「三つの赤い線」下の住宅企業の安全境界線と利益防衛戦

ビル市のコントロールの重圧の下で、かつて規模と利益の増加を追求していた住宅企業は、「生きていく」という命題にますます注目している。

8月以来、A株とH株を上場した数百の住宅企業が相次いで年内業績を発表した。この時、「3本の赤い線」政策が登場してからちょうど1年になるが、各コントロール政策の重圧の下で、住宅企業の注目点は明らかに変化した。

「安全」と「利益」が複数の業績が議論されるテーマになっていることは理解に難くない。前者は監督管理下の必然的な要求であり、後者は住宅企業の発展の現実的な需要である。両者の関係をどのようにバランスさせるかは、住宅企業の調整空間を試すだけでなく、会社の発展潜在力にもつながる。

中報の発表を終えた複数の大手住宅企業は、利益と安全の苦境に直面しなければならない。例えば、万科の帰母純利益は110.5億元で、前年同期比11.7%減少し、この19年ぶりに中間純利益が低下した。増収増益などの問題に対し、万科グループの祝九勝総裁、最高経営責任者は「読書をしているときのような感じで、中間試験がうまくいかず、先生にどう答えたらいいか分からない」と話した。

万科はまだこれで、業界全体が楽観的とは言えないことが明らかになった。過去半年間、多くの上場住宅企業は「3本の赤い線」の基準に基づいて「格下げ」を実現したが、増収や増益などの代価も払った。また、それでも債務返済サイクル内では、業界全体のリスクは本当に低下しておらず、業界は規模について話すことはさらに少ない。

不動産は間違いなく変革期を迎えており、中報からはほとんどの企業が不確実性を抱擁しようと努力していることがわかる。唯一確認できるのは、スケールをスケールとする単一の評価基準が変更されたことです。

利益はどこだ?

今年上半期、万科は貨幣現金1952億2000万元を保有し、前売り監督管理資金と制限資金を差し引いた現金短債比は1.67倍だった。純負債率20.2%前受金を除いた貸借対照率は69.7%だった。「3本の赤い線」はいずれも踏まれず、「緑の枠」に続いている。

販売面では、万科は契約販売金額3544.3億元を実現し、前年同期比10.6%増加した。営業収入は前年同期比14.2%増の1671.1億元を実現した。

利益の下落はこのような状況で現れた。これに対して、祝9勝は3つの原因に帰結した：第一、販売規模の増加は限られている、第二に、開発業務の粗金利の低下が比較的速い、第三に、モデルチェンジ業務がもたらす影響、モデルチェンジ効果を体現するにはまだ時間が必要である。

ビル市の調整も進んでいる状況では、規模の成長に力がないのは業界共通性であり、粗金利の下落も常態化している。2021年上半期、万科不動産と関連業務の粗利益率は18.0%で、2020年同期より6.02ポイント低下した。「過去数年、特に2017年以降、土地売却比（土地コストと販売価格の比）は上昇しているため、開発業務の粗利益率は低下傾向にある……万科は今後2年間、一定の粗利益率の圧力がある」と万科グループの韓慧華執行副総裁、財務責任者は業績会見で述べた。

住宅企業の多元化業務の多くは「再投入、少ないリターン」に属し、資金チェーンに圧力をかけやすいだけでなく、利益率と資産リターン率にも影響を与える。しかし、従来の業務が影響を受けている場合、多元化の転換は不可欠である。

祝九勝が言ったように、これらの要素は共同で住宅企業の利益に対して「牽引」を形成し、利益率の希薄化も普遍的な現象になった。例えば、富力の粗金利は21.7%で、2020年通年より3.5ポイント低下した。融創毛金利は20.8%で、2020年より0.2ポイント低下し、昨年上半期より2.2ポイント低下した。龍湖の粗金利は27.7%で、業界の高い水準に属しているが、2020年よりも1.6ポイント低下した。

