厦门诞生天价“地王”背后：土地市场正快速升温

        4月22日上午，厦门迎来新冠肺炎疫情后的首场土拍，思明区、集美区、翔安区的3宗优质涉宅用地参与拍卖。其中，“思明2020P01地块”经多轮竞拍，由上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元的总价摘得，楼面价50598元/平方米，溢价率43.82%。

这一价格刷新了厦门土地交易的单价和总价纪录。即使放诸全国，总价破百亿的地块也极为罕见。

     “地王”诞生的背后，反映出一个现实：土地市场正在快速升温。

       4月以来，佛山、成都、福州、天津等城市，以及“长三角”区域的多个城市，都出现了土地高价成交的情况，个别地块的溢价率超过100%。经历了因新冠肺炎疫情导致的“断供”后，房企补仓的良机似乎已经到来。

竞价次数达数百轮

       新晋厦门“地王”位于岛内的思明区，土地面积59562平方米，总建面21万平方米，地块起拍总价就达到72亿元。由于思明区很长时间以来未能供应住宅用地，因此从一开始，该地块就引发了广泛关注。

该地块吸引了包括中骏、中海、金茂、华发、平安等在内的14家房企参与竞逐。经过多达数百轮、一个多小时的激烈竞拍之后，以103.55亿元的价格竞出。

       103亿是什么概念？中原地产指出，这是中国土地招拍挂历史上第25宗百亿地块，48.2%的溢价率，排名百亿地块里的第12名。这也是新冠肺炎疫情后，除上海地块外的第二宗百亿地王。

       在很多从业者看来，厦门“地王”的诞生，只是近期土地市场迅速升温的一个缩影。公开信息显示，很多热点城市都出现“抢地”现象，集中表现为多家争抢、多轮竞价、高溢价等。

       4月9日，在浙江丽水一宗综合用地的出让中，碧桂园旗下的衢州正丰置业有限公司以18.54亿元竞得，楼面价15414元/平方米，溢价率58.46%。该地块的竞价次数达到191轮。

      同日，恒大以6.89亿元的价格竞得云南昆明高新区东区马金铺片区1宗宅地，成交楼面价4143元/平方米，溢价率高达97.26%。

4月14日，福州市长乐区6宗涉宅地入市，吸引十多家知名房企参与。其中一宗地块被新力地产以7.59亿元的价格竞得，溢价率达到105.13%。

4月20日，江苏南通通州区出让两宗宅地，其中一宗地块以1.4亿元竞出，楼面价为14000元/平方米，溢价率达到97.65%，竞价次数高达363轮。

次日，在江苏南通通州区1宗商住地的拍卖中，中南地产以19.95亿元的报价“夺魁”，溢价率59.65%，竞价次数达到340轮。

中原地产首席分析师张大伟指出，土地市场的升温，主要发生在长三角、珠三角、福建等区域，以及中西部核心城市。这与当前房地产市场的热点区域几乎重合。

补库存与调结构并重

      土地市场的升温，与近期多个城市加快供应节奏有关。从3月开始，在中央和地方积极的供地政策推动下，多个城市的土地市场重启，供地规模和质量都有明显提升。多家机构的数据显示，3月份的供地规模较2月出现翻番。

到4月份，无锡、南京、广州等城市开始批量供应和成交土地。4月15日，福建福州市成功出让8宗地块，成交总价128.474亿元。

       土地供应规模的提升，刺激了房企的热情。4月21日，上海土地交易市场举办2020年首场土地出让和区域发展宣介会，涉及嘉定、宝山、浦东新区及静安区的50幅地块。现场共有保利、金地、金茂、华发等10家企业代表参会，此外还有数百名房企人员在云端同步参与。

“现阶段是一个比较好的拿地时机，这基本是行业公认的。”近日，北京某央企开发商负责人向21世纪经济报道表示，不仅是因为近期推出的地块量多质优，一些地方政府还实施了缓交土地出让金等优惠政策。

他还表示，房地产业素有“低点时拿地、高点时卖房”的传统，企业在疫情带来的市场低谷期进行拿地，在某种程度上也符合这一原则。

但从存货角度看，房企果真“库存空虚”了吗？

         据悉，当前房地产行业的总体存货规模并不小，占总资产的比重在4成以上，且由于周转率下滑，部分企业已开始着手消化手中的存货。

前述房企人士称，房企有各自不同的土储规模，其拿地策略也不尽相同。比如，有的企业主要为了补充库存，有的则是调结构，在部分区域进行深耕并提高市场占有率。“像我们公司，存货规模还行，但质量参差不齐，在低能级城市的储备比例偏高。公司就希望在东部一二线城市、中西部的区域核心城市强化储备，如果是核心区最好。”

   “碰巧现在推出来的，基本都是优质土地，所以对我们来说，时机比较好。”该人士说。

    上海易居研究院的统计显示，今年3月，重点监测城市的土地溢价率为12.2%，环比上升0.9个百分点，连续四个月环比上升。同期，土地流拍率降至9.6%，较上月减少了11.7个百分点，是半年多以来的最低位。

该机构指出，随着供地力度的持续加强，预计4月份土地成交规模将出现大幅上涨。