後危機時代の万達自助：業務整理を完成し、規模配当金を失った。

先週末、万達グループは2019年の年次総会を開催しました。例年と違って控えめにしていた万達は、年次総会に関する詳細を発表していませんでしたが、放出された2つの情報が注目されています。

21世紀の経済報道によると、複雑で困難な仕事と巨額の剥離コストを支払った後、2019年末に、万達商管集団は不動産業務の剥離を完成した。これにより、万達商は残りの不動産業務をすべて万達不動産グループに任せ、万達商管は本当の意味での商業運営管理企業、即ち軽資産会社となります。

2019年、万達商管集団は434.8億元の収入を実現し、目標100.3%を達成した。家賃収入は384.8億元で、前年同期比17.8%伸びた。そのうち、軽資産賃貸収入は同43.9%伸びた。新しく開発した万達広場は62個（4つの文化旅行プロジェクトの中の商業センターを含む）で、そのうちの軽資産項目は40個です。

万達集団傘下の四大業務グループの一つとして、万達商は資本市場に上陸する「重責」を担っています。証券監督会の情報によると、会社の上場申請は2015年9月に受理され、現在審査状態はまだ「フィードバック済み」です。

しかし、不動産事業の剥離が完了したということは、依然として大きな意味を持っています。分析者は、2017年から2018年までの流動性危機を経験した後、万達はずっと自助を実施していると考えています。現在のところ、資産整理の仕事はすでに一段落しました。軽資産戦略も効果があります。しかし、伝統的な不動産の視点から見ると、万達の規模の増加は力がなく、順位の低下は避けられない。

上場のペースは速くなります。

万達商管の前身は万達商業である。2014年12月に、大量の国内商業不動産プロジェクトからなる資産パッケージ「万達商業」が、香港交易所で上場され、その年の香港株規模で最大のIPOとなった。2016年9月までに、会社は正式に私有化を完成し、A株の上場を図る。

「Aに戻る」原因について、万達グループの王健林会長は何回も態度を表明しました。万達商業の評価値が低いと思っています。Aに戻るのは市場価値管理の考えです。

しかし、A株市場は不動産企業の融資に対して厳格な監督管理要求を持っていますので、万達商業はまず不動産業務の剥離を完成してから、軽い資産会社で申請します。

2017年初め、万達集団は「軽資産」戦略を全面的に実施すると宣言しました。目的は資金の占用規模を低減し、流動性を増加し、会社をよりよく発展させることです。いわゆる「軽資産」とは、万達はプロジェクトの投資資金を出せず、ブランドだけを輸出し、設計、建設、運営を担当し、収益を分配します。

しかしその後、万達の流動性危機が爆発した。2017年7月、万達商業は77のホテルを1999.06億元の価格で富力に譲渡し、13個の旅行プロジェクトの91%の株を438.44億元の価格で融創に譲渡し、2つの取引総額は637.5億元である。その後、万達は海外の不動産プロジェクトやその他の資産を次々と販売します。

上記の「世紀取引」後、万達の軽資産戦略はさらに加速し、さらに確固たるものとなりました。このため、万達ビジネスは戦略投資先だけでなく、資産の移動も本格的に展開しています。

2018年1月29日、騰訊は主発起者として、蘇寧、京東、融創と万達商業を連携して北京で戦略投資協議を締結し、約340億元の人民元を投資する計画で、万達商業香港H株を買収して市を離れる時に導入した投資者が持つ株式の約14%を持つ。同時に、万達商業は万達商管集団と改名し、不動産開発業務を終了しました。

当時設立された万達不動産グループは、万達広場の重い資産などの不動産業務を引き続き開発しています。

これまで万達グループの傘下には四つの大きな業務プレートが形成されています。商業管理グループ、文化グループ、不動産グループ、投資グループです。その中で、商業管理グループと不動産グループはいずれも不動産関連業務に従事しており、その操作モデルはそれぞれ軽資産と重資産である。

万達側によると、ここ3年間で万達の「軽資産」戦略は著しい効果を収め、2018年末にはすでに「軽資産」万達広場23カ所が開業した。2019年に開業した43万達広場のうち、29個が「軽資産」プロジェクトです。2020年に開業予定の50万達広場のうち37の「軽資産」プロジェクト。建設された133万達広場の中で107個は「ライトアセット」プロジェクトです。

また、万達は3年近く開業したホテルは全部「軽資産」プロジェクトです。万達は今すでに発表した文旅プロジェクトは、2つのプロジェクトを除いて、すべて「軽資産」プロジェクトです。万達スポーツは中国で着地した試合は全部「軽資産」プロジェクトです。

上海易居不動産研究院智庫センターの総監督は21世紀の経済報道に対して、万達の資産整理の仕事はほぼ完成しました。その中で、不動産業務を剥離した後、万達商管の上場ペースが加速する可能性があります。

規模の「落後」は避けられない

しかし、対外投資では、「出血」した万達が慎重になり始めた。

21世紀の経済報道の不完全な統計によると、2018年9月から2019年5月まで、万達は前後して子供の延安、蘭州、潮州、瀋陽の4つの土地に落ちて、総契約の投資額は1500億を超えて、その中の大部分の資金は文旅プロジェクトに投資しました。文旅プロジェクトの体量と単体投資の規模から見れば、「世紀取引」以前の水準に回復したようです。

このうち、2019年5月15日に瀋陽市政府と万達集団は全面的な戦略協力協議を締結しました。万達はすでに250億元の投資を完成した上で、更に800億元を投資して、プロジェクトに関連して敷地面積の4000ムーの旅行プロジェクト、病院、学校と5万達広場を含みます。

しかし、今回の投資の後、万達の文旅方面の動きは停滞しているようで、今まで新しい文旅プロジェクトを獲得していません。既存の文旅プロジェクトの進捗情報も比較的少ないです。厳躍進氏は、この中には多くの要因が影響していると指摘しています。その一つは、万達の対外投資の考え方がより慎重であり、もう一つは、これまで人員の大量流失を経験したため、万達が旅行プロジェクトを再開するには一定の時間が必要です。

しかし、厳躍進は依然として、万達の資金圧力は明らかに緩和されたと考えています。2019年の投資から見て、ビジネス、文化、スポーツなどの業務はすべて一定の推進があって、会社が次第に谷の中から出て行くと説明しています。

しかし、その価格は規模の失速です。

「センチュリートレード」が発生した2017年に、万達グループはコスト法で計算した資産規模は7000億元で、同11.5%減少した。2018年、万達グループの資産は6257.3億元で、同11.5%の下落を続けた。

軽資産戦略の主要な力点として、万達の不動産業務規模は更に大幅に下落して、甚だしきに至っては当輪不動産市場の配当金を完全に逃しました。上海不動産研究院のデータによると、2019年の万達の不動産販売金額は567億元で、国内の不動産企業の中で58位となっています。

今回の不動産市場の「ブーム」前の2015年の万達の販売金額は1512.6億元で、第4位です。

魚と熊の手のひらは両方とも取れません。厳格な躍進は、不動産の産業競争が日増しに白熱してくるにつれて、万達はほとんど以前の規模を回復することができなくて、その業界の中の順位も更に上昇しにくいですと思っています。しかし、モデルチェンジの観点から、万達は国内のモデルチェンジ軽資産戦略の見本住宅企業の一つと見なされてもいいです。これは将来の市場調整において、会社のリスク抵抗力を高め、業績の安定を維持するために役立ちます。