北京动物园批发市场外迁还是就地升级？

 　　在金开利德二楼经营女装生意的王平(化名)对于“动物园批发市场”(以下简称动批)要搬走的传闻表现平静，在他看来，动批搬迁的可能性微乎其微。

　　“动批搬迁的消息我确实听过，不过消息来源基本都是媒体报道，并没有官方的正式发文，就连金开利德的市场管理委员会也没有给过我们任何要搬迁的通知。”王平说道。

　　同王平一样，对搬迁消息表示质疑的还有同样在动批经营针织产品的张静(化名)。“这消息不太靠谱，我们2014年的房租才刚交给房东，如果真要搬迁房东应该不会跟我续租吧。”

　　对此，动批搬迁的真相到底如何?

　　河北是归宿?

　　从去年12月下旬，关于动批的搬迁“猜想”再次成为大众关注的焦点。与往次讨论不同的是，本次“动物园”的搬迁计划似乎已成定局。

　　据新华网报道，旗下记者从北京市规划委获悉，“北京动物园批发市场已确定外迁”。而在此之前，北京市官方就已表露出对搬迁动批的“念头”。

　　去年9月，北京市委常委、副市长陈刚在所作的《关于”加强城市规划管理，标本兼治缓解交通拥堵”议案办理情况》的报告中指出，把动物园等批发市场外迁是为了改变北京市中心城区功能、人口过度聚集的状况，以达到疏解中心城功能和人口，优化城市空间布局的目的。

　　与此同时，身陷搬迁传闻的并非只有动批一家，就有消息称，大红门、雅宝路等服装批发市场也将在未来的搬迁之列。而河北也成了众说纷纭间最有可能承接北京众服装商圈的搬迁之地，这主要源于去年京冀政府之间签署的一份协议。

　　去年5月22日，北京市与河北省正式签署《2013至2015年合作框架协议》，协议内容显示，“支持北京市大型商贸企业到河北省建设区域性商贸流通市场，推进北京市城区内小商品、服装批发市场向周边地区转移”。

　　官方的表态让“动物园搬迁”传闻的可信度不断加码，但动批市场是否真能按照这个“蓝本”一路顺畅地走下去?

　　动批商圈地处北京二三环之间，属于北京城的中心地段，房价普遍较高。随着近年来商业地产走热，使动批商圈的业主资产动辄上百万元，门店价值达到千万元以上的业主也不在少数。

　　在中国纺织工业联合会流通分会副秘书长、中纺通力总经理叶梁看来，动批一旦确定搬迁，最大的难度在于对商户的协调工作。

　　“动批商圈地处北京二三环之间，属于北京城的中心地段，房价普遍较高。同时，随着近年来房地产的发展，尤其是商业地产走热，使动批商圈的业主资产动辄上百万元，门店价值达到上千万元以上的业主早已不在少数。因此，一旦动批商圈外迁对他们造成的损失，应该怎样计算和弥补，都是未来政府需要面对的重要问题。”叶梁说道。

　　而动批商圈物业业态及租赁关系的复杂性，也加大了此地外迁的成本和难度。

　　以金开利德为例，王平告诉记者，动批商圈物业的租赁合同一般都为20年。最初，商场租赁1个档口的价格为每年3万元～4万元。但真正在金开利德从事经营的商户，很少有人能以这个价格租到摊位，大部分经营者都是通过“二手”、“三手”业主租到摊位，摊位租金多为每年8万元～10万元之间，部分位置好的档口租金，甚至能达到十几万元一年。

　　因此，即便政府真要下决心搬迁动批，这也将是一项耗资颇巨，且搬迁难度巨大的工程。

　　与此同时，就目前动物园的经营业态来讲，搬迁一旦实行，对经营商户也会造成不小的伤害。

　　“服装商圈的外迁对批发商户的影响可能不会很大，受影响最大的则是零售商户。”武汉服饰时尚联合会会长毛立辉说道。

　　而就记者调查了解，动批、大红门及雅宝路等商圈目前基本都为批发、零售一体的经营业态，且近年来这些商圈的零售份额比重也在不断增加。张静告诉记者，金开利德的经营商户基本上都是以零售为主。

　　大红门服装城办公室主任陈峰告诉记者，从其近年来对旗下服装城的销售统计情况来看，零售服装的销售比重及销售额呈现逐年增长的趋势。

　　对此，这些商圈一旦搬迁，对其零售市场的影响可想而知。“在动批商圈消费的人群同网购人群本身就有着很高的重合度，这些人群的消费水平一般不会太高，如果需要花费很长的时间到郊区购物，会无端增加消费者的购物成本，可能造成大部分消费者的流失。”毛立辉说道。

　　王平就悲观地告诉记者，如果动批迁到河北，他们这些零售商户就“死定了”。

　　但在叶梁看来，这些并不会改变以动批为代表的服装商圈的外迁命运：“作为特定历史条件下的“特殊”产物，动批“离去”是迟早的事”。

　　外迁or就地“升级”?

