50대 도시는 작년에 매지 4조 위안 부동산 기업이 쌓여 12선 도시로 돌아왔다
2019년 부동산 시장은 끊임없이 조정되고 있지만 50대 도시 토지시장의 총량은 여전히 최고를 기록하며 일부 도시 매지 수입이 2000억 위안을 넘어섰다.
도시간의 분화가 뚜렷하고 개발업체들이 잇달아 12선, 34선 토지시장이 침체되고 있다는 점이다.
토지 공급과 투자의 변화는 미래 부동산 공급, 공급 관계의 변화를 초래할 것이다.심천주택공급이 희박하다는 것을 제외하고는 대부분의 도시에서 공급의 균형이나 공급이 수요보다 많이 나타난다.예를 들어 2019년 베이징 부동산 시장이 저조한 이유는 주택 공급, 재고가 크다는 것이다.
전체적으로 토지가 높은 가격을 찍어 새집 정가와 집값을 올리는 시대가 지나고 있다.주택에서 볶지 않는 기조 아래 미래 집값이 오르는 공간이 더욱 압축되었다.
시장이 심각하게 분화되다
중원 부동산 데이터는 2019년 전국 50대 도시의 토지시장 총량이 높았고 합계매지는 총 4조41억 원으로 전년대비 19.33% 상승해 역사기록을 경신했다.
일부 도시의 매지 수입이 2000억 위안을 넘어 항저우에 속하여 2836억 위안에 이른다.
나머지는 상하이처럼 1992억, 광저우 1864억, 소주 1850억.총 35개 도시의 판매지는 이미 500억 이상을 넘어 역사기록을 경신하고 68% 의 도시 매지 금액이 동기대비 상승했다.
중원산수석분석사 장대웨이는 2018년 엄격한 토지관제에 비해 2019년의 토지시장 제약 감소, 정책의 미조는 개발상의 소지가 확연히 높아졌고, 2분기부터 고위 운행 상태라고 말했다.
일부 기업의 증량이 커졌기 때문에 기업의 열성도 뚜렷하게 높아졌고, 특히 제2제대 기업의 집기업들이 강탈하는 것이 가장 단호하다.
2019년 11월까지 50개 아파트 점유지가 2조억을 넘어 전년 대비 17% 상승해 역사기록을 경신했다.이 중 가장 많이 든 곳은 조과가 1570억, 벽계원 1237억, 보리 964억, 토지 500억을 넘는 집업업업이 9개에 달했으며, 38개 집업업이 200억을 넘어 역사동기 기록을 갱신했다.
2019년의 토지 시장, 일부 중앙 기업이 적극적이나 급진적이라는 인상이 인상적이다.보리, 중해, 베트수 등, 베이징, 광저우, 불산 등 도시의 땅이 꽤 많다.
그러나 복시장은 전3년 전과 이미 뚜렷하게 다르고 다른 도시 지역 사이에도 뚜렷한 분화가 있었다.개발상들의 흥미가 다시 2선으로 바뀌어 거래가 3퍼센트 상승했다.
상대적으로 서너 선의 비양질의 토지 정가와 거래액은 모두 하락과 저조한 상황이 나타났고 중원은 서너 선 부분의 도시는 더욱 미세한 부동산 정책을 배제하지 않고 있다.
"현재 시장의 전반적인 하행은 12선 도시에서 토지를 가지고 판매를 높일 수 있으며 이윤은 서4선 도시보다 더 크다."개발상 한 명이 직언하다.
2019년 중 12선 도시는 지가가 반등한 바 있다. 심천6월에 몇 지역의 왕을 찍어 하루 200여 억여 억을 받았다.
그러나 하반기에 접어든 이후 융자 루트가 지속적으로 조속돼 부동산 기업의 자금 압력이 커서 적극성이 크게 낮아졌고, 12선 대부분의 땅이 저액액세까지 0% 이하로 하락했으며, 전체 과액률이 10% 이하로 떨어지고, 34선 도시의 시장 열기는 더욱 지속적으로 떨어지고 있다.
전국적으로 말하면 그램은 2019년 11월 말까지 전국 300성토지시장 성교 건축 면적은 23억제곱미터로 2018년 동기 대비 3.7% 하락한 것으로 나타났다. 지난 11월 거래량과 지난해 전체 거래량은 4.3억제곱미터의 차이를 고려해 2019년 토지시장 총량은 2018년 수준에 이르기 어려울 것으로 보인다.
매지 금액의 증속도 이미 완화되었다.2019년 11월 말까지 전국 300성 경영성용지 성능 거래금액은 54169억 원으로 전년보다 10% 증가했으며, 2018년 전년 16%에 비해 크게 줄어들었다.
그러나 스코는 2019년 하반기 자본환경 관리가 더욱 빡빡하고 개발업체 융자난이 어려워 자금이 긴장되며 열정적으로 떨어지는 것으로 보고 있다.
