Horizontal Pan And Return To Temperature: Beijing Real Estate Market Volume Reached A New Deal After 317 New Deal

Enquête sur le marché immobilier de première ligne à la fin de 2020

À la fin de 2020, le marché immobilier et le marché local de Guangzhou et Shenzhen, deux villes de la région de la baie, sont sortis de la situation de marché serrée, le volume des transactions à Beijing a commencé à se réchauffer, et Shanghai est en train de connaître une grande reprise du logement d'occasion...En 2021, le marché du logement de première ligne, l'odeur de la hausse locale des prix.

Après une vague de marché de fin d'année, le marché immobilier de Pékin en 2020 a finalement connu une rare récolte au cours des dernières années.Les données de Zhongyuan Real Estate montrent qu'en 2020, 49 000 nouveaux logements résidentiels à Beijing ont été signés en ligne et 169 000 logements d'occasion ont été vendus, ce qui a atteint un nouveau sommet au cours des cinq et quatre dernières années.

Ce résultat a été obtenu avec des prix stables.Selon Shell Research Institute, en 2020, le prix de transaction moyen des maisons neuves à Beijing était de 48 147 yuan / m2, en hausse de 3% par rapport à l'année précédente; le prix de transaction moyen des maisons d'occasion était de 60 485 yuan / m2, en baisse de 0,5% par rapport à l'année précédente.

La hausse constante des prix est considérée comme l'effet escompté de la réglementation du marché immobilier à Beijing.

L’industrie considère généralement le « 317 New Deal» de 2017 comme le point de départ d’un nouveau cycle de réglementation du logement à Beijing.Depuis l'introduction du "317 New Deal", le marché immobilier de Pékin a été régulé à plusieurs niveaux, et constamment "Vérifier les lacunes et combler les lacunes".Le marché a connu une période horizontale de plus de trois ans et continue de se stabiliser.

Le volume des transactions sur le marché immobilier de Beijing en 2020 a atteint un nouveau sommet depuis le cycle de réglementation et de contrôle.Parmi eux, en décembre, le volume des échanges d'un mois est revenu à son niveau d'avant la réglementation.

À l'échelle nationale, le marché immobilier de Pékin a toujours eu un sens « girouette ».Les politiques de réglementation strictes et l'amélioration des relations d'approvisionnement sont considérées comme les principales raisons de la stabilisation du marché.

Le volume des transactions sur le marché immobilier de Beijing en 2020 a atteint un nouveau sommet depuis le cycle de réglementation et de contrôle.Vision China

"Effet domino" de la maison de compétition limitée

Pour des raisons telles que l'impact sur les résultats, le volume des transactions immobilières tend à augmenter de façon significative à la fin de l'année, ce que l'industrie appelle le « marché de la queue ».En 2020, le marché immobilier de Pékin a connu une tendance évidente à la hausse depuis le deuxième semestre de l'année, et la fin de l'année a également vu le jour.

Les statistiques immobilières des plaines centrales montrent qu'en décembre 2020, 6 681 nouvelles maisons et 20 944 maisons d'occasion ont été vendues à Beijing, les deux atteignant un nouveau sommet mensuel depuis 317 nouvelles politiques.

En ce qui concerne le volume élevé des échanges, l'industrie est généralement d'avis qu'il s'agit d'un certain nombre de facteurs, tels que la reprise de la demande après une longue période de marché horizontal, la libération de la demande après une épidémie et l'assouplissement de la politique de crédit.

Selon les statistiques de l'Institut Shell, d'ici décembre 2020, les taux d'intérêt hypothécaires des deux premières maisons principales de Pékin auront chuté de 15 points de base d'une année sur l'autre, ce qui a également contribué à la libération massive de la demande.

En fait, au cours du premier semestre de l'année dernière, les liquidités du marché ont été abondantes, même si la politique monétaire est devenue neutre, l'enthousiasme du marché du capital - logement est resté relativement élevé.Dans ce cas, après la période de bonus des années précédentes, la force de rebond du marché est insuffisante.Par conséquent, les propriétés des villes centrales de premier et de deuxième rang sont recherchées.

C'est dans ce contexte que le marché immobilier de Pékin s'est réchauffé.Mais contrairement à Guangzhou et à d'autres villes où les prix de l'immobilier ont augmenté trop rapidement, les prix de l'immobilier à Pékin sont restés stables au cours des trois dernières années, sans grandes fluctuations.Les prix des maisons d'occasion ont également chuté dans certaines régions.

Les prix de l'immobilier à Pékin sont stables pour deux raisons principales, a déclaré un responsable d'une grande entreprise immobilière à un reporter du 21ème siècle.Premièrement, la politique de limitation des prix est stricte.Afin de contrôler les prix de l'immobilier, Pékin a temporairement suspendu l'approbation de nouveaux logements dont le prix unitaire est supérieur à 100 000 yuans. Bien que la politique de limitation des prix ait été assouplie au cours des deux dernières années, le volume des projets à prix élevé sur le marché est encore faible. Deuxièmement, l'entrée massive de projets à prix élevé limités sur le marché a également réduit le prix moyen du marché dans une certaine mesure tout en augmentant l'offre.

Les maisons à prix limité sont des maisons construites après la vente aux enchères de terrains au moyen de « prix limité des maisons, prix concurrentiel des terrains ».À partir de la fin de 2017, Pékin a commencé à transférer à grande échelle des parcelles de logements soumis à des restrictions, tandis que les projets de logements soumis à des restrictions ont commencé à entrer sur le marché à partir du milieu de 2018.Shell Research Institute a souligné que ces dernières années, plus de 60% des nouveaux logements à Beijing ont été fournis par des maisons concurrentes, les quatre principaux districts étant Daxing, Fengtai, Fangshan et Changping.D'ici 2020, la part des ventes de maisons à concurrence limitée atteindra près de 50%, ce qui modifiera considérablement la structure de l'offre sur le marché immobilier de Beijing.

