홈페이지 >

70 억 인수 합병 프로젝트 가 끝 난 후 예상 치 못 한 유산 투자 유치 뱀 파이 어 류 REITS 가 발 매 돼 눈길 을 끌 고 있다.

2020/11/19 8:18:00 2

합병프로젝트유산REITS발행주목

갑 작 스 러 운 공고 에 따 르 면 상업 유치 뱀 구 (001979.SZ) 는 70 억 위안 에 달 하 는 자본 운영 의 유산 을 알 렸 다.

"현재 거시적인 환경 변화 등 원인 을 바탕 으로 회사 가 주식 발행, 회사 채권 을 전환 할 수 있 는 방식 으로 선전 시 투자 홀딩 스 유한회사 (이하 '심 천 투자 통제') 에 자신 이 보유 하고 있 는 심 천시 남 유 (그룹) 유한 공사 (이하 '남 유 집 단' 이 라 고 칭 함) 의 24% 지분 사항 (이하 이번 거래 라 고 칭 함) 을 중지 하고 투자 통제 와 이번 거래 중지 협 의 를 체결 하 는 것 에 동의 한다."이와 함께 중국 증권 감독 위원회 에 관련 신청 서 류 를 철회 할 것 을 신청 했다 "며" 투자 유치 뱀 구 는 11 월 16 일 공고 에서 밝 혔 다.

특히 상기 자산 매입 방안 은 9 월 23 일 에 증권 감독 위원회 합병 재 구성 위 에서 무조건 통과 되 었 다.

이와 함께 투자 유치 뱀 구 의 또 다른 항목 이 방금 비준 되 었 고 총액 이 41.5 억 위안 인 류 REITS 프로젝트 의 발행 도 시장 사람들의 관심 을 끌 었 다.

기다 리 지 못 한 결재

이미 올해 5 월 31 일 에 투자 유치 뱀 구 는 주식 발행 을 계획 하고 회사 채 를 바 꿀 수 있 으 며 현금 지불 방식 을 계획 하고 있 으 며 심 천 에 남 유 그룹의 나머지 24% 지분 을 구 매 하 는 것 을 제어 하고 있다 고 발표 했다. 이 거래 의 전체 가격 은 70.35 억 위안 에 달한다.

인수 초안 에 따 르 면 투자 유치 뱀 구 는 평안 자산 관리 유한 공사 (이하 '평안 자 관' 이 라 고 칭 함) 에 주식 을 증 발 했 고 가격 은 15.77 위안 / 주 이 며 총 모금 은 35.17 억 위안 의 현금 으로 거래 가격 의 50% 를 지불 하 는 동시에 남 유 그룹 주주 심 천 에 발행 은행 주식 을 투자 하고 회사 채 무 를 전환 하여 나머지 부분 을 지불 할 수 있다.

그러나 상기 방안 은 최종 적 으로 이 루어 지지 못 했다. 투자 유치 뱀 구 는 9 월 14 일 에 평안 자금 관 에 대한 추가 모금 계획 을 중단 했다 고 발표 했다. 인수 방안 은 심 천 에 지분 을 직접 투자 하고 양도 가능 한 채 무 를 발행 하 는 것 으로 조정 했다. 주식 발행, 환 채 가능 방식 으로 지불 하 는 가격 은 각각 36.9 억 위안 과 33.4 억 위안 이다.

이번 조정 이후 인수 합병 방안 은 광속 으로 진 행 될 예정 이다.조정 방안 이 10 일 뒤 인 9 월 23 일 에 만 증권 감독 위원회 합병 재 편 위 는 2020 년 제4 2 차 업무 회 의 를 개 최 했 고 투자 유치 뱀 이 주식 을 발행 하고 회사 채권 구 매 자산 을 전환 할 수 있 는 사항 은 무조건 통과 되 었 다.

"일반적인 상황 에서, 이것 은 상술 한 거래 가 이미 확정 되 었 음 을 의미 하 며, 회 사 는 비준 문 서 를 받 기 만 기다 리 면 된다."심 천의 한 중형 증권 회사 투자 자 들 은 이에 대해 지적 했다.

그러나 완벽 해 보 이 는 거래 가 6 개 월 가까이 걸 려 결국 평 가 를 기다 리 지 못 했다.

상기 주식 발행 을 중지 하고 회사 채권 의 자산 구 매 를 전환 할 수 있 는 원인 에 대해 11 월 18 일 에 21 세기 경제 보도 기자 가 투자 자 유치 핫라인 에 전 화 를 걸 었 다. 직원 들 은 '거시적인 환경 변화' 를 바탕 으로 부동산 금융 정책 이 조 여 지 는 영향 에 대해 상대방 은 '모른다' 고 말 했다.

그러나 이 같은 투자 자 들 은 예상 치 못 한 실 패 는 최근 부동산 금융 규제 와 관련 이 있 을 것 으로 보고 있다.부동산 거물 헝 다 그룹 이 4 년 간 의 재 편 계획 을 중지 하 겠 다 고 발표 한 지 얼마 되 지 않 았 다.