공급 영향
토지 시장의 자체를 뛰어내는데, 더욱이 집값에 대한 전도 효과다.역사상 밀가루가 빵 값이 여러 차례 비싸서 땅값이 집값의 선도자로 여겨졌다.
그램은 2019년 토지 가격이 2018년의 가격을 추락하지 않고 전국 300성 토지 성교 건물의 가격이 대폭 상승하면서 2396위안 / 제곱미터로 전년 대비 13.7% 로 상승했다.
1이선에서 대부분의 도시가 우수한 땅덩어리의 공급을 늘렸는데, 만약 베이징의 다종은 가택지, 심천의 택지 공급량도 뚜렷한 상승을 거두고, 거래가 균등한 가격을 더욱 높였다.
그러나 새 주택시장과 중고주택 시장의 방향으로 보면 집값에 미치는 영향이 약화되고 있다.전체적으로 고가가 많지 않기 때문에 시장의 예상과 판단 논리가 변화하고 있다.
중원은 2019년 토지 거래액이 크게 줄었고, 객관적으로 집값 상승의 낙관적인 예상을 억제하고 있다고 지적했다.
베이징 년 내 토지 평균 거래액이 9.4%로 2018년 14%보다 낮고 최근 몇 년 만에 가장 낮은 수준이다.
합계 50종 각종 주택지 중 평균적가액도 10.5%에 불과하고 18종은 저가 거래를 이루고 있는 상품주택 주택지당 35종에 함유된 경로당 35종지당 중 과액률은 12종에 달한다. 최근에는 다종지 저가 거래가 연속됐다.
전체적으로 과시율이 하락세를 보이며 2018년 15.8%가 2019년의 13.5%로 전년 대비 2.3%포인트 하락했다.3분기 부동산 융자 경로가 긴요한 영향으로 급격히 하락하며, 사계절도 기본적으로 하락세를 이어가며 개발업체의 토지 신중도가 크게 높아졌다.
2019년 4분기까지 전체 도시의 과액률은 모두 10% 하락했다. 특히 일선 도시의 프리미엄 수준은 5% 하락했다. 대부분의 땅은 모두 저가 성교로 하락했고, 2선, 34선 도시의 프리미엄 역시 각각 8.0%, 9.7%, 토지 과액률도 상대적으로 낮아졌다.
그램은 2020년 지가가 더 오르기 어렵다고 말했다.2019년 동안 일부 조건이 좋은 지역은 투자 회보율이 높지 않아 무인신고로 출동한 현상이 나타나 공급을 보장하기 위해 정부가 적당히 가격을 조정할 예정이며, 2019년 말 토지 거래가격은 전년 동기로 떨어졌다.자본시장 환경이 약해지는 기대가 여전하다. 고융자 원가 하주업체 입장 태도는 더욱 신중할 것이며 2020년도 땅값이 오르기 어렵다.
또 토지 공급 구조가 점점 달라지면서 부동산 시장의 공급 관계를 철저히 바꿔 집값이 크게 오를 전망이다.
가장 전형적인 것은 베이징, 2018년 6월 10일부터 시한경방 사업에 합계하여 76개를 넘어 1000만 m를 넘어 공급주택세트가 57344개에 달했으며, 인터넷 사인 데이터는 24089개에 달했다.평균 인터넷 사인 평균 가격은 48615위안 매평미당 249만 평미터를 완수하고, 성교 세트에 따라 메시저 완성률은 42%밖에 안 된다.
대량의 항목이 시장에 집중하여 시장의 공급과 재고의 증가를 가져왔다.1월 인터넷 사인 데이터로 볼 때 베이징은 최근 몇 달 모두 고위였지만 동시에 공급량이 더 커지고, 재고가 계속 쌓이고, 한경주도 15개월째 공급이 계약에 큰 현상이 나타나고 있다.
베이징의 집값은 2019년에 현저하게 하락했고, 대량의 신방들이 객류를 끌어들였기 때문에 중고방 시장이 지속적으로 부진하며, 전체적으로 15~20% 하락했다.
더 큰 범위로 보면 집값을 안정시키기 위해, 중점도시는 지난해 토지 공급량도 뚜렷하게 커지고, 광저우, 상하이, 선전, 남경 등 토지 공급량이 동기를 넘어 2020년도 고위를 유지할 것으로 예상된다.
지난해 7월 토지관리법 개정안 초안에서 건설용지는 반드시 국유해야 한다. 집단용지로 입시해 법적 장애를 없애고 토지 공급 경로를 더욱 다양화하고 있다.미래 주류 도시의 토지와 가옥 공급이 모두 높아져 공급과 수요 관계를 더욱 균형을 잡겠다는 뜻이다.
2019년에는 심천을 비롯해 연말 열기가 급격히 집값이 오르고, 다른 대부분의 도시들은 대체로 평온하거나 소폭 하락을 이루고 2020년, 토지 공급이 개선되면서 성시책의 집행이 개선되면서 전국의 집값이 평온하거나 상태할 것으로 보인다.
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