소 명 효 용 호 그룹 CEO: 상업 부동산 담 화 는 아직 이르다.
'북 미 에서 든 유럽 에서 든 성숙 한 시장 에서 든 쇼핑 센터 는 철도, 고속도로 등 큰 교통 이 등장 하면 서 탄생 했 는데 그 시대 에 나타 난 업 태 를 모델 이 라 고 부른다."(중국의 상업 부동산) 일부 방법 과 방법 을 찾기 시 작 했 지만 이야기 모델 은 아직 이르다."최근 소 명 효 용 호 그룹 CEO 가 21 세기 경제 보도 와 의 인터뷰 에서 밝 혔 다.
용 호 는 2000 년 상업 부 설립 이후 20 년 째 사업 판이 운영 되 고 있다.현재 용 호 그룹의 4 대 업무 항로 에서 상업 판 은 용 호 그룹 에 10% 가 넘 는 이윤 을 기여 하여 주택 이외 의 2 대 업무 공헌 점 이 되 었 다.
용 호 는 현재 상업 부동산 98 개 를 보유 하고 있다.2020 년 상반기 에 용 호 상업 은 임대료 수입 이 26 억 위안 으로 동기 대비 3 할 가까이 증가 했다.한 기관 이 선정 한 '2019 중국 상업 부동산 순위 TOP 100' 에서 용 호 상업 은 5 위 를 차지 했다.
소명 효 는 용 호상 업 의 발전 을 두 단계 로 나 누 었 다. 첫 번 째 10 년 은 경험 을 쌓 고 팀 을 다 듬 는 것 이다. 2011 년 부터 전략 적 인 계획 을 세우 고 상업 부동산 을 주요 항로 업무 로 운영 해 왔 다.
전통 적 인 주택 업무 와 달리 상업 부동산의 운영 이 섬세 하고 복잡 하 며 현금 흐름 을 차지 하 며 비교적 긴 투자 수익 주 기 를 가진다.상당 한 시간 내 에 주택 업무 인 반포 가 필요 하 다.종합 적 인 개발 업 체 의 경우 회사 의 전체적인 발전 틀 안에서 상업 부동산의 발전 리듬 을 파악 하고 최종 적 으로 현금 흐름 의 순 조로 운 순환 을 실현 하 는 것 이 중요 한 시험 이다.
소 명 소 는 성적 이 좋 았 음 에 도 불구 하고 용 호상 업 에 대해 명석 한 인식 을 가지 고 있 었 다.그 는 자신의 능력 외 에 도 상업 부동산의 발전 은 큰 경제 환경 과 밀접 한 관 계 를 가진다 고 생각한다.비록 '모델' 과 거리 가 있 지만 신형 도시 화가 가 져 온 여러 가지 기회 에서 상업 부동산의 발전 공간 이 매우 크다.
'10 년' 두 개.
용 호가 운영 하 는 첫 번 째 상업 부동산 프로젝트 는 충 칭 관음 교의 북 성 천 가 이 고 프로젝트 는 한 버스 공장 으로 건축 면적 은 약 14 만 평방미터 이다.2001 년 에 이 땅 을 잡 았 을 때 용 호 는 충 칭 에 본 사 를 둔 지방 부동산 기업 일 뿐 연 매출 은 50 억 위안 이 안 된다.
이 프로젝트 를 막 잡 았 을 때 충 칭 의 많은 동업자 들 이 모두 좋 지 않 았 다 고 한다.프로젝트 가 현금 흐름 을 많이 차지 하기 때문에 일부 업계 에 서 는 이 프로젝트 가 용 호 를 무 너 뜨 릴 수도 있다 고 주장 하기 도 한다.
당시 용 호 는 상업 부동산 을 운영 해 본 경험 이 부족 해 사업 유치 때 다양한 업 태 를 주입 해 봤 다.'가장 먼저 나 왔 을 때 는 바로' 매 립 점 '이 었 다. 어차피 모든 것 을 안 으로 채 우 는 것 은 아침 을 만 드 는 것 을 포함 했다."첫 파 를 먼저 채 우 고 천천히 조정 합 니 다."소명 소 설.
