杭州二手房下滑通道打开：是谁戳破“伪学区房”泡沫？

      全国楼市房贷收紧之下，杭州也发生了微妙的变化，二手房尤其是伪学区房率先降温。

6月份，杭州二手房市场（除临安、富阳）签约量7800套，环比下降13.4%。二手房月成交量已出现三连降。7月以来，杭州二手房成交量整体延续下探的趋势。杭州第三方机构数据显示，上周（7月5日-7月11日）市区二手房共签约逾1400套，环比下跌13.5%，成交量创下了新低。中介人士预估，按照日均214套算，7月杭州二手房预计总成交6600套上下，甚至有跌破2018年7月（6809套）纪录的可能性。

“伪学区房”打前阵，包括名校学区房和刚需二手房的全面下滑，是这一轮杭州二手房下滑的主要特征。

“伪学区房”窗户纸被捅破

杭州学区房“鼻祖”学军小学本部附近的中介门店，最近3个月的生意每况愈下。7月以来，有的门店一单未开。一家学军本部的中介门店经理在电话里告诉21世纪经济报道记者，今年3月，这个板块成交有20多单，6月只剩6单，跌幅超七成；学军本部是杭州学区房行情的标杆，2016年以来，经历调整后一般一两个月就会反弹，现在快3个月了，还是一点起色都没有。他认为，这一波行情跟2018年的调整很像，“再跌几个月，就回到2013-2014年杭州楼市至暗时刻的行情了。”

杭州很多学区房板块此前因为有“超级短炒客”等的存在，支撑着二手市场的短暂行情。那到底是谁戳破了“伪学区房”的泡沫，让二手房进入下滑通道呢？正是银根收紧，直接把这些“短炒客”庄家“钉牢”在二手房价下跌的背景板上。这一轮针对C端的银行房贷收紧，波及一、二手房。有些二手房买家换了好几家银行都贷不到款，这直接影响了成交周期与购买动力。

知情人士透露，杭州某银行日前还下发通知：纯商贷正常受理、审批，但放款预计明年，卖家只能拿首付款，尾款需等明年。组合贷就更慢了，卖家年内首付款都未必能拿到。同时，房贷利率也再次冲破了6%。

一名中介人士总结道，目前杭州的二手房市场，即便降价有人接盘，也要看银行答不答应。目前加入降价大军的不乏网红盘，比如首开杭州金茂府、龙湖天璞、学院府、河滨之城等。

一个背景是，各地对热点城市学区房出台了系列政策。据不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州13城出手，重拳整治学区房乱象。日前，温州下发文件称，严禁炒作学区房和恶意哄抬房价。

杭州这样的热点二线楼市，学区房遇冷行情的出现早已在业内预料之中，横盘甚至降价也已经成为常态，这就间接让二手市场陷入浓重的观望情绪。相比北京有学区房业主两天内降价138万的极端案例，杭州的学区房降价态势目前还算温和。

杭州目前炒作最凶猛的伪学区房板块当属拱墅区的蓝孔雀板块。2015年的时候，由于华师大附属学校（简称“华师附”）落地，蓝孔雀板块升级成学区房板块，当年新开盘的融信蓝孔雀不仅因为孔雀胆营销案例闻名杭州楼市，还因为新晋学区房而引发排队抢购潮，如果当年有摇号政策，这个盘成为“万人摇”的概率也是极大的。据了解，当年拱墅区政府引进名校花了1个亿，其中融信就出了一半资金。

5年过去，蓝孔雀板块在2021年初的最高网签价已达7.1万元/平方米。

华师附在连毕业生都没有的前几年，周边的楼盘就被炒作成“顶级名校学区房”。业内人士指出，蓝孔雀板块是典型的“伪学区房”板块，“职业炒房客+业主联盟”组成的炒房大军充斥于这个板块的多个楼盘，如今泡沫被挤，炒房客出逃的现象比比皆是。

