 를 희망 하고 있다 고 분석 했다.일부 고가 가 계속 개장 하지 않 는 이 유 는 정부의 제한 가격 이 너무 엄격 해서 부동산 업 체 가 장 사 를 시작 할 때 반드시 손 해 를 보 게 되 었 기 때 문 이 며, 무리하게 개장 을 미 룰 수 있 는 기 회 를 기 다 렸 다가 다시 개장 할 수 있 는 기 회 를 기다 릴 수 밖 에 없다.

상기 해 건 공 에서 개발 한 해 월 만물 을 예 로 들 면 이 프로젝트 는 올해 3 월 에 시장 소문 이 나 서 최초 로 평균 가격 이 6.7 만 위안 / 제곱 미터 인 데 이 땅 은 2016 년 2 월 에 얻 었 을 때 건축 가격 은 4 만 2000 위안 / 제곱 미터 이 고 난 징 에서 가장 비 싼 땅 이다.해 월 만물 의 모델 간 도 올해 3 월 에 개 방 했 기 때문에 500 만 위안 의 검 사 를 받 아야 참관 을 예약 할 수 있다.

그러나 6 월 중순 에 상하 이 건설 공 은 대외 적 으로 시스템 유지 와 엘리베이터 안전 등 관련 디 버 깅 작업 으로 인해 모델 하우스 가 잠시 문 을 닫 았 다 고 통지 했다.업계 관계자 에 따 르 면 해 월 만물 은 정부 가 예 고 했 던 개장 계획 에서 올해 안에 개장 할 것 이 라 고 한다.

고가 로 빈번히 개장 을 지연 하 다

해 월 만물 과 마찬가지 로 2016 년 에 땅 을 가 지 며 같은 지역 에 있 는 갈 주 댐 난 징 중국 부 는 1 호 빌딩 의 주택 공급 원 판 매 를 받 았 고 모두 57 채 의 주택 공급 원 을 받 았 으 며 평균 가격 은 6.39 만 위안 / 제곱 미터 이 고 첫 번 째 가구 면적 은 230, 290 평방미터 이다.조사 결과 에 따 르 면, 항목 의 빌딩 가격 은 4.5 만 위안 / 제곱 미터 이 고, 개장 시 첫 번 째 대금 은 3 할 이 며, 검사 금액 은 420 만 위안 이 며, 최초 로 매진 되 었 다.이것 이 개장 을 미 룬 후의 고가 가 난 징 부동산 시장 에 미 친 영향 이다.

2016 년 에 난 징 의 집 값 상승폭 은 전국 에서 몇 위 안에 들 었 고 개발 상 들 은 끊임없이 장 소 를 들 여 와 자신 감 이 넘 쳤 다.사실 이 고가 의 땅 은 바로 남경 에서 현재 가장 잘 채 워 진 땅 덩이 이다.높 은 지렛대 가 땅 을 잡 은 후에 제한 명령 과 시장 하 행 을 당 해 미늘창 을 만 났 는데 이런 사례 가 난 징 에서 비 일비 재 하 다.

통계 에 따 르 면 2016 년 에 난 징 주택 과 상업 용 지 는 모두 63 건 이 거래 되 었 다. 그 중에서 50 종의 빌딩 가격 은 만 위안 / 제곱 미터 가 넘 고 23 종의 빌딩 가격 은 2 만 위안 / 제곱 미터 가 넘 었 다. 현재 수 십 개의 고가 의 블록 프로젝트 는 단체 적 으로 '시장 에 들 어가 면 손 해 를 본다' 는 난처 한 국면 에 빠 졌 다.

2016 년 4 월 15 일 에 베 이 징 올림픽 그룹 은 47.6 억 위안 의 가격 으로 기린 판 괴 과학기술 혁신 원 중심 지역 의 G09 땅 을 땄 고 빌딩 의 가격 은 2.23 만 위안 / 평방미터 에 달 했 으 며 프리미엄 은 무려 163% 에 달 했 고 그 당시 의 지역 최고 수준 이 되 었 다.2017 년 9 월 11 일 에 이 빌딩 은 첫 번 째 주택 공급 원 을 개 설 했 을 때 평균 가격 은 2.59 만 위안 / 제곱 미터 에 불 과 했 고 빌딩 의 땅값 보다 약 3500 위안 / 제곱 미터 높 았 으 며 그 해 에 난 징 에서 처음으로 매입 한 고가 의 프로젝트 가 되 었 다.2017 년 에 난 징 은 통제 주기 에 들 어 갔 기 때문에 이 프로젝트 는 밑 진 가격 으로 도 예상 한 매출 을 가 져 오지 못 했다.판매 부진, 차관 만기, 공사 대금 부족 등 으로 2017 년 말 휴업 상태 에 빠 졌 다가 푸 른 빛 의 부동산 에 인수 됐다.