2005 년 까지 북 성 천 가 의 운영 은 점점 성숙 해 졌 다.그해 에 프로젝트 는 충 칭 시민 들 에 의 해 '충 칭 8 대 랜 드 마크' 중 하나 로 선정 되 었 고 용 호 는 상업 부동산 을 운영 하 는 자신 감도 크게 강화 되 었 다.소명 효 는 이번 프로젝트 가 용 호의 '비 즈 니스 보유' 전략 에 좋 은 초석 을 다 져 주 었 다 고 주장 했다.
용 호 는 2010 년 까지 6 개 상업 부동산 사업 이 운영 에 들 어 갔다.그 당시 에 용 호 상업 은 3 개의 제품 라인 을 형성 했다. 즉, 텐 스 트 리 트, 싱 위 에 이, 쟈 위 에 이.그 중에서 텐 스 트 리 트 는 훗날 의 주요 브랜드 가 되 었 다.
소명 효 는 지난 10 년 간 경험 을 쌓 고 팀 을 다 듬 는 과정 이 었 다 고 밝 혔 다."가장 소중 한 것 은 용 호가 어 렸 을 때 보유 형 사업 을 할 용기 가 있 었 고 잘 돌아 가 고 있 었 다 는 점 이다."
2011 년 에 전국 화 구 조 를 실 시 했 던 용 호 는 판매 규모 가 383 억 위안 에 달 했 고 국내 부동산 기업 중에서 8 위 를 차지 했다.그 당시 에 부동산 시장의 급속 한 성장 기 를 맞 아 용 호 는 중요 한 전략 선택 에 직면 했다. 단순 한 주택 개발, 충격 규모, 아니면 하나의 코스 를 추가 하 는 것 이 주택 과 상업 두 가지 측면 에서 동시에 힘 을 발휘 하 는 것 인가?
당시 업계 에 서 는 상업 운영 이 막대 한 자금 을 빼 앗 기 고 주택 업무 규모 의 증 가 를 끌 어 들일 수 있다 는 공감 대 를 형성 했다.그러나 운영 이 적당 하면 상업 운영 도 장기 적 으로 안정 적 인 현금 흐름 을 기여 하고 어느 정도 에 주택 시장 에 주기 적 인 변동 의 위험 을 상쇄 할 수 있다.
용 호 는 내부 논의 끝 에 후 자 를 선택 했다.하지만 회사 측은 판매 대금 의 10% 를 상한 선 으로 삼 아 상업 부동산 개발 에 투입 하 는 원칙 을 제시 했다.이 철칙 은 지금까지 계속 사용 되 고 있다.
용 호 그룹 부회장, 이 남 상업 부동산 사장 은 두 번 째 10 년 동안 용 호 상업 에 대한 두부 효과 가 점점 뚜렷 해 지고 자원, 인재, 합작 파트너 에 대한 흡착 력 도 강화 되 고 있다 고 말 했다."우 리 는 지금 이미 빠 른 속도 로 성장 하 는 활주로 에 있다."
이 남 은 현재 용 호상 업 의 사업 은 98 개 로 올해 말 까지 100 개 를 넘 을 것 이 라 고 밝 혔 다.용 호상 업 은 2020 년 60 억 원 의 임대료 수입 목 표를 달성 할 전망 이다.
세 가지 "요점".
용 호 는 20 년 간 의 운영 끝 에 사업 자체 의 틀 과 타 법 을 형성 했다.소명 효 는 21 세기 경제 보 도 를 통 해 용 호 상업 의 운영 요점 세 가 지 를 정리 했다. 즉, 저 자본 원가, 능력 권, 기본 기.
"저 자본 원 가 는 상업 부동산 을 만 드 는 전제 조건 이다. 왜냐하면 그것 은 본질 적 으로 자본 원가 의 게임 이기 때문이다."소명 효 씨 는 자금 원가 가 5% 를 넘 으 면 운영 수익 을 얻 기 어렵다 고 밝 혔 다.
그 는 '능력 권' 은 팀워크 범위 안에 있 는 일 을 하 는 것 을 의미 하 며 능력 권 을 넓 히 고 강 한 팀 을 구성 하 는 것 이 관건 이 라 고 지적 했다.한편, '기본 기' 란 더 잘 하려 고 노력 하 는 것 이 고 프로젝트 의 정착 을 실현 하 는 마지막 단계 이다."아무런 비결 도 없다. 모두 힘 든 일 뿐이다."
