ホットな都市の騒動は密集した着地地を制御する「冷たい空気」を住宅企業に呼び込んで「略奪戦」を上演することができるだろうか。

冷暖房が重なり、2021年1月の不動産市場を形容するのに最適だ。

この1カ月間、ホットスポット1、2線都市のビル市は再び騒ぎを抑えることができず、上海、深セン、杭州などの多くの市はさらに規制政策の微調整やグレードアップを招いた。情熱が沸き返るもう一つの面は、不動産金融のさらなる引き締めが確実に存在し、市場の情緒と後市の行方にも影響を及ぼし、冷たい空気がビル市に吹いていることだ。

今回のホットスポット都市の不動産市場の動きは、確かに世界的な大放水の影響があるが、炒め物の雰囲気が濃厚で、違反資金が不動産分野に参入するのは、現在と未来の政策コントロールの重点方向である。今のところ、不動産市場を厳しく規制する基調は変わらないようだ。

不動産市場はこれで転換点に来たのだろうか。

業界の共通認識は、市場環境が確かに深刻な変化を遂げたことだ。現在の変革期に直面して、住宅企業はどのように問題を解くのか。収入に応じて支出し、価格で量を変える以外に、もっと良い方法はないようだ。

冷暖房が重なり、2021年1月の不動産市場を形容するのに最適だ。IC photo

密集着地の制御

例年1月の市場は一般的に良い表現をしているが、今年のように爆発的で密集している状況をコントロールするのは、確かにあまり見られない。

中指院の観測によると、2021年初月、百城の新築住宅、中古住宅の価格は前月比で上昇幅が拡大し、うち百城の新築住宅の平均価格は前月比0.37%上昇し、上昇幅は昨年12月より0.12ポイント拡大した。百城中古住宅の平均価格は前月比0.32%上昇し、上昇幅は昨年12月より0.04ポイント拡大した。

出来高では、中指院の初歩的な試算によると、2021年1月、重点都市の商品住宅の出来高は約4030万平方メートルで、前年同期比75.0%増加した。その中で、一線都市全体の上昇幅は139%で、その中で広州の上昇幅は顕著で、深センの上昇幅は次位に位置している。二線都市も全体の111.3%上昇を記録した。

住宅価格の上昇と成約量の必然的な結果は、規制政策のプラスコードである。1月中下旬以来、深セン、上海、杭州などの都市は頻繁に規制政策を打ち出し、購入制限を強化し、住宅ローンを引き締め、需要を保障するなどの手段で「住宅強盗」を抑制し、「パッチを当てる」、投機を抑制し、不動産市場の理性的な回帰を促進してきた。

政策の強化に最も力を入れているのは上海だ。2021年1月29日、上海銀保監局は「個人住宅ローン管理業務のさらなる強化に関する通知」を発表し、不動産ローンの集中度管理、頭金資金源と債務返済能力の審査、借り手資格審査と信用管理、個人住宅ローンの発給管理、信用資金の用途管理、不動産仲介機構の業務提携管理、リスク調査など。

今回の規制は、住宅ローンの引き締めが注目されているが、これはこれまでの規制と本質的に異なる点である。

2020年12月31日、中国人民銀行、中国銀保監会は共同で、各級銀行の不動産ローンの比率と個人住宅ローンの比率に上限を設定した「銀行業金融機関の不動産ローン集中度の確立に関する通知」を発表した。

21世紀の経済報道記者が複数の広州、深センの銀行個人ローンマネージャーから聞いたところによると、現在の住宅ローンの発行速度は確かに減速しており、今後1年間の引き締め態勢は続くという。「今年はずっとこのような傾向が続いており、政策に大きな変動はないと予想されている」と深セン商業銀行の個人ローンマネージャーは指摘した。

氷と火の歌

実際、ビル市は表面的には「熱が高まっている」ように見えるが、都市別に見ると、分化相場は依然として存在する。注目都市のビル市の「虚火」が「冷水を浴びせる」と同時に、人口が純流出している三、四線都市では、短期的にも長期的にも、下行の懸念がある。

