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70億合併プロジェクトの後、不意に流産した招商蛇口類reitsの発行に注目が集まった。

2020/11/19 8:18:00 2

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突然の公告で、募集蛇口(0010979.0 SZ)は70億元に達する資本運用の流産を宣言しました。

「現在のマクロ環境の変化などを踏まえ、株式の発行、転換可能な社債で深セン市投資持株有限公司(以下「深セン投控」という)に保有する深セン市南油(集団)有限公司(以下「南油集団」という)の24%の持分事項(以下、今回の取引)を中止することで合意し、深投控と今回の取引終了協議を締結した。また、中国証券監会に関連申請書の撤回を申請した」として、蛇口投資家は11月16日に公告した。

なお、上記の資産買収案は9月23日に証券監督会の合併・再編委員会の無条件通過を獲得しました。

それと同時に、蛇口のもう一つは承認されたばかりで、総額は41.5億元の種類REITsプロジェクトの発行で、市場の人々の注目を集めています。

待てなかった許可書

早ければ今年5月31日、蛇口投資家は、株式の発行を計画していると発表したが、変換可能な会社の債務と現金の支払い方法は、深センに南油グループの残りの24%の株を購入すると、取引の全体的な価格は70.35億元に達した。

買収草案によると、募集の蛇口は平安資産管理有限責任公司(以下「平安資管」という)に株式を増発し、価格は15.77元/株で、総募集は35.17億元の現金を集めて、取引の対価の50%を支払うとともに、南油グループの株主深センに株式及び転換可能な会社債を投資して、残りの部分を支払う。

しかし、上記の案は最終的には失敗しました。蛇口は9月14日に公告しました。平安資管への固定増資計画を停止しました。買収案は直接深センに株式の発行と転換可能債務の発行に調整しました。株の発行、転換可能債務方式で支払う対価はそれぞれ36.9億元と33.4億元です。

今回の調整後、合併案は光速過会となる。調整案の10日後の9月23日だけで、証券監督会の合併・再編委員会は2020年第42回ワーキング会議を開催し、投資家の蛇口が株式を発行し、転換可能な社債の資産購入事項を無条件で通過した。

「一般的には、上記の取引はすでに決まっているということです。会社は許可書を待っていればいいです。」深センのある中型証券会社の投資者はこれに対して指摘しています。

しかし、完璧に見える取引は六ヶ月近く経ってから、最終的には批文を待てませんでした。

上記の発行株式の終止、転換社債の資産購入の原因について、11月18日、21世紀の経済報道記者は蛇口投資家ホットラインに電話しました。従業員は「マクロ環境の変化」に基づいているだけで、不動産金融政策の引き締めの影響については、相手は「知らない」と言いました。

しかし、上記の投資家の分析によると、意外な失敗は最近の不動産金融の規制強化につながるかもしれない。最近では、不動産大手の恒大集団が、深い不動産(0000292.SZ)との契約を4年間停止したと発表したばかりです。

このような大口の買収については、会社はやはり資金支援が必要で、中止は平安資産管理の増資取り消しにつながるかもしれません。市場は発行価格に対して明確な予想がありません。

係争中のクラスREITsの発行

「煮て煮たアヒルが突然飛んできた」というが、資本市場での外資誘致の動きが絶えず、他の資本運用にも影響があり、市場の注目の的となっている。

半月以上前の10月28日、深交所はかつて万宏源-招商蛇口-泰格明華資産支援特別プロジェクトがすでに深交所を通過したと公告しました。深交所での受付は今年の9月14日です。その時、蛇の口を募集してちょうど平安の資本への増資を停止することを決定します。

調査によると、この債券の種類はABSで、41.5億元を発行する予定で、発行者は招商局蛇口工業区持株有限会社です。

記者が獲得したのは「申万宏源-招商蛇口-泰格明華資産サポート特別計画」という紹介報告書(以下「報告」といいます)の資料によると、招商の蛇口は傘下の2つの商業不動産を発行することにより、資産サポート特別計画(類REITs)方式で融資する予定です。その中:優先A級18億元、優先B級4億元、サブプライム19.50億元(そのうち会社は5.1億元を持っている)、プロジェクトの法定期限は5年であるが、実際の投資期間は38ヶ月を超えない。

