北京の中古住宅市場調査：取引の暖かさが下がり、冬が速くなりました。

2019年11月から、「北漂」楊さんは北京市東五環外の定福庄一帯で住宅を見ています。住宅購入資格を取得したばかりの彼女は、マイホームタイプの中古住宅を買いたいです。

最近、明らかに値下げのニュースが少なくなりました。楊さんによると、11月中下旬には、毎日のように値下げに関する情報が寄せられています。しかし、12月までは「数日ぶりに一条が届く」という。

2019年下半期以来、北京の不動産市場の成約量の8割以上を占める中古住宅市場は、低迷を続けている。2019年7月から11月まで、北京の中古住宅の取引価格は5ヶ月連続で下落しました。これは2018年以来の最長の下落サイクルです。21世紀の経済報道によると、10月から11月にかけては、値下げが主流となり、調整幅は3万、5万から数十万までとなっている。売り込みを急ぐ豪邸プロジェクトもあり、値下げ幅は百万円に達する。

しかし、2019年の年末には、市場に小さな変化が現れ始めました。貝殻研究院のデータによると、2019年12月、北京中古住宅の所有者が公定価格を値上げする現象は、1.8ポイント上昇し、11.8%に達した。降服する行為はまだ主流ですが、すでに減少しました。この点は楊さんの直観的な感銘とよく一致しています。

このような変化は一体どのような原因で促成されたのですか？北京の中古住宅市場の回復の兆しと見られますか？

2019年7月から11月まで、北京の中古住宅の取引価格は5ヶ月連続で下落しました。-宋文輝図

平均価格は13万円を超えました

楊さんの話に対して、チェーン店の営業員の王さんも似たような感じを持っています。彼は21世紀の経済報道に対し、最近この地域の住宅供給源の中で、オファーを下げるやり方が主流だが、すでに減少していることを明らかにしました。

王さんは、現在の価格が一部のオーナーの最低ラインに触れている可能性があると推測しています。「数ヶ月前に成約がよくない時、オーナーは何万人もの下落に行きます。一部の住宅源は累計で二三十万円下がりました。あるものは四五十万円下がりました。所有者はこれ以上下がりたくないです。」

「住宅の一セットは半年かけています。最近私たちが所有者と意思疎通をする時、彼の態度は比較的にしっかりしていて、これ以上下げることができないと言っています。もう低いです。王さんは言います。

58の同城、安居客のデータによると、2019年7月以来、北京の中古住宅の看板価格は6ヶ月連続で下落した。このうち、2019年12月の平均価格は58570元/平方メートルで、6月より2.6%下落しました。北京の中古住宅の平均価格は85平方メートルで計算して、北京の中古住宅の平均価格は13万元を上回りました。

値下げのやり方が減少したもう一つの原因は、出来高の回復にあるかもしれません。

王さんによると、12月中下旬以降、その地域の中古住宅の出来高はある程度活発になりました。「多くのオーナーは前から見てきたので、価格は納得できると思い、手を出しました。」

貝殻研究院の統計によると、2019年12月、北京中古住宅のネット署名は14162セットで、前輪の上昇幅は15%に達し、2ヶ月連続で上昇した。このレベルは2019年の月間の第三高点で、「小春」の時期の3月と4月に次ぐものです。

同機構はまた、2019年12月に北京の中古住宅の帯は取引が72から64まで下がることを見て、買い手の見方の情緒が少し緩和されると指摘している。しかし、所有者の取引期間は90日間ぐらいで、長い周期にあります。

シェル研究院の首席市場アナリスト、許小楽氏は昨年4月以降、北京の中古住宅の取引が低迷し、前期の滞積需要が年末にリリースされ、市場の回復を牽引したと述べた。私は家を愛しています。大部分では、年末に中古の部屋の温度が上がるのは市場の正常な変動だけです。「小春」後、市場は下落し、年末には価格が安定し、再び下落する空間は大きくないので、住宅購入者は再び市場に入り、取引量は回復します。

