蒋安绰：绿城小镇的三大思维——去房地产化、人才机制、守住红线

     疫情影响经济，从而影响了房地产。但是在绿城小镇集团总经理蒋安绰看来，房地产市场总需求量并没有改变，而是方向可能要改变。“疫情以后人们对美好生活的认知更侧重于提供生活产品，如何为业主提供美好生活，是行业接下来的主基调”。

8月8日，绿城集团旗下小镇集团总经理蒋安绰在参与博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会六方会谈时透露，目前绿城小镇所有业务板块指标，尤其是核心利润指标，在今年1-7月份完成度均超过去年同期。疫情过后，人们对小镇的认知提升了。有好多客户，在疫情后成为了多个小镇的业主，就是为了能够全方位体验不同的小镇美好生活。

绿城小镇集团总经理蒋安绰。资料图

蒋安绰介绍，在与专业机构沟通之后发现，从业务指标和经营指标来看，绿城小镇已经具备上市条件。“如果上市的话，不会超过3-5年。”但蒋安绰透露，是否要走资本化路线，还需要和股东们进行评估，只要符合绿城中国的发展战略，与经营主体不冲突的话，是完全有可能的，如果要上市，“可能也就是3-5年的事情”。小镇开发其实不是资金密集型的产业，资金需求不是很大，不少外部基金也主动要求投资绿城小镇。

绿城小镇的价值来自于产业经营带来的利润。前端的策划设计能力，加上后端的经营能力，这是绿城小镇符合上市条件的两大因素。

过去一年，绿城小镇完成了10多个小镇的落地。今年时间过半，拓展指标任务完成也已经过半。拓展指标里最主要的货值指标已经达成，相当于今年用7个月完成了全年的货值指标。

做小镇要去房地产化

自从2003年，绿城创始人宋卫平提出小镇理念，2007年绿城开始尝试做小镇，到2014年“小镇之蓝”明确了小镇口号，坚守到今天，走上了乡村振兴型小镇路径，并获得了社会各界的高度认同。政府、合作方等均认为绿城才是真实地在做小镇。包括政府和合作方、社会各界人士在内，找上门来要求合作的，去年有将近300家。蒋安绰带领团队去实地看了100多个项目，百里挑一，选择了十几个项目落地。目前绿城小镇的项目主要聚焦长三角，西南、苏北等全国各地也有布局。

绿城小镇的发展现状，让蒋安绰及其团队有了自信。“小镇摸索了几年，现在是真正的小镇思维，现在感受到小镇就是一个闭环，内部教育、医疗、康养等小产业就要满足业主的美好生活需求。”蒋安绰说，小镇所有的配套都要先做，前期投得越快，消费者购房的速度也越快。这是正向的。引进的人口越多，小镇运营资金上越不会有压力，后期营销费用也越来越低。

“做小镇要去房地产化。”这是蒋安绰在采访过程中说得最多的一句话。当很多房企名义上做小镇，实际上还是大盘开发，绿城小镇已经与其他开发商拉开差距，原因在于，坚持坚守；宋总对于小镇有着非常深刻的理解，对于美好生活的营造也一直有情怀和坚持；而绿城中国董事会主席、总裁张亚东也非常认可绿城小镇模式，认为是一个增长极。蒋安绰目前考虑的是小镇5-10年的发展，至少在做的是未来3-5年的布局。

蒋安绰认为，所有小镇都有大产业和小产业，大产业以康养颐养、科创、农业、教育等为主导，小产业则有商业、小的医疗机构、基本的生活配套等。小镇的核心是前期的策划引领和后期的产业持续运营，不追求容积率，而是追求策划运营指标，包括为政府引进产业。比如近期科创产业成为小镇策划热点，就因为科创是疫情之后拉动经济的重要产业板块。

随着知名度逐渐提升，蒋安绰希望绿城小镇可以在这条赛道上建立行业的参考标准，同时也希望政府能够有政策的跟进和扶持，“希望整个行业一起参与做”。

因此，蒋安绰认为，小镇最重要的是人才，留住人才，这倒逼小镇建立体制和机制。绿城小镇的管理层共识是：让小镇管理人才成为小镇利益共享者，人才战略里面把留人的战略放在重要的地位。激励机制是多元综合的，比如合伙、跟投等等，包括根据指标完成度决定奖励。

研究3-5年的市场方向

绿城小镇更注重每年有质量的增长，持续运营产生利润增长。投入商业、配套，持续产生的经营利润是小镇的利润增长点。目前小镇的货地比非常高：增加200亿货值，货地比6-8以上，好的项目有十几个。

有质量的发展，不是简单追求规模。蒋安绰坚持要团队守住“产品红线、服务红线、财务指标红线”这几个指标，只有在这几个指标达标的情况下再去追求规模上的发展。“我认为最大的风险就是你不知道有风险，我要把所有的风险都看作最大的风险，唯一就是要求自己经营的时候时刻保持稳健发展”。

绿城小镇被政府与合作方看中的一个能力是产业引进，蒋安绰指出，产业引进的突破口在于绿城小镇擅长策划和运营管理，做小镇相当于做一个平台。目前绿城小镇签约了100多家产业资源，主要是大产业，包括颐养、康养、科创、文创、农业、文旅等。

每一个小镇的商业街很快可以产生租金收益和经营收益，还有教育、体育、文旅、农业类小产业，都可以产生收益。去年绿城小镇就为集团作出了1/3的利润贡献，今年情况如何？蒋安绰指出，要发展就会有利润的平衡，绿城小镇重要指标大于绿城中国的平均指标，增长率不会低于绿城中国的平均水平。其中利润是最主要的，包括产业经营利润和销售利润。销售产生的现金流，将会用于小镇产业的孵化和发展、生活配套的投入。

长远来看，蒋安绰认为市场会细分，但是人们对美好生活的需求才刚刚被激发。