最近，在应先明（化名）朋友圈里的中介发布了多条融信学院府（融信蓝孔雀二期）二手房挂牌信息：融信学院府一套89平方米的房源，由于业主腾房票急售，到手价600万。很显然，这套房源的均价已经在6.7万元/平方米左右了。过了几天后，该名中介又发布了这套房源的信息：业主要求到手价590万。此外，学院府还有好几套号称年初买入现在亏本出售的房源。

学区房降价的背后是，当年被热捧的华师附今年第一届初中毕业生成绩优势并不明显。知情人士透露，年初统测时该学校成绩在拱墅区是尾部的水平，这次中考水平处于拱墅区中等位置；小区业主群更传出，能够考入杭州前三重点高中的裸考考生人数极少。对于真正冲着升学率来购买房子的业主们来说，显然是失望的。于是学院府被贴上了“伪学区房”的标签。

不止蓝孔雀板块，杭州好几个学区房板块的挂牌价都出现明显降幅。“顶级学区房”文鼎苑所在的浙大紫金港板块，学区房挂牌价也应声而落。文鼎苑法拍价从4月的10万元/平方米跌到如今的8.2万元/平方米。

法拍房成交价低于评估价

在这一轮行情中首先发出降价信号的是，一向被杭州业主看作是二手房价风向标的法拍房。

7月11日上午，杭州市保俶塔申花实验学校的学区房西城美墅一套法拍房开拍，这套房源88.83平方米，起拍价540万元，折合起拍单价约60790元/平方米，评估价674万元，评估单价约75875元/平方米。8折起拍，最终593万元成交，相当于评估价的88折成交。

最近兰园也有一套法拍房成交，约170平方米，以1325万的价格成交，比评估价低了125万，相当于打了9.1折。

业内人士将最近成交的法拍房做了一个统计，发现平均成交打了8.6折，直言杭州法拍房已经变成二手房降价灯塔。以7月1日-13日为例，杭州一共进行了49次法拍（不含富阳桐庐临安建德淳安）。溢价最高一套房源是翡翠城，评估价687万的房子，拍到了765万，溢价率11.4%。有32套成交价低于评估价，占比为65.3%，平均溢价为-16.71%。算上有溢价的7套房源（另有10套流拍），整体溢价为-14.25%。

紧跟学区房、法拍房之后，刚需板块的二手房成交量也出现明显下滑。以成交量较大的杭州郊区板块——下沙沿江为例，4、5月份月均有200来套成交，6月只卖了160套，跌了20%。

前述中介人士坦言，二手房行情若持续萎靡，不排除离职潮、闭店潮再度重现。

戏剧性的是，在学区房、法拍房下跌之际，杭州楼市也在经历“最后的疯狂”。在一名长期观察杭州楼市的机构人士眼中，杭州楼市长牛5年，一直依托火爆的二手市场与一手打新的“完美配合”。一手摇到的限价房，总能一交付后，立刻在二手市场成倍套现；一手摇不到新房，挤向二手市场；二手量价齐升，倒挂进一步加大，又让一手中签率更低；然后更多资金涌向二手。尤其是今年以来，江河汇、未来科技城、奥体和申花一些热门次新房，被戏称为“月均涨1万”。不论房东挂多夸张的天价，二手房都有人“接得住”，还成交频频，更让几乎所有的市场参与者都无比焦虑。市场过度火爆，预期过于一致，新房摇不到，二手房也价格高企，连投资客都看不到“捡漏”的机会了。

如今杭州学区房带动二手房进入下滑通道，可以说是让大部分杭州老百姓松了一口气，房价不涨了，至少有希望在未来几个月内寻找“捡漏”的机会。杭州第三方机构数据显示，近30天，杭州主城区降价房源数量几乎2.4倍于涨价房源。

一名业内人士指出，杭州二手房不至于“地震”，房价总是易涨难跌。他认为，今年下半年或许会出现买二手房的窗口期。尤其刚需自住、改善自住，“在这段时间，买二手房可以跟房东谈谈价格了”。