"이런 큰 규모 의 인 수 는 회사 가 자금 지원 을 해 주 기 를 원한 다. 평안 자금 관리 가 증자 취 소 를 하 는 것 과 관련 이 있 고 시장 이 발행 가격 에 대해 명확 한 기 대 를 하지 않 는 다" 고 말 했다. 11 월 18 일 에 부동산 융자 에 관심 을 가 진 다른 업계 인사 가 21 세기 경제 보도 기자 에 게 분석 했다.

논란 속 의 류 REITS 발매

'삶 은 오리 가 갑자기 날 아 간다' 고 하지만 투자 유치 뱀 이 자본 시장 에서 동작 이 끊 이지 않 고 다른 자본 의 운영 도 영향 을 받 을 지 시장 에서 주목 된다.

반 개 월 여 전인 10 월 28 일, 심 천 증권거래소 에 서 는 신 만 홍 원 - 상업 유치 뱀 파이 어 - 타이 거 밍 화 자산 지원 프로젝트 가 이미 깊 은 거래 소 를 통과 했다 고 공고 한 바 있다.이 계획 은 심 천 증권거래소 에서 접수 되 는 시점 이 올해 9 월 14 일이 다.그때 투자 유치 뱀 구 는 평안 자금 관리 에 대한 투 자 를 중단 하기 로 결정 했다.

이 채권 의 유형 은 ABS 이 고 발행 예정 금액 은 41.5 억 위안 이 며 발행 자 는 투자 유치 국 뱀 구 공업 구 지주 주식 유한 공사 인 것 으로 알려 졌 다.

기자 가 입수 한 '신 만 홍 원 - 투자 유치 뱀 파이 어 - 타이 거 밍 화 자산 지원 프로젝트' 홍보 보고서 (이하 '보고') 라 는 자료 에 따 르 면 투자 유치 뱀 은 자신 이 보유 하고 있 는 두 개의 상업 부동산 을 발행 자산 지원 프로젝트 (류 REITS) 방식 으로 융자 할 계획 이다.그 중에서 우선 A 급 18 억 위안, 우선 B 급 4 억 위안, 2 급 19 억 50 만 위안 (그 중에서 회사 가 5 억 1000 만 위안 을 가지 고 있다), 프로젝트 의 법정 기한 은 5 년 이지 만 실제 투자 기한 은 38 개 월 을 초과 하지 않 는 다.

투자 유치 회사 인 손 회사 의 투자 유치 관리 (심 천) 유한 공사 (이하 '투자 유치' 라 고 칭 함) 는 이 프로젝트 의 펀드 관리자 로 서 이번 전문 계획 의 발기, 설립 과 후속 운영 관 리 를 책임 진다.

상기 프로젝트 와 관련 된 부동산 자산 타이 거 아파트 와 명 화 국제 회의 센터 는 각각 선전 시 남 산 구 뱀 커 우 남해 대로 서, 남 산 구 뱀 커 우 구 산길 에 위치한다.그 중에서 타이 거 아 파 트 는 건축 면적 이 33272.95 평방미터 이 고 주택 용 도 는 주택 이 며 토지 사용권 면적 은 17247.69 평방미터 이 고 토지 용 도 는 거주 지 이다.

중양 연 행 (베 이 징) 토지 부동산 평가 컨 설 턴 트 유한 공사 가 제출 한 에 따 르 면 가치 시점 2020 년 5 월 31 일 에 기준 한 부동산 평가 치 는 40.3526 억 위안 이다.

보고서 에 따 르 면 융자 원 가 를 추산 한 결과 투자 유치 뱀 구 의 종합 융자 원 가 는 우선 순위 A 가 3.5% 이 고 우선 순위 B 는 4.5% 이 며 2 급 A 는 8% 이 고 해당 되 는 연 1 억 962 만 위안 이다.상환 원 은 상기 두 곳 의 부동산 운영 현금 흐름 이 고 금 리 가 부족 한 부분 은 바이어 와 뱀 이 보충 해 야 한다.

앞에서 말 한 프로젝트 보고서 에서 제 공 된 데 이 터 를 계산 하면 투자 유치 뱀 구 의 실제 지출 은 5.1 억 위안 보다 적 지 않 고 7.83 억 위안 을 초과 하지 않 는 다. 이번 자산 지원 프로젝트 계획 에 따라 모집 한 41.5 억 위안 에 대응 하고 이 융자 의 지렛대 율 은 81.13% - 8.71% 에 달한다.

주의해 야 할 것 은 이 ABS 제품 의 발행 계획 이 거래소 에서 방 류 됐 음 에 도 불구 하고 이 로 인 한 논란 은 이제 막 시작 되 었 다 는 점 이다.