また、富力、金地、奥園、建業、第一開、遠洋、中南などの住宅企業は「増収減益」の局面に陥っている。

ここ数年来、利益の流出は不動産産業の常態となっている。北京のある上場住宅企業の責任者は21世紀の経済報道に対し、販売制限価格、土地コストの上昇という大きな傾向の下で、会社はここ数年、コストについて文章を書くことしかしていないと述べた。会社がよく掲げるスローガンは、「融資には利益、管理には利益、工事には利益、サプライヤーには利益」だ。しかし、失われた業界の配当金に比べて、この中の空間は大きくない。

また、利益が薄くなる傾向は避けられないと述べた。2018年以来、不動産市場は厳しい規制の下で依然として高速成長を維持しており、新型コロナウイルスの影響があっても、全業界は引き続き高い販売規模を維持しており、これはほとんどの企業がこの販売配当を享受していることを支えている。そうでなければ、住宅企業の利益の下落はさらに明らかになるだろう。

スケール神話の終焉

利益の下落よりも安全が喫緊の問題だ。2018年、万科は深センで開催された秋季例会で「生きる」というスローガンを掲げ、業界から警告された。3年後、「生きる」ことはすでに業界の現実となっている。

2021年上半期、恒大の粗利と純利益はそれぞれ288億4000万元と105.0億元で、前年同期より共に下落し、下落幅はそれぞれ57%と29%に達した。恒大によると、粗利の減少は主に納入面積の減少と販売平均価格の低下によるものだという。恒大はまた、一部のプロジェクトが未払いのため休業状態にあることを明らかにした。

恒大な資金チェーン問題はすでに外部に知られている。上半期の売上規模が3566億元に達したTOP 3の住宅企業は、最近資金難に見舞われている。自動車、不動産、小売などの事業を譲渡するほか、恒大は戦略投資家を探していることを明らかにした。

もう一つの資金難に陥っている住宅企業の華夏幸福も、自らを救う中だ。今年上半期、華夏幸福の販売額は139.7億元で、前年同期（415.64億元）の34%にすぎなかった。今年の春節を前に債務違約が発生して以来、華夏幸福の業務も程度の異なる影響を受け、さらに業績に影響を与えている。

事業を売却し、戦略投資家を導入するほか、華夏幸福は軽資産戦略を推進し、資金沈殿の規模を減少させている。

4年前、華夏の幸福の規模は業界トップ10にランクインしたこともある。あるアナリストは、上記2社の現状は、規模が不動産産業の「堀」になりにくいことを示しているとみている。逆に、現段階で規模を求めすぎると、かえって大きなリスクを招くことになる。規模の拡張が早すぎて債務問題が発生した泰禾、青色光は、上半期も業績が振るわなかった。

「レバレッジ解消」を目的とした一連の政策が打ち出され、規模拡大の「大敵」とされている。昨年以来、不動産融資の「3本の赤い線」、住宅ローンの「5段階管理」などの代表的な政策が続々と登場し、不動産市場は正式に「ポストレバレッジ時代」に入った。これらの政策は企業の規模拡大に影響を与えるだけでなく、資金端への「採血」を通じて、一部の企業をリスクに陥れている。

中指研究院企業研究副総監の劉水氏は、政策は客観的に住宅企業に販売力を強化させ、売上金の回収を通じてキャッシュフローの不足を補うとともに、これによって「格下げ」を実現し、安全区に復帰すると述べた。しかし、企業の土地取得や投資への支出は、影響を受けることは避けられない。

21世紀の経済報道の整理によると、昨年末と比べて、多くの住宅企業が年内に「格下げ」を実現し、「グリーン」と「イエロー」の住宅企業の割合も上昇している。

しかし、業界全体のリスクは実際には低下していない。前述の住宅企業関係者によると、現在と明日の2年間は不動産の返済サイクルであり、資金圧力は存続するという。同時に、政策の高圧化はますます多くの住宅企業を資金チェーンの圧力に直面させ、債務違約と業界の買収合併行為は、依然として高頻度で出現する可能性がある。

規模を主なスケールとする業界評価基準は、もはや適用されていないことが確認できます。中南建設の陳錦石董事長は業績会議で、「無理をする必要はないと思う。私たちは理性的に政策に適応し、市場に適応し、会社の質の高い運営の下で最善を実現しなければならない」と述べた。