国家統計局のデータによると、2020年の70の大中都市のうち、三線都市の新築分譲住宅と中古住宅の販売価格は前年同期比それぞれ3.5%と1.4%上昇したが、牡丹江、南充、遵義、宜昌などを含む14の三線都市の中古住宅価格はいずれも異なる程度の下落を示した。

その中で最も下落幅が大きかったのは牡丹江市で、下落幅は10%に達し、5年前に比べて1.6%、南充の下落幅は5.4%、北海の下落幅は3.5%、瀘州の下落幅は3.1%、湛江の下落幅は2.1%だった。

ビル市が下りると、地市も楽観できない。中指院のデータによると、2021年1月、土地供給の面では、一線都市の供給量が大幅に放出され、二線都市全体の供給量は前年同期比15%近く増加し、三、四線都市の供給量と成約規模はいずれも明らかに減少した。

また、今年の「帰郷置業」の相場は予想に及ばず、市場も「三、四線都市」を先取りする絶好の窓口期を失った。

重倉三、四線都市の住宅企業マーケティング担当者は、21世紀の経済報道記者に、「帰省」相場はなく、地元客に割引を強化するが、「何の役にも立たない」と話した。

武漢の仲介業者の林寧社長は「私のサンプル量はあまり大きくないかもしれないが、今年の帰郷相場は少し影響を受けている。20%前後の下落があり、小さく言っても5%ある」と感慨深げだった。

実証可能なデータは、58同城、安住客が発表した「2020-2021「帰郷置業」調査報告書」によると、37.8%の調査者が帰郷して置業したいと考えており、2020年の68.6%を下回っている。調査者の47.6%は、2020年の31.1%を上回って、仕事都市に残って仕事をしたいと考えている。

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は21世紀経済報道記者に対し、短期的には帰郷不動産が一定の放出を受けることは間違いないが、中長期的には三、四線都市の成約量と取引量が低下し、「帰郷不動産」もこの三、四線都市の長期的な下落傾向を変えることはないと分析した。

住宅企業の「略奪戦」が始まったのか。

不動産金融規制の将来が厳しくなる態勢は変わらないことは間違いなく、住宅企業もできるだけ早く行動して変革期を乗り切るべきだ。

1月15日、中央銀行金融市場司の鄒瀾（鄒瀾）司長は国新弁公室の記者会見で、不動産金融規制の面で、以下の面での動きを強化しなければならないと表明した。第二に、不動産金融の慎重な管理制度を実施し、重点不動産企業の資金モニタリングと管理規則などを形成する。

ラッパはすでに鳴り響き、住宅企業は積極的に応戦している。千億の住宅企業の中間管理者は21世紀の経済報道記者に、「われわれにとって、現在はマーケティング手段を利用して迅速な脱化、返金を実現し、負債を下げ、融資への依存を減らす必要がある。将来の投資面もより慎重になり、コアエリアに焦点を当て、キャッシュフロー管理を強化する」と話した。

2月1日、恒大は2月1日から2月28日まで全国でオンライン住宅購入周年の優遇キャンペーンを展開し、住宅価格は7.5割引になるだけでなく、住宅代金の再減額などのイベントもあると発表した。

恒大はほぼ年間を通じて「75割引」または「7割引」販売を行っているため、このマーケティング方式には「抜け道」の意味があるように見えるが、「販促」の信号が絶えず出ており、依然としてこの負債率の高い企業のトップ企業が新しい局面に対応する際の余力を残さないことがわかる。

中誠信氏は以前、格付け報告書で、2020年6月末現在、恒大の総債務は7451億5700万元で、そのうち短期債務は4680億8700万元で、総債務の62.82%を占め、純負債率は170.65%で、ある程度の返済圧力があると指摘した。

また、従来から穏健な住宅企業もこの宴会に参加している。例えば、中海不動産、佳兆業などの住宅企業も、特売住宅、新春住宅購入礼、住宅購入割引などを含む新春セールを実施している。

「信用先が引き締められれば、市場取引は大きな衝撃を受けるだろう。ならば、住宅企業ができることも実は簡単で、返金を速めることだ」と、名付けようとしないアナリストは強調した。