용 호상 업 은 나 지 에서 개장 까지 의 평균 주 기 는 36 개 월 이 며 이 르 면 30 ~ 32 개 월 인 것 으로 알려 졌 다.구체 적 인 작업 에서 모듈 화 에 대한 요구 도 있 고 각종 실제 요 소 를 동시에 고려 할 수 있다.그 중에서 2003 년 에 탐색 을 시작 한 이래 지하철 대중 교통 을 중심 으로 TOD 프로젝트 의 개발 은 용 호 상업 에 특 기 를 부여 했다.용 호 는 2020 년 6 월 말 까지 TOD 프로젝트 65 개 를 보유 하고 있다.
업계 에서 용 호 상업 은 '중 자산 + 정교 화 운영' 의 전형 으로 불 린 다.완 다 대표 의 고 회전 과 달리 케 이 드 의 펀드 모델 과 는 현격 한 차이 가 있다.용 호의 운영 모델 은 자금 을 많이 차지 하고 복사 속도 가 제한 되 지만 품질 관리 에 유리 하고 얻 는 수익 도 비교적 많다.
그러나 소명 효 는 용 호 상업 이 이미 자신의 모델 을 형성 했다 고 생각 하지 않 는 다.
그 는 외국 성숙 시장의 발전 을 종합해 보면 쇼핑 센터 는 철도, 고속도로 등 큰 교통 이 등장 하면 서 탄생 한 업 태 라 고 주장 했다. 이런 큰 배경 을 바탕 으로 상업 부동산 은 '모델' 이 라 고 할 수 있다.현재 로 서 는 중국 이 아직 이 단계 까지 발전 하지 못 했 고 용 호 상업 도 '경로 와 방법' 만 찾 았 을 뿐 '모델' 을 형성 하지 못 했다.
하지만 그 는 중국 에 서 는 이 분야 의 전망 이 넓다 고 밝 혔 다.새로운 도시 화가 추진 되면 서 도시 군 은 점차적으로 발전 하고 도시 교통, 도시 간 교통 등 네트워크 화 된 교통 궤도 가 점차적으로 완선 되 는 데다 가 산업 업그레이드 와 사회 교제 방식 의 변화 로 인 한 소비 기 회 를 가 져 올 것 이다. '특히 국내의 큰 순환 과 외부 순환 이 서로 보완 하면 서 가 져 온 큰 소비 기회' 가 있어 야 중국 상업 부동산 이 '모델' 을 형성 할 수 있다.
중 관 의 측면 에서 볼 때 서비스업 의 발전, 제조 업 산업 체인 의 재 구축, 과학기술 혁신의 업그레이드 도 상업 부동산 에 새로운 운영 방향 을 가 져 다 줄 것 이다."다음 10 년 동안 용 호가 가 야 할 길이 다. 그 때 는 패턴 이 라 고 할 수 있 지만 오늘 은 말 이 안 된다."
소명 효 는 이 를 바탕 으로 용 호 는 C2 (상업 운영) 의 주요 항로 에 대해 더욱 확고 하 다 고 말 했다.그룹 은 투 자 를 늘 릴 자신 은 있 지만 10% 의 매출 반환 금 인 '레 드 라인' 을 지 킬 것 이다.
소 명 효 는 향후 10 년 간 의 구체 적 인 성장 목표 에 대해 매년 30% 의 임대료 인상 을 거듭 밝 혔 다.
이 남 은 1 급 시장 에서 땅 을 가 지 는 것 을 제외 하고 앞으로 상업 부동산 을 인수 할 기 회 는 재고 자산 의 매입 에 도 존재 할 것 이 라 고 밝 혔 다. 상업 과 구 개혁 분 야 를 포함 하지만 용 호 는 프로젝트 를 선택 할 때 재무 모델 이 통 하 는 지 에 중심 을 두 고 본다.경 자산 의 수출 은 현 단계 에서 용 호 를 고려 하 는 중점 이 아니다.
소 명 효 는 용 호상 업 의 상장 전망 에 대해 상당 한 기간 동안 "그 럴 필요 가 없다" 고 밝 혔 다.그 는 상장 은 주로 자금, 경영 진의 격려, 새로운 자본 플랫폼 등 문 제 를 해결 하지만 용 호 상업 에 있어 이런 문 제 는 급선무 가 아니 라 고 강조 했다.
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