실제로 베 이 징 올림픽 그룹의 원래 계획 에 따라 땅 을 가 진 후 1 년 동안 신속하게 단가 4 만 / 제곱 미터 로 이 프로젝트 를 시장 에 내 놓 았 다.예상 치 못 하 게 이 프로젝트 의 시작 가격 은 겨우 10 일, 4 월 25 일 에 난 징 에서 제한 가격 정책 을 내 놓 았 다. 이 프로젝트 에 속 한 쟝 닝 구 는 개장 가격 이 3 만 위안 / 제곱 미 터 를 초과 하지 못 하도록 제한 되 었 다.제한 가격 의 영향 을 받 아 경 오 항 미래 별장 은 원래 계획 한 양장 에서 반제품 으로 바 뀌 었 다.앞에서 언급 한 업계 인사 들 은 높 은 레버 리 지 로 땅 을 잡 고 프로젝트 의 손실 을 중첩 하 며 디 스 플레이 속도 가 느 려 서 이 프로젝트 는 결국 손 쉽게 끝 낼 수 밖 에 없다 고 지적 했다.

2016 년 9 월 에 128 차례 에 걸 쳐 그 당시 에 기세 가 좋 았 던 융 신 이 난 징 에서 선 림 호 G58 땅 을 잡 았 고 전체 가격 은 58.20 억 에 달 했 으 며 프리미엄 은 79% 에 달 했 고 거래 가격 은 24957 위안 / 제곱 미터 에 달 했 으 며 선 림 호의 최고 지 가 를 경신 했다.업계 에 따 르 면, 판매 가 는 4 만 이상 이 어야 이익 을 볼 수 있다.

융 신 이 예상 하 는 개장 시간 은 2018 년 6 월 - 7 월 이 고 그해 말 에 교부 된다.하지만 가격 제한 을 받 아, 개장 이 늦 어 지고 있다.2019 년 4 월 까지 첫 판매 허 가 구간 은 2.18 만 - 3.49 만 위안 / 제곱 미터 이 고 당 첨 률 은 8% 이다.

최근 2 년 동안 제한 가격 때문에 많은 호 화 주택 과 고가 의 사업 들 이 너무 비 싸 서 예매 증 을 받 지 못 하거나 정부 가 준 예매 가격 을 받 아들 이지 않 으 려 면 개장 시간 을 놓 쳐 도 늦게 시장 에 들 어 오지 못 한다.시장 에 들 어 갈 수 있 더 라 도 여러 번 개장 하 는 방식 으로 유도 + 가격 인상 을 한다.그래서 많은 부동산 기업 들 이 난 징 시장 에서 퇴출 하기 로 했 고 최근 2 년 동안 난 징 에서 땅 을 가 진 적 이 없다.주 정 상 곤 부동산 창업 주 겸 CEO 는 2019 년 난 징 의 진주 비용 이 비교적 높 고 시장 경쟁 이 너무 크다 고 밝 힌 바 있다. 이상 쿤 의 현재 실력 은 당분간 진출 하지 않 을 것 이 며 앞으로 도 적절 한 진출 기 회 를 지 켜 볼 것 이 라 고 밝 힌 바 있다.

난 징 이 묶 인 고가 지 는 그 원인 을 따 져 보면 2016 년 일 선 과 일부 핫 이 슈 2 선 도시 의 집 값 이 급등 하면 서 부동산 업 체 들 이 지나치게 비 이성 적 인 가격 을 찍 을 것 이 라 고 예상 했다. 둘째, 집 값 이 크게 오 른 후에 핫 이 슈 도시 의 구 매 제한 과 판매 제한 등 조절 정책 이 가격 을 올 렸 고 부동산 시장 은 강 온 기 에 들 어 섰 다. 셋째, 2017 년 에 여러 도시 들 이 '집 값 제한, 땅값 제한' 정책 을 제정 하여 고가 로 시장 에 들 어 갈 때 정 했다.가격 에 지장 을 받다.

주목 할 점 은 현재 의 남경 토지 시장 이 여전히 뜨 겁 습 니 다.7 월 에 토 목 촬영 시장의 열기 가 식지 않다.7 월 10 일 에 난 징 은 토 목 경매 의 새로운 정 치 를 맞이 한 후 처음으로 경매 에 들 어 갔 고 40 여 개의 부동산 업 체 가 경매 에 들 어 갔 으 며 8 점 의 토지 매입 금 은 137.74 억 위안, 5 점 은 한정 가격 에 달 했다.

이번 통제 의 배후 에는 사실 각지 시장 이 전염병 발생 이후 의 시장 난방 이 기대 이상 이 었 다.

그리고 투자 자 들 은 고가 의 주변 에 있 는 중고 주택 을 가장 심각하게 걸 어 놓 은 프로젝트 를 골 라 서 가격 차 를 벌 었 다.지금 은 구 매 제한 이 심해 서 어느 정도 부동산 투자 자 를 격퇴 할 수 있다.다른 한편, 구 매 제한, 개발 업 체 의 자금 면 조절 이 엄격 해 지면 난 징 이 물 을 짜 내 어 부동산 시장 을 구매자 시장 으로 돌아 가게 할 수 있 는 지 하 는 것 은 또 다른 과제 이다.