雅戈尔退地之痛：4.84亿损失需卖千万件服装

　　今年6月，雅戈尔宣布退还其3年前竞得的两宗土地，代价是4.84亿元保证金被扣除。

　　曾经在杭州地产界出尽风头的雅戈尔，这次“栽了”。

　　6月下旬，雅戈尔宣布解除与杭州市国土资源局的土地合同，退还其手中两宗申花板块的土地。

　　这两宗土地，于3年前竞得。彼时，国内房地产市场红火异常。原本做服装的雅戈尔，化身“房地产大亨”，成为几个城市的“地王制造者”。

　　申花地块，即是雅戈尔在杭州重金砸下的大手笔。总价24.21亿元、楼面地价超过1.7万元/平米，“面粉贵过面包”的申花地块，荣登“地王”。

　　3年过去，地王却因房地产调控、盈利前景等原因，被雅戈尔退还。雅戈尔为此付出的代价是，4.84亿元的保证金“打了水漂”。

　　无奈退地痛失4.84亿元

　　退地的代价是，4.84亿元将被扣除，相当于其去年近16亿元净利润总额的三成。

　　6月20日晚，雅戈尔发布公告称，经“友好协商”后，其全资子公司城北置业已与杭州市国土资源局签署协议，解除了杭政储出[2010]53号、56号地块(即“申花地块”)的使用权出让合同。

　　当事另一方，杭州市国土资源局也几乎同时透露称，双方解约，主要是因为雅戈尔未按土地出让合同约定履行，并且已报杭州市政府同意。

　　雅戈尔在2010年11月时通过公开竞拍，拿下申花地块。资料显示，申花地块位于杭州汽车北站附近，距离西湖景区约10公里，并且还有“地铁概念”的利好。

　　土地竞拍的游戏规则向来是“高价者得”。为将“成熟优质”的申花地块揽入帐下，雅戈尔开出了24.21亿元的总价。

　　此次雅戈尔退地的代价是，用作履约定金的4.84亿元，将被杭州市国土资源局扣除而不返还。4.84亿元相当于土地总价款的20%。在6月20日的公告中，雅戈尔称，已对这部分损失作计提资产减值准备。

　　对以西装、衬衫等服装起家的雅戈尔而言，4.84亿元相当于其去年近16亿元净利润总额的三成，接近10亿元地产业务净利润的五成。

　　如果与服装业务相比较，退地的损失显得更大。年报显示，2012年，2万余名雅戈尔服装职工忙碌一年，赚得净利润8.18亿元。退地损失4.84亿元，等于全体服装职工半年多的操劳“付诸东流”。

　　年报显示，2012年雅戈尔服装业务共销售2033.08万件，实现净利润8.18亿元，约合每件服装可获净利为40.26元。以此计算，4.84亿元的退地损失，要靠销售1200多万件服装方能弥补。

　　地价大幅回落，雅戈尔最终付出的成本，可能不止4.84亿元。根据公告披露，如果申花地块重新出让后的总价款，低于雅戈尔拿地时24.21亿元总价款的80%，雅戈尔将补交其中的差价。

　　按雅戈尔2010年的拍地价格计算，53号和56号地块的楼面地价分别达到17751元/平米和18114元/平米。不料，两年后的2012年8月，另一家地产公司天阳置业拿下了申花13号地块。令雅戈尔难以面对的是，13号地与雅戈尔拍得的53号地、56号地相比，价格大幅回落。13号地的楼面地价为12028元/平米。也就是说，申花地块最新拍卖的楼面地价，不到雅戈尔两块地的70%。

　　这样一来，雅戈尔开发出的房产与天阳置业开发的项目相比，失去价格优势。雅戈尔若继续开发，面临亏损的可能，而退地则面临补交差价。

　　雅戈尔在公告中称，补交差价的承诺，构成其或有负债。{page_break}

　　“杭州地王”之役雅戈尔一战成名

　　屡次以“地王制造者”的形象示人，雅戈尔置业负责人说，“其实是无奈之举”，土地招拍挂，本质是“价高者得”。

　　申花53号、56号地块的出让，发生于2010年11月。当时，全国房地产市场一片红火，跃居《中国城市房价排行榜》首位的杭州，尤为明显。房价跳涨的同时，房地产企业拿地热情极高，地王“屡现”。

　　与33号买家雅戈尔一同进场竞拍的有，绿城、滨江、绍兴金昌等多家浙江当地颇具实力的开发商。此前的2007年，通过把杭州商学院地块推上“杭州地王”之役，雅戈尔在杭州地产界“一战成名”。

