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雅戈尔地王项目恐难收回成本 高层称73%负债率无风险

2012/12/29 9:30:00 来源: 中国经营报评论(0)9 举报

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  临近年末,雅戈尔在上海的“长风地王”项目也将迎来大考。在上海、杭州、宁波、苏州等地,雅戈尔在近几年内积极拿地,屡屡创下各种“地王”。然而随着这些地王建成项目进入销售阶段,高成本让定价变得困难。


  雅戈尔近年来的年报数据显示,企业库存一直保持高位。由于今年全年楼市调控政策一直紧绷,房地产销售受到重重阻力。拉动销售、回笼资金的任务压在了春节之后。


  多个地王陷入尴尬


  虽然已近年末,雅戈尔对“长风8号”的营销力度不减。雅戈尔这一项目的地块曾创下长风这一区域的“单价地王”。


  2010年9月底,雅戈尔以19.58亿元拿下长风8号东地块,折合楼板价高达2.6万元/平方米。而与之同处长风的一个地块被实力雄厚的央企中海拿下,70亿的总价创下了总价地王,折合楼板价约2.2万元/平方米。


  今年5月,中海开发的紫御豪庭先行开盘销售,6月份夺得上海楼市销售冠军。当时该楼盘的售价为3.8万元/平方米,业内评论认为这一价格已经贴近成本。


  但就是这一售价将雅戈尔逼入困境。一位房地产业内人士向记者分析到,以雅戈尔的拿地价格,综合各种成本,售价必须在4万元/平方米以上才有可能保本。雅戈尔在价格上很难与中海竞争。


  长风8号售楼处工作人员向记者透露,预计在12月底开放样板房,房型从92平方米到330平方米不等。楼盘正式开盘将在春节之后。而关于最为敏感的价格问题,售楼人员透露:“均价在4.5万元/平方米左右,预计开盘之初有一些优惠措施。”而紧临的中海紫御豪庭的售楼人员则向记者透露,剩余的楼盘售价在3.8~4.8万元/平方米这一范围,视楼层、位置而定。


  面对中海的价格优势,长风8号售楼人员给出的解释是,小区园林景观更胜一筹。


  中国房地产信息集团分析师薛建雄向记者表示,4.5万元/平方米的定价能保证雅戈尔一定的利润空间,然而难题在于,这样的价格很难让消费者接受,很可能“卖不动”。开发商或许会视情况在开盘后推出打折、优惠等措施来促销,进一步压缩利润空间。


  上海一位房地产开发商告诉记者,从2007年到2010年,雅戈尔采取的是比较激进的策略,在长三角各地不断以高价拿地,如今都渐渐进入了销售期。长风8号项目意味着雅戈尔在上海的落子和布局,对公司有着战略意义。从前期至今,雅戈尔已经投入不菲,对这一项目的推动将不遗余力。


  雅戈尔置业成立于1992年,在地产界已颇为资深。薛建雄认为,雅戈尔在其“大本营”宁波当地的地产产品都做得不错。但与上海的“长风8号”类似,雅戈尔在杭州等地遇到了同样的困境,几年前以高于竞争对手的价格拿地后,却很难在现在的市场价下盈利。


  在杭州,2007年7月,雅戈尔以14.76亿元的高价竞得杭州商学院地块,创造了当年杭州地王,折合楼板价高达1.6万元/平方米,之后雅戈尔将其开发为“御西湖”项目。除此之外还有西溪晴雪等项目。根据公司2011年报,西溪晴雪的预售比例为15.38%,而御西湖的销售率为48.59%,考虑到这两个项目均已开盘较长时间,这个销售业绩并不理想。


  此外,雅戈尔2010年在杭州申花板块拿下的两幅地块楼板价均在1.8万元/平方米左右。而同在该板块的竞争对手项目不断降价,如今有的楼盘已跌至1.7万元以下。这让雅戈尔同样面临着难以定价,面粉贵过面包的窘境。


  高库存压力大


  在雅戈尔房地产业务面临调控等多重压力的情况下,雅戈尔集团董事长李如成曾在今年7月的投资者沟通会上做出承诺,公司将重新回归到服装主业上来。但人们的视线越来越多的关注集中在雅戈尔的资金上。特别是房地产业务带来的高库存,近几年来一直未能等到缓解。


  根据雅戈尔发布的财报,2010年、2011年,雅戈尔的库存总量为187.27亿元以及233.07亿元。截至2012年9月底,库存增长到了239.53亿元。其中绝大部分是由房地产业业务带来的。


  上述房地产业内人士表示,许多2010年年初以前争拿地王的房企都对眼下的局面应对乏术。一些大型房企实力雄厚尚能支撑,项目少的小型房企就感到非常难熬。


  12月25日,住建部召开2013年全国住房城乡建设工作会议,住建部部长姜伟新表示,2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控,继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。调控基调未变,但许多开发商仍将希望寄托在2013年,认为真实存在的购房需求被调控压抑了许久,2013年有望转化为成交量。


  薛建雄认为,雅戈尔选择将长风8号开盘定在春节之后,也就是寄希望于楼市行情的好转。房地产业内对2013年持乐观态度较多,春节后开盘,雅戈尔才有可能以4.5万元/平方米的价格卖出楼盘。以雅戈尔目前的状况看,资金链坚持到春节之后并不困难,可以期待春节楼市回暖后再大举回笼资金。


  而中房数据研究院执行院长陈晟向记者表示,雅戈尔目前需要明确的是战略选择的问题,是做强其服装主业还是全面转向房地产,房地产行业利润相对较高,但风险很大。在资产负债率方面,许多大型房企曾出现过高达100%以上的资产负债率,但最后都通过有效的措施度过了危机。通常认为,房地产企业60%~70%的资产负债率是比较稳健和安全的。以今年的行情,雅戈尔不在年内推盘的策略是合理的,业内普遍预期春节之后楼市有可能会回暖,届时房价向上,销售也会顺利一些。


  此前在雅戈尔的股东大会上,公司高层曾表示,目前的资产负债率73%并无风险,公司未来的目标是把资产负债率降低到60%。记者就雅戈尔房地产业务发展和资金情况致电雅戈尔董秘刘新宇,但她以外出为由未接受记者采访。雅戈尔负责宣传、房地产业务的部门电话一直无人接听。

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