このような上昇は取引価格の小幅な上昇にも貢献しました。貝殻研究院のデータによると、2019年12月の北京中古住宅の平均価格は59126元/平方メートルで、前輪比は1%上昇し、前年同期比は0.9%上昇した。

全面的な昇温にはなりにくいです。

2017年の「317新政」を境に、北京中古不動産市場は大きく2つに分割されます。公式データによると、「317新政」以前の2016年には、北京の中古住宅は27万セットを超えて取引されました。その後の3年間（2017年から2019年まで）、中古住宅の取引規模は15万セット以上で、ほぼ腰を切るようになりました。

貝殻研究院のデータによると、新政後の三年間、北京の中古住宅の成約平均価格は明らかな変化が発生しておらず、6万元/平方メートルの単価の上下をさまよっています。また、2019年下半期には、価格は一度に5.8万元/平方メートルに下落しました。

回答者は一般的に、これは主に競合室の衝撃によるものと考えています。

競房を制限するのは「価格制限、地価競争」の方式で土地を競売して建てられた家です。北京は2017年末から大規模に競房土地の譲渡制限を開始し、競房制限項目は2018年中から集中的に市に入る。2019年に、北京で新しい部屋を3.7万セット取引しました。全市の新築住宅の取引の17%を占めています。その中で、競房に限って2.5万セットの成約ができて、新築住宅市場の主体になります。

土地譲渡の段階で住宅の販売価格を制限するため、競房の販売価格は通常同地域の市場水準を下回っている。また、2019年に市の限定競房に入ると、多くの項目が五環内の優越地域に位置しています。これはある程度「新房郊外化」の現象を改善しました。また、区域内の中古住宅にも衝撃を与えました。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏は、「エリア内に競房の制限項目がある限り、地域全体の出来高を分散しやすく、平均価格も安くなる」と話しています。彼はこの数ヶ月間、北京の中古住宅のオファーが下がり続けているのは、競房限定で「噴水式」の供給と成約があったからだと思っています。

それでも、北京が全国で最も厳しい規制政策を実施していることを考慮して、住宅購入者が家を買うのは難しいです。

現在の政策によると、北京で最初のスイートルームの最低頭金比率は3.5割で、二つのスイートルームの最低頭金比率は6割です。中古住宅の売買において、評価価格は一般的に住宅の見積もりより低く、その上、多数多の中古住宅の価格はすでに普通住宅の水準を超えています。例えば、実際の取引では、二軒部屋の頭金比率は通常価格の7割以上です。

貝殻研究院は、2019年に北京で部屋を換える人の中で40歳以上の人は50%を占めていますが、コントロール前の2016年には36%だけだったと指摘しています。倍の頭金は部屋を換えた年齢を移すだけではなくて、しかも換えたのはますます悪くなります。2019年に部屋を換えた後、平均面積は16.6平方メートル拡大し、コントロール前19平方メートルぐらいの水準より縮小されました。「部屋を変えるのは難しいだけでなく、大きな部屋に変えられない」ということです。

最近の中古住宅の取引の小幅な上昇について、業界関係者は一般的に、市場が暖かさを取り戻す通路に入るという意味ではないと考えています。

最近の市場の回復は前の二年間の範囲を超えていません。また、北京の不動産市場政策は少しも緩みがなく、市に入ることができる住宅購入の需要は依然として需要を主としており、彼らは市場の価格に対する上昇能力が限られており、市場には大幅な温度上昇の空間が存在しない。

貝殻研究院も、北京の中古住宅市場が規制に入ってから4年目になると、政策は大きな緩和がなく、市場の需給矛盾は極めて緩和され、市場の予想は安定していると考えています。北京の中古住宅市場は引き続き低位安定態勢を維持し、2020年通年の中古住宅の出来高は15万セット前後で安定し、価格は5%以内に変動する見通しです。