　　杭州的媒体将雅戈尔出手申花地块的过程，描述为“简单粗暴”。其中，53号地块的竞拍中，雅戈尔用时15轮“PK”掉了绍兴金昌;56号地的竞拍亦不过10轮，即被雅戈尔拍得。

　　56号地凭借其18114元/平米的楼面地价，成为“地王”。环伺周边地块，雅戈尔的拿地价格均高出不少。来自新浪乐居的资料显示，其周边的保利香槟国际楼面地价为11000元/平米，而欣盛东方福邸则在9900元/平米左右。

　　屡次以“地王制造者”的形象示人，雅戈尔招致了“推高杭州房价”的批评。有购房者甚至在网上号召“抵制雅戈尔”。

　　“其实是无奈之举。”雅戈尔置业负责人曾说，土地招拍挂，本质是“有偿出让、价高者得”，“竞标者众”，而“夺魁者一”。

　　公告显示，拍下申花地块后，雅戈尔在约定的时间内，向杭州市国土资源局缴付了第一笔12.1亿元的土地出让价款。

　　此后，雅戈尔申花地块的运作，便陷入了沉寂。有杭州业内人士指出，一般而言，成熟开发商会在拿地10个月后即开工建设。但去年初，有媒体报道，拿地已过去15个月，但两宗土地依然被筑墙包围，且长满荒草。

　　当时，即有关于“雅戈尔申请退地”的消息传出。但雅戈尔和官方均否认了该消息。根据当时的说法，雅戈尔长久未开发的主要原因是，还没到政府交地时间。

　　今年3月，申花地块的设计平面图，出现在杭州市规划局的网站上。这似乎粉碎了此前的退地传闻。有消息甚至称，年内有望开工建设。

　　仅过了3个月，“雅戈尔退地”就成为既定事实。“地王”作古。{page_break}

　　一边退地一边斥资20多亿拿地

　　退地并非雅戈尔不再看好地产，而只是不看好申花地块的开发前景。

　　“2011年1月以来，房地产市场的政策环境和市场形势发生了较大变化。”这是公告给出的退地理由。而雅戈尔董秘刘新宇称，退地是公司“综合权衡的结果”。

　　在杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳看来，雅戈尔退地可能是基于对未来房价走势不乐观。据她分析，以两宗地块逾1.7万元/平米的楼面地价看，加上建安、营销等成本后，要想在项目上有利可图，“雅戈尔必须把房子卖到3万元/平米左右”。

　　“现在申花地块周围的房价，最高不超过2.5万元/平米。”章惠芳说，从退地的举动看，雅戈尔可能预期，近几年内不会出现房价涨到使其“扭亏为盈”的局面。

　　“现在退地亏损4.84亿元，雅戈尔或许判断，投入几十亿开发后，仍然是赔钱的，并且可能赔得更多。”章惠芳分析称。

　　据报道，早在去年，雅戈尔负责人曾表示，现状之下，申花地块的两宗土地“确实没有盈利空间”。

　　对于“为何不寻求转让而直接选择退地”的问题，刘新宇没有正面回答。

　　章惠芳分析称，目前的楼市以及信贷情况下，一个“能一下掏出24亿元”的接盘者并不好找，而另一方面，即便是那些真正有实力的开发商，面对超过1.7万元/平米的楼面地价，“也不敢轻易接手”。

　　章惠芳还猜测，退地事件中，或许也掺杂着雅戈尔战略调整的意味。“雅戈尔进入杭州后，一直给人以水土不服的印象。”章称，御西湖项目开发时间过长等事件，就是例证。

　　地产机构杰盟智库执行长兰洪海，也以“水土不服”形容雅戈尔在杭州的表现。在他看来，雅戈尔退地是“断臂求生”的痛苦抉择。

　　就在退地之前的5月底，雅戈尔宣布斥资14.5亿元拿下宁波东城核心区一宗土地。据统计，今年以来，雅戈尔在宁波以招拍挂或参股等形式，向地产砸进了20多亿元。

　　“宁波拿地、杭州退地，可以反映出雅戈尔地产布局的趋势。”章惠芳说。不过，刘新宇此前曾对媒体称，退地不意味着雅戈尔退出杭州土地市场。

　　“退地因赶上宏观调控等多个原因，是经营活动中不可避免的失误。”刘新宇称，雅戈尔的做事风格比较稳健。

　　但在兰洪海看来，房地产红火时期，雅戈尔“高价夺地王”的行为，“还是比较激进的”。