일 선 도시 학구 방 폭등: 중고 주택 재고 의 미스터 리

1 월 17 일, 왕 샤 오 칭 은 상해 학구 방 의 폭등 에 관 한 위 챗 글 을 친구 들 에 게 보 냈 다. 상하 이 중고 주택 이 폭등 하기 시 작 했 을 까 하 는 의문 이 들 었 다.

왕 씨 는 포 동의 한 동네 에 살 고 대구 공립 초등 학 교 는 죽 원 초등학교 로 전형 적 인 학구 방 입 니 다.그 에 따 르 면 최근 아파트 단지 내 주택 거래 는 과거 보다 훨씬 많 았 고, 가격 은 일주일 에 10% 올 랐 다.왕 샤 오 가 거주 하 는 단원 은 모두 12 가구 이다. 2017 년 부터 4 세트 가 거래 되 었 는데 모두 어린이 들 이 유치원 에 다 니 는 가정 이다.

실제로 상하 이 학구 방 은 2020 년 뉴 딜 정책 시행 이후 변화 가 뚜렷 하 다.학구 주택 단 지 는 거래 수량 과 가격 을 보면 모두 빠 른 상승 세 를 보인다.

북상 광 심 일 선 도시 의 학구 방 이 중고 주택 가격 을 일제히 올 리 는 것 은 이번 집 값 상승의 주요 한 표현 이다.2021 년 에 접어 들 면서 일 선 도시 의 중고 집 값 이 전면적으로 올 랐 다. 통계 국 에 따 르 면 2020 년 12 월 에 일 선 도시 의 중고 주택 상승폭 에서 베 이 징 의 상승폭 이 뚜렷 했다. 최근 한 달 이상 가장 빨리 오 른 것 은 선전 이 아니 라 상하 이와 광 저 우 는 이미 뒤 를 이 었 다.

전염병 상황 의 영향 을 받 아 일 선 도시 학구 방 의 수요 가 현저히 높 아 졌 다. 이 는 심 천, 상하 이, 광저우, 베 이 징 등 연말 에 꼬 미 학구 방 의 표현 이 가장 뚜렷 하고 대량의 외국 유학 객 들 이 돌아 와 시장 수 요 를 증가 시 켰 다.

전염병 상황 의 영향 을 받 아 일 선 도시 학구 의 주택 수요 가 뚜렷 하 다.IC photo

뉴 딜 정책 발표: 학구 주택 가격 이 일제히 오르다.

21 세기 경제 보도 기자 가 상하 이 중개 점 을 방문 한 결과 최근 에 학구 주택 단지의 거래 건수 가 현저히 올 랐 고 업주 의 가격 이 심각하게 뛰 었 다. 만약 에 한 아파트 가 주택 공급 원 이 없 는 단계 에 들 어가 면 한 채 만 나 오 면 업 주 는 하룻밤 에 200 만 위안 의 가격 을 올 린 사례 도 나 타 났 다.

중개 관계 자 는 2020 년 민영 신호 가 출범 하면 전국의 공립 민영 학교 중 초등학교 구조 에 큰 변화 가 생 길 것 이 라 고 말 했다 (고 교 는 당분간 큰 충격 을 받 지 않 았 다).상 해 는 전형 적 인 초등학교 중학교 단계 에 민영 강 공립 이 약 한 도시 로 서 이번 정책 개혁 에서 중학교 와 초등학교 의 구조 가 큰 변화 가 생 겼 다.

상하 이 이전 학구 주택 프리미엄 은 그리 강하 지 않 았 고, 관심 도 높 지 않 았 다."그러나 민영 신호 가 바 뀐 후에 이런 구 조 는 중요 한 변화 가 발생 할 수 있다. 공립 초등학교 의 '안정성' 장점 이 나타 나 고 더 많은 학부 모 들 이 공립 학교 맞은편 에 있 는 학구 방 을 사도 록 유도한다."한 중개인 이 찾 아 온 바이어 에 게 말 했다.