蛇口を募集している孫会社の投資管理(深圳)有限公司(以下「投資誘致」という)は当該プロジェクトの基金管理者として、今回の特別計画の発起、設立及び後続の運営管理を担当しています。

上記のプロジェクトは不動産資産の泰格マンションと明華国際会議センターを含み、それぞれ深セン市南山区蛇口南海大道西、南山区蛇口亀山路に位置しています。このうち、泰格マンションの建築面積は33,272.95平方メートルで、住宅の用途は住宅です。土地の使用権面積は17,247.69平方メートルで、土地の用途は居住用地です。

仲量聯行(北京)土地不動産評価顧問有限公司が発行した「不動産評価報告」によると、2020年5月31日時点の価値で、標的不動産の評価値は40.326億元である。

報告によると、推計された融資コストの試算によると、募集蛇口の総合融資コスト優先度はAが3.5%で、優先度Bが4.5%で、二次Aが8%であれば、その年に支払うべき利息は1.966億元である。返済元は上記2つの不動産の運営キャッシュフローで、利息不足部分は投資者の蛇口で補充されます。

前述のプロジェクト報告書で提供されたデータをもとに計算すると、招商蛇口の実際支出は5.1億元を超えず、7.83億元を超えない。今回の資産サポート特別プロジェクトが募集する41.5億元に対応し、この融資のレバレッジ率は81.13%-857.71%に達した。

注目すべきことは、ABS製品の発行計画はすでに取引所側によって発行されましたが、その論争は始まったばかりです。

この計画の前段紹介に参加した機関投資家は21世紀の経済報道記者に、下層資産に提供された財務諸表と監査報告を比較して、蛇口が発行した元の財務データは評価データまたは推定値データと一致しない可能性があると指摘しました。

報告書は上記2つの不動産2020年の純営業収入(NOI)を7805万元と見積もったが、泰格マンションと深圳明華関連の歴史データの推計によると、泰格マンションと深圳明華2019年の運営純収入は大体2927.97万元、3072.86万元で、合計は60.83万元である。

これはタイガーマンションとシンセン明華の今年の運営効果に相当します。2019年には30%の大幅な改善が必要です。上記の投資家から見れば、完成度はかなり難しいです。

保守的に見積もっても、今年の運営は疫病の影響を受けず、不動産の既存のキャッシュフローで投資家の利息を計算し、蛇口を募集したり、毎年約1.36億元(1.966億元-600.83万元)を支払う必要があり、1.1億元の利息ではない。

これは存続期間内に、このプロジェクトは合計で4億08万元を下回らない資金不足に直面し、蛇口を募集して整備する必要があるという意味です。

一部の資金を「予備資金」として株主利息の返還に用い、同様に非難を招く。上記の投資家は、これは投資者の元金で投資者の利息を返済するのに相当すると考えています。このように投資者の蛇口が投資者に提供する利息の倍数を測ると、実際には倍にもならない。「プロジェクト会社の運営純収入と予備資金は優先資産に対して証券利息及び特別項目計画と私募基金のすべての費用の合計の倍数は2.40倍以上になる」という報告のように魅力的だ。

さらに、上記の計画は、下層構造において「株+債務」のモデルを構築することにより、優先投資家の利息を支払うために株主からの借金を返済することによって、「この行為は、企業所得税の課税を回避する目的を達成することができる」と述べた。

上記の「瑕疵」のためか、投資蛇口は最終的に国の資産委員会の中央企業資産評価規範の要求に厳格に従っていません。推計値があまねく下落している環境下で、依然として3.14%の資本化率を示しています。上記の投資者から見れば、これは理解しにくいです。

「2大不動産資産の今年の業績については、これらの予測的な状況は分かりません。今後はこの資産に対して特別計画の発行状況をサポートし、さらに公表を公告します。」蛇口投資家ホットラインのスタッフを募集しています。

また、11月18日、21世紀の経済報道記者は蛇口副総経理の聶黎明に電報を送り、上記の資産に関する特別計画について尋ねました。

上記の不動産融資に注目している業界関係者は、「上記の資産特別計画が成功しているかどうかは、やはり底の資産の状況を見なければならない。実際の業績と評価の差が大きいと、そんなに多くのお金が集まらないかもしれない」と指摘しています。

 

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