　　“中国目前很多服装市场都是从上世纪80年代中后期及90年代初发展起来的，像北京的动物园商圈、大红门，武汉的汉正街及杭州的四季青等。当时，全国的经济体量不大，城市规模也不大，这些市场都建在当时城市的边缘地区。但随着中国经济发展及城市规模的扩张，当时这些商圈所处的“城郊区”也逐渐变为现在的市区。”叶梁说道。

　　因为服装市场本身的人口密集度较高，加上货品运输所带来的物流诉求，会对城市的交通、安全、消防、环境、市容等造成较大的压力。所以，近年来，许多城市都开始着手规划服装市场的搬迁事宜。其中，与北京动批相似度较高的武汉汉正街就是其中一个。

　　毛立辉告诉记者，对于汉正街的“改造”，武汉市政府主要采用了外迁和就地升级两种手法。“武汉市政府在汉口北规划建设了大型的服装商圈，作为原汉正街商户的主要接收地。同时，政府也在汉正街原址上打造“地一大道”，来推进本地服装商圈的转型升级。”

　　但在毛立辉看来，这种做法未必可行。

　　毛立辉告诉记者，汉口北的商圈配套设施并没有完全建好，所以虽然有不少原汉正街的商户在汉口北购置物业，但多作为投资之用，真正去经营本业的寥寥无几。“之前，我去汉口北碰见一个认识的商户老板，他告诉我现在很多商户每天都要早起’抢水’，不然晚了一天都用不上水。汉口北的服装商圈在水电这种基本设施都没有完善的情况下，就接收商户入驻。”

　　大红门对丰台区的经济发展、税收及人员就业等都发挥着巨大的拉动作用，也帮助解决了很多区政府解决不了的困难，因此，即便是丰台区政府也不会轻易“放弃”大红门。

　　但在叶梁看来，商圈的这种做法也无可厚非。“建设、发展、完善一个商圈是一个长久、持续的工程，任何一个商圈的配套都不可能做到一步到位。新建商圈配套的完善需要商场和商户的共同合作与发展来实现。”

　　与此同时，在服装城是否需要迁移郊区的问题上，陈峰则持有不同的观点。“要将北京的这些服装商圈都迁到河北，我个人认为可能性不大。搬迁是一个大而复杂的工程，其中会牵扯到很多问题。”

　　陈峰以自己所处的大红门商圈为例告诉记者，大红门对丰台区的经济发展、税收及人员就业等都发挥着巨大的拉动作用，也帮助解决了很多区政府解决不了的问题，因此，即便是丰台区政府也不会轻易“放弃”大红门。

　　对于现有商圈存在的问题，丰台区则选择从推动商圈就地转型升级来解决。“丰台区政府近年来不断加大对大红门商圈的整改力度，商圈的经营者也顺势对自身发展进行调整，现在，大红门商圈的业态环境也有了一定的改善。”

　　以大红门服装城为例，其从2013年春节开始，就斥资1亿元，对其商场进行硬件升级，对商场的地面、电梯及摊位等进行改造。同时，大红门服装城也不断规划投建新期工程，并在全国进行巡展招商，力求将商场原有的批发、零售模式转变为中国品牌的规划基地。

　　“现在，我们的项目已经建到第5期，除了店铺之外，我们还建有写字楼，以供企业办公所用。我们希望自己未来不仅仅是一个营销平台，还要成为企业的品牌规划基地。”陈峰说道。

　　但对于当前商圈就地升级的案例，毛立辉并不看好。“许多商圈在就地升级之后，新建商场的经营成本普遍有了较大的提升。据我了解，很多店铺的租金及经营成本在10年内已经翻了10～20倍。这对于之前普遍以竞价取胜的商户来讲，便逐渐丧失了生存的’根基’。”

　　因此，不管是商圈外迁还是就地升级，在众多行业人士看来，调研、了解本商圈的特定，有针对性的制订商圈发展规划，对商圈能否顺利实现转型至关重要。

　　新商圈关键在“大”

　　“现在中国的大型商圈有1万多个，从行业发展和市场需求来讲，是供过于求的。”与此同时，毛立辉认为，商场定位的同质化也造成了许多新建商场的发展不振。

　　“我就曾在安徽火车站附近的站前路看到五六家商场，这些商场的定位都差不多。”毛立辉告诉记者，虽然当地政府希望通过就地转型来改造原有商圈，但因为对服装市场的不了解，造成了新建商圈后期招商不力等一系列问题。

　　因此，未来商圈在改造及建设时，一定要做好市场调研、明确发展定位。

　　“很多商场现在都在做高端，高端的利润虽然高，但中国真正消费高端的毕竟还是少数人群。以动批为例，如果将它改造成高端商场，那它之前服务的人群该从哪里消费?”毛立辉告诉记者，平价商场也有很大的消费市场和服务人群。

　　对此，叶梁表示认同，他告诉记者，很多知名服装品牌都是从大的服装批发商圈发展起来的。“像白马服装城每年都会在商场内部进行十大品牌评选，其评选出的品牌都是国内顶尖的服装品牌。像哥弟、凯撒这些品牌都是从白马’走出来’的。”

　　在一线城市，很多人在周末已不将逛街购物作为主要的消遣方式，反而选择去城郊度假旅游等。因此，如果未来政府能在商圈规划上做好定位配套，“旅游+消费”的新商圈模式也将会有很大的发展潜力。

　　但对于未来新商圈的建设，叶梁表示，现在还没有可参照的样本，“许多新商圈都是在这3～5年里刚发展起来”。他认为，随着现代商业模式及消费习惯的变化，未来新商圈的建设也要考虑更多的因素。

　　“政府未来在规划新商圈时，一定要综合考虑各方因素，完善各项配套设施，将新商圈按照时尚、消费、餐饮、娱乐、文化等为一体的模式进行打造。”叶梁说道。

　　毛立辉对此观点也表示认同，他告诉记者，在一线城市，很多人在周末已不再将逛街购物作为主要的消遣方式，反而选择去城郊度假旅游等。因此，如果未来政府能在商圈规划上做好定位配套，新商圈也将会有很大的发展潜力，“旅游+消费”可能成为未来商圈发展的重要模式之一。

　　同时，在城郊商圈的建设规模上，叶梁告诉记者，未来单一批发市场的商业模式成活率将不会很高，只有建设大商圈，做好各项配套，在城郊形成城市商业综合体，新商圈才能更好的存活和发展。

　　“所以，新商圈的规划至少要在80万平方米以上才有发展潜力。”叶梁说道。