서 회 구 의 유명한 학구 주택 단지 인 동방 맨 해 튼 은 이 동 네 는 최소 40 여 채 의 주택 공급 원 이 팔 리 고 있 으 며 현 재 는 12 채 의 주택 단지 만 팔 리 고 있다.2020 년 8 월 에 이 동 네 는 194 평방미터 에 달 하 는 주택 총 가격 1880 만 위안 에 팔 렸 고 이 달 초 에 같은 가구 형의 주택 공급 원 차량 은 전체 가격 으로 2700 만 위안 에 팔 렸 으 며 다른 한 채 는 옥상 에 있 는 407 평방미터 에 달 하 는 가구 형 으로 총 가격 은 5000 만 위안 이 었 으 며 2 주 안에 신속하게 거래 되 었 다.

불완전한 통계 에 따 르 면, 현재 상해 학구 방 이 가장 비 싼 것 은 이미 20 만 위안 / 제곱 미터 가 넘 었 다.다른 일 선 도시 에 서 는, 학구 방도 예외 없 이 폭등 하고 있다.베 이 징 에서 가장 비 싼 학구 방 은 25 만 위안 / 제곱 미터 정도 이 고 심 천 학구 방 은 현재 최고 32 만 위안 / 제곱 미터 에 달한다.허 천 여 미 련 부동산 전국 연구 센터 총괄 관 은 학구 주택 가격 이 비 싸 교육 자원 배분 과 는 직접적인 관계 가 없다 고 말 했다.

시세 가 지속 되 지 않 습 니까?

중고 주택 은 연동 시장 이다.장 다 웨 이 중원 부동산 수석 분석가 들 은 이번 시 세 는 설 이후 의 소 양춘 까지 지속 된다 고 분석 했다.2020 년 에 분 양 주택의 판매 면적 은 176086 만 평방미터 로 동기 대비 2.6% 증 가 했 고 분 양 주택의 매출 은 173613 억 위안 으로 8.7% 증가 했다.

2020 년 전염병 상황 에서 도 중국의 부동산 역사 기록 을 경신 할 수 있다. 장 다 웨 이 는 주요 원인 은 다음 과 같은 몇 가지 가 있다 고 지적 했다.

첫째, 전체적인 여유 있 는 신용 대출 정책 은 주민 가구 의 중장 기 신용 대출 5 조 9500 억 원 이 역사적 인 기록 을 갱신 했다. 전체적인 신용 대출 정책 이 상대 적 으로 완화 되 었 다. 둘째, 조정 정책 은 하반기 에 약간 조 여 졌 지만 일년 내 내 여유 가 주류 이 고 인재 정책 이 활발 하 며 일부 도시 에 새로운 열풍 이 나타 나 시장 수 요 를 자극 했다.년 내 에 100 개 도 시 를 넘 어서 입주 기준 을 낮 추 었 다. 이런 정책 들 은 주택 구 매 수 요 를 증가 시 켰 다. 셋째, 전염병 발생 후 주택 구 매 수요 가 증가 했다. 특히 해외 투자 가 급 감 했 고 자금 이 돌 아 왔 다. 또한 주민 들 이 개선 에 대한 수요 도 현저히 높 아 졌 다. 4. 전국 지역 의 분화, 특히 동 부 는 앞장 서 는 양 이 되 었 고 장삼 각 과 주 삼각형 은 보편적 인 집 값 상승 이 나 타 났 다.중서 부 는 다소 평온 하고 일부 지역 은 계속 조정 된다.게다가 전국 부동산 투자 의 증가 속 도 는 동기 대비 0.7% 증 가 했 고 부동산 기업 이 지정 한 자금 은 동기 대비 8.1% 증 가 했 으 며 전국 대출 의 증가 율 은 19.63 조 등 여러 가지 데 이 터 를 더 해 장 다 웨 이 는 전국 부동산 투자 가 전면적으로 회복 되 기 시작 했다 고 주장 했다.

그러나 또 다른 업계 내 자본 이 많은 사람들 은 이번 시 세 를 지속 가능 하 다 고 생각 하지 않 는 다.그 는 최근 상하 이 중고 주택 가격 이 오 를 확률 이 높 은 데, 한편 으로 는 모든 주택 가격 이 뚜렷하게 오 르 고, 다른 한편 으로 는 학구 방 이 초래 한 것 이 라 고 지적 했다.전체적으로 보면 이번 라운드 의 집 값 상승 을 추진 하 는 것 은 여러 가지 요인 이 겹 치 는 것 이다. (1) 자금 유동성 추진, (2) 지난 라운드 시세 에서 (2016 - 2017) 집 을 구 매 하 는 사람들의 교체 수요 방출, (3) 학 구 주택의 수요 - 두 아 이 를 놓 은 후에 상하 이 는 2016 - 2017 년 사이 에 호적 인구 의 출산 붐 이 일 었 다.