Limiter l'impact de la maison de compétition, apporter une série d'effets Domino.Parmi eux, l'effet anti - prix est le plus évident.Comme les prix sont nettement inférieurs au niveau du marché, un projet de logement à concurrence limitée aura souvent une incidence sur les prix de quatre à cinq projets de logement commercial environnants et sur les prix des maisons d'occasion dans la même région, ont déclaré les personnes susmentionnées.

Il a dit qu'en raison de l'offre excessive, certains projets de logements concurrentiels limités sont tombés dans la stagnation des ventes, mais certains projets de haute qualité sont devenus le courant dominant du marché.Dans le « classement des ventes résidentielles de Beijing en 2020» établi par Zhongyuan Real Estate Statistics, les huit premiers ont été obtenus par des projets immobiliers concurrentiels limités.Parmi eux, Vientiane Yuefu et Zhonghai Huanyu Times ont vendu plus de 2 000 ensembles de maisons à concurrence limitée, avec des ventes de 9,69 milliards de RMB et 8,54 milliards de RMB respectivement.

Réduction des prix des maisons d'occasion

Outre l'amélioration de l'offre, la demande sur le marché immobilier de Pékin est restée stable.La plupart des personnes interrogées ont estimé que la demande spéculative sur le marché immobilier de Beijing avait disparu et que la demande d'investissement était faible dans le cadre de la politique de réglementation du marché immobilier la plus stricte du pays.En plus de l'influence de facteurs particuliers, le marché n'a pas le pouvoir de se réchauffer rapidement.

La plupart de ces « facteurs spéciaux » proviennent de l'extérieur du secteur de l'immobilier.Le 30 avril 2020, le district de Xicheng, en tant que « Highland of Education » de Beijing, a publié de nouvelles règles pour la réforme de l'enseignement, remplaçant « une école par plusieurs écoles ».Le district de Xicheng est également devenu le « sixième District de la ville » de Beijing, le dernier à mettre en oeuvre la « Multi - école ».

Cette politique, qui vise à promouvoir l'égalisation de l'éducation de base, a entraîné une hausse des prix des maisons d'occasion dans le district de Xicheng, mais les prix sont revenus progressivement à la stabilité après la « période fenêtre » à la fin de juillet 2020.

Selon Shell Research, la structure de l'offre et de la demande sur le marché immobilier de Beijing tend à s'équilibrer grâce à une réglementation continue aux deux extrémités de l'offre et de la demande.L'année dernière, le rapport entre l'offre et la vente de nouveaux logements à Pékin était de 1,1: 1.Divers signes indiquent que l'échelle des transactions représente plus de 70% du secteur du logement d'occasion et que la relation entre l'offre et la demande s'est considérablement améliorée.

L'Agence susmentionnée a souligné que l'année dernière, le cycle de transaction des maisons d'occasion à Beijing était de 130 jours, le cycle de transaction des maisons d'hôtes était de 99 jours, soit 28 et 14 jours de plus que l'année précédente, et le rythme de transaction du marché était encore lent.

Avec le transfert progressif du droit de parole à l'acheteur, le vendeur a constamment renoncé à insister sur le prix.En 2020, les propriétaires de maisons d'occasion à Beijing ajustent toujours leurs prix principalement à la baisse, et les temps de réduction des prix représentent 86%, ce qui est essentiellement le même d'une année sur l'autre.

Selon l'Institut Shell, Pékin a connu une période de hausse des prix de l'immobilier de plus de trois ans après la nouvelle politique 317.Le pouvoir d'achat des jeunes s'est relativement amélioré et le moment de leur entrée sur le marché a été avancé.En 2020, 16% des acheteurs de maisons d'occasion à Beijing avaient moins de 29 ans, soit une augmentation de 3% par rapport à l'année précédente.

Il convient de noter que, malgré une reprise rapide des échanges sur le marché, le marché immobilier de Pékin est encore loin des sommets du marché avant la réglementation.Parmi eux, l'échelle annuelle des transactions de maisons neuves n'a pas encore franchi la barre des 50 000 ensembles, ce qui est loin de la normale historique de 70 000 à 80 000 ensembles (avant 2014).L'échelle des transactions immobilières d'occasion est inférieure à 170 000 unités, et les ventes annuelles avant la réglementation sont souvent supérieures à 200 000 unités.

Mais les gens de l'industrie pensent généralement qu'avec la normalisation de la réglementation du marché du logement et l'évolution de la structure de la demande, il est difficile pour le marché de se réchauffer considérablement, et l'échelle actuelle des transactions devrait devenir la prochaine étape normale du marché du logement de Beijing.

L'évolution des prix sera également dominée par la stabilité.Shell Research Institute a souligné que, dans le contexte d'un retour progressif à la normale de la politique monétaire et de l'approfondissement progressif de la réduction de l'effet de levier du financement immobilier, le prix moyen des transactions immobilières d'occasion à Beijing devrait rester stable en 2021.

En ce qui concerne les nouvelles maisons, la part des ventes de terrains à prix illimité à Beijing est passée de 48% en 2019 à 84% en 2020, ce qui devrait soutenir les prix futurs de l'immobilier.Mais il n'y aura pas d'augmentation significative des prix parce qu'il y a encore suffisamment de logements concurrentiels sur le marché.