看好港股物业估值走高 10月房企拆分上市再提速

      今年以来，港交所物业板块估值攀升，刺激房企拆分物业上市不停。10月下旬，地产开发商合景泰富、世茂集团连促旗下物业板块上市募资，上市后有望分别成为港股中市值第六大、第三大物业股。10月20日，世茂集团拆分出的世茂服务在港交所招股，计划募集101.2亿港元；由合景泰富拆分出的合景悠活也于10月19日起招股，计划募资31.2亿港元。合景悠活首日香港配售已超额认购24倍，而国际配售也已超额认购，意味着离成功上市只有一步之遥。

此前，融创、华润、恒大所分拆出的融创物业、华润万象、恒大物业也分别于8月6日、8月31日、9月29日向港交所递交上市申请，目前正在等待港交所聆讯。

南方财经全媒体记者注意到，随着港交所物业板块股价连升，部分物业股市值已然相当于几个地产股之和。目前，一个碧桂园物业公司的市值相当于旭辉、雅居乐、新城发展三者之和，还等于富力、绿城、佳兆业、越秀四者之和。有分析指出，调控收紧、金融侧政策变化等，令地产股投资具有不确定性；而物业公司业务结构简单，“坐地收租”使其具有较高估值水平。在资金压力之下，房企纷纷将拆分物业板块上市作为融资策略。

物业股上新不停带动板块飙升

在过去数月中，港交所中的物业公司不断“上新”，包括银城生活服务、弘阳服务、兴业物联、鑫苑服务、金融街物业、烨星集团、保利物业、卓越商企服务等。物业公司蜂拥上市的密集程度引发市场关注，带动资金流入，令相关股票获得显著升幅。

截至10月20日，碧桂园服务由年初的每股25.2港元升至近期最高价56.5港元，升幅达到124%；佳兆业美好股价6月曾创历史新高，达每股39.4港元，较其2018年12月的发行价9.38港元升320%；雅居乐旗下雅生活7月股价创新高，达每股48.55港元，较年初升83%。

据南方财经全媒体记者统计，目前多家大型房企均已完成拆分物业上市，包括碧桂园、雅居乐、保利、绿城、中海、花样年、佳兆业，正在等待上市的包括合景泰富、世茂、恒大、融创、华润旗下的物业公司。目前还未有公开物业上市动作的大型房企包括万科、龙湖、富力、越秀等。

以10月20日收盘价计算，港股物业板块获得了相当引人注目的高市值。碧桂园服务市值超过1350亿港元，俨然已与融创中国市值相若，甚至远高于世茂、旭辉、雅居乐等地产开发商。在物业板块中，已有6家公司市值突破百亿港元，包括碧桂园服务、雅生活、保利物业、绿城服务、中海物业、卓越商企。

市值走高主要与物业股的高市盈率有关，碧桂园服务、雅生活、保利物业、绿城服务、中海物业、卓越商企的静态市盈率分别达到73倍、33倍、56倍、56倍、37倍、67倍。相比之下，一众大型地产股估值承压，如雅居乐、融创、碧桂园、保利、佳兆业等，静态市盈率仅在2倍至5倍之间。

国信证券早前发布研报指出，物业板块高估值具有三大支持。第一，物业管理行业续租率高，相当于“坐地收租”，这是高估值的根本原因；第二，中短期内，预计物业板块营收增长，以此计算的动态市盈率会稍微低一些，刺激股价继续上升；第三，物管公司客服人力成本持续上升，加上地产存量庞大，意味着有更强的“收租”能力，带来板块想象空间。

“融资”为拆分上市动能

股价持续下滑之下，地产公司的估值仍有继续被压缩的可能性。年内，碧桂园、保利置业、中海外、融创分别大跌20.2%、25.9%、33.5%、36.2%；佳兆业则升7.5%，但幅度远不及其物业分支。

地产、物业股价“冰火两重天”，令房地产企业按捺不住。地产股价偏低，限制了股东做配售、股权质押的意愿，导致股市融资功能几乎丧失。将物业板块拆分出来，则可令融资功能部分恢复。而只有获得融资，才能令房企继续在竞争激烈的市场中生存。

在世茂集团关于分拆世茂服务的公告中，可以看出世茂大股东急切地希望让物业重获融资功能。世茂集团称，分拆出的世茂服务可以直接在资本市场进行股本、债务融资，且更有能力吸引战略投资者。

地产股在资本市场“遇冷”，一方面反映了疫情对市场销售的打击，另一方面反映了投资者对政策不确定性的担忧。58安居客房产研究院分院院长张波向南方财经全媒体记者指出，受疫情影响，投资者在年初对房地产市场的预期并不好，在一季度，很多城市的房产销量都出现了明显下滑。在政策方面，调控收紧、金融侧政策变化，都令地产股投资具有不确定性。据21世纪经济报道8月报道，监管机构采取多项措施限制房地产企业加杠杆，最新举措是增加有关资产负债率、净负债率、现金短债比例的“三条红线”，以收紧对房企的借贷融资。

张波指出，相比之下，调控政策其实并不会直接作用于物业市场，这令房企在资金压力不断加大的情况下，想到拆分物业，单独融资。

疫情令物业服务价值凸显

10月14日，碧桂园服务宣布，将斥资24.5亿元人民币收购满国康洁70%股权，后者从事环境卫生一体化服务。碧桂园服务此次收购金额之高引起市场注意，反映物业管理行业“藏金聚宝”。

张波分析称，有两点原因令物业市场价值尤为突出。第一，疫情之下，民众对于物业的重视程度超过以往，市场关注度提升；第二，国内商品房存量市场持续扩大，是物业企业发展的基础。截至2019年底，全国存量商品房总规模粗略估计已达到280亿平方米以上。

根据多家物业公司披露的公开文件，可以看到物业公司的主要业务包括三方面，分别为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务。在物业管理服务方面，物业公司主要展开对合同及非合同收费管理面积的竞争。在社区增值服务方面，公司则主要开拓家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、经纪服务、园区空间服务等。

据碧桂园中期业绩报告，该公司表示，疫情影响下的物业管理服务毛利率不降反升，主要因国务院人社部减免企业社保，降低物业管理服务成本。据绿城服务中期业绩报告，该公司表示，在疫情中反而获得业主和政府的深度认同，得以巩固了基本盘，行业价值进一步被发现。相关公司的业绩反映，物业板块具有一定的抗风险能力。

如世茂所期望，物业公司的投资价值正被各级市场发现，尚未上市的物业公司也获得战略投资者的颇多关注。根据公开信息，今年5月，世茂服务获得红杉基金9.2亿港元、腾讯8.1亿港元的战略投资；高瓴成为合景悠活的基石投资者，在本次IPO中认购5000万美元。