중개, 자본 의 집단 카니발?

21 세기 경제 보도 기자 에 따 르 면 브로커 들 은 고객 에 대한 설 문조 사 에서 재고 부족 정 보 를 방출 하고 시중 에 "상하 이 는 현재 중고 주택 재 고 는 4 만 2000 채 로 현재 한 달 에 2 만 7000 채 (2020 년 12 월 에 2 만 9000 채) 의 탈 화 속도 에 이 르 렀 으 며, 2 개 월 후에 상하 이 는 중고 주택 을 팔 수 없다" 고 말 했다.이와 관련 해 중원 부동산 시장 분석가 노 문 희 씨 는 상하 이 가 매주 1 만 세트 정도 증 가 했 고 한 달 에 4 만 세트 정도 되 며 월 평균 3 만 세트 가 거래 되 고 있 으 며 한 달 에 1 만 세트 가 거래 되 지 않 았 다 고 주장 했다.

그 에 따 르 면 현재 상하 이 주택 관리 국 은 중고 주택 재 고 를 집계 한 적 이 없다. 다시 말 하면 중고 주택 은 재고 데이터 가 없고 매주 상장 되 는 데 이 터 를 기구 만 집계 한 것 이다.

노 문 희 도 학구 방 은 사실 아주 작은 부분 이 라 고 지적 했다. 그 정의 의 학구 방 대구 학 교 는 공동 으로 1 제대 대 를 운영 하 는데 이런 동 네 는 전체 시장 에서 약 3% 를 차지 하고 주력 이 아니다.또한 부동산 창업 주 서 동 에 따 르 면 회사 지점 에서 최근 에 거래 된 중고 주택 에서 학구 주택 은 약 30% 를 차지 하고 전체 상하 이 시장 에서 거래 가 이 루어 진 비율 이 비슷 하 다.

서 동 은 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 최근 상하 이 (上 海) 학구 의 집 값 이 오 른 것 을 보면 지난 2016 년 3 월 상하 이 (上 海) 가 상하 이 (上 海) 국적 이 아 닌 5 년 간 구 매 정책 을 실 시 했 고 최근 2 년 동안 많은 사람들 이 사회 보장 연한 의 제한 을 만족 시 켰 다. 이 부분의 주택 구입 자격 은 적지 않 은 수량 이다.한편, 한 주택 추첨 확률 이 너무 낮은 상황 에서 그들 은 학구 방 을 사 는 경향 이 강하 다. 전염병 으로 인해 원래 유학 을 계획 하 던 학생 들 이 국내 로 가서 일자 리 를 찾 고 상하 이 를 우선 선택 하 게 되 었 기 때문에 주택 구입 수 요 를 발 표 했 습 니 다.

서 동 은 자금 이 상하 이 부동산 시장 에 유입 되 는 것 도 뚜렷 하 다 고 주장 했다. 철거 개혁, 화폐 보상, 대량의 주택 구입 자금 을 방출 했다. 상하 이 는 인재 정책 을 실시 했다. 985 대학 졸업생 이 직접 정착 하고 입주 정책 이 완화 되 며 2 만 개의 주택 구 매 기준 을 방출 했다. 투자 자 들 이 회 사 를 통 해 주택 구 매 수량 이 증가 하면 보통 상하 이에 서 회 사 를 설립 하고 3000 만 위안 을 투자 하면 주택 구 매 자격 이 있다. 2020 년 에 물건 을 구 매 할 수 있다.화폐 가 여유 로 워 지면 서 부동산 에 유입 되 는 돈 이 많아 졌 다. 그 밖 에 대형 상품 (철 강 시멘트), 소비 품 생활 자료, 인건비, 땅값 의 상승 은 모두 상하 이의 집 값 상승 을 추진 했다.

노 문 희 는 이것 이 시장 에 구조 적 불 균형 상태 가 나타 난 것 으로 부동산 시장 에 큰 시세 가 나타 난 것 이 아니 라 고 주장 했다.이번에 학구 주택 과 새로 주택 이 비교적 많이 올 랐 지만, 교외 의 '낡 고 작은' 상승폭 은 결코 큰 시장 에서 승리 하지 못 했다.

(문 중 왕 소 둔 계 가명)