이 계획 의 초기 홍보 에 참 여 했 던 기구 투자 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 바 텀 자산 이 제공 한 재무 보고서 와 감사 보고 서 를 비교 해 보면 상업 유치 뱀 이 내 놓 은 원시 재무 데이터 와 평가 데이터 가 일치 하지 않 거나 평가 수치 가 일치 하지 않 을 가능성 이 있다 고 말 했다.

보고 서 는 상기 두 곳 의 부동산 2020 년 의 순 영업 수입 (NOI) 을 7805 만 위안 으로 추산 하 였 으 나, 타이 거 아파트 와 심 천 밍 화 관련 역사 데이터 의 추산 에 따 르 면 타이 거 아파트 와 심 천 밍 화 2019 년 의 운영 순 수익 은 대체적으로 2927.97 만 위안, 3072.86 만 위안 으로, 합계 60083 만 위안 이다.

이 는 타이 거 아파트 와 심 천 밍 화의 올해 운영 효 과 를 2019 년 기준 으로 30% 크게 올 린 셈 이다. 이들 투자 자 들 의 입장 에서 보면 완성 도 는 다소 어 려 울 것 으로 보인다. "하물며 올 상반기 전염병 의 영향 을 받 았 다" 고 말 했다.

비록 보수 추산 올해 의 운영 이 전염병 의 영향 을 받 지 않 더 라 도 부동산 기 존의 현금 흐름 으로 투자 자 들 의 이 자 를 계산 해 보면 투자 자 들 의 이 자 는 1 억 3000 만 위안 (1 억 962 만 위안 - 60083 만 위안) 이 아니 라 1 억 1000 만 위안 의 이 자 를 지불해 야 한다.

이 는 존속 기간 내 에 이 프로젝트 가 4 억 8000 만 위안 이하 의 자금 부족 에 직면 하 게 되 고 바이어 와 뱀 을 모집 하여 보충 해 야 한 다 는 뜻 이다.

일부 모집 자금 을 주주 이자 반환 에 '예치 금' 으로 사용 하 는 것 도 논란 이다.투자 자 들 은 투자 자 원금 으로 투자 자 들 의 이 자 를 갚 는 셈 이다.이 를 통 해 투자 자 에 게 제공 하 는 투자 자 에 게 제공 하 는 이자 의 도달 배 수 를 추산 하면 실제 적 으로 1 배가 안 된다. 보고 서 는 "프로젝트 회사 의 운영 순 수익 및 예비 자금 이 우선 순위 자산 에 대한 지지 증권 이자 및 전문 항목 계획 과 사모 펀드 의 모든 비용 의 합 수 는 2.40 배 이상" 이 라 고 말 하 는 것 처럼 매력적이다.

그 밖 에 상기 한 계획 은 바 텀 구조 에서 '주 + 채' 모델 을 구축 하고 주주 의 돈 을 갚 는 형식 으로 우선 순위 투자 자의 이 자 를 지불 하 는 데 사용 할 계획 이다. '이런 행 위 는 해당 되 는' 기업 소득세 '를 납부 하 는 목적 을 피 할 수 있다' 고 상기 투자 자 들 은 지적 했다.

위 와 같은 '하 자' 때문에 상업 유치 뱀 구 는 결국은 국자 위 가 중앙 기업 의 자산 평가 규범 에 대한 요 구 를 엄 격 히 따 르 지 않 았 고 에서 평가 기 구 를 선택 했다. 그의 평가 기 구 는 중양 연 행 (베 이 징) 토지 부동산 평가 컨 설 턴 트 유한 공 사 는 이 열 에 올 라 가지 않 았 고 중양 연 행 은 전염병 상황 으로 인해 상업 부동산 업 을 초래 했다.평가 치가 보편적으로 하락 한 환경 에서 도 3.1.4% 의 자본 화 율 을 제시 했다. 앞에서 말 한 투자 자 들 의 입장 에서 보면 이해 하기 어렵다.

"올해 양 대 부동산 자산 의 실적 이 어떤 지, 이런 예측 적 인 상황 에 대해 우 리 는 알 수 없다. 그 다음 에 이 자산 지원 프로젝트 의 발행 상황 에 대해 우 리 는 더욱 공 고 를 할 것 이다."투자 자 유치 핫라인 관계자 에 따 르 면.

한편, 11 월 18 일 21 세기 경제 보도 기 자 는 섭 새벽 투자 유치 뱀 커 우 부사 장 에 게 전 화 를 걸 어 상기 자산 전문 계획 에 관 한 상황 을 물 었 고 이 는 "공 고 를 기준 으로 인터뷰 하기 불편 하 다" 고 말 했다.

이와 같이 부동산 융자 를 주목 하 는 업계 인사 들 은 "상술 한 자산 전문 계획 이 성공 적 으로 발 행 될 수 있 을 지 는 바 텀 자산 의 상황 을 봐 야 한다. 실제 실적 과 평가 차이 가 크 면 그렇게 많은 돈 을 모 으 지 못 할 것" 이 라 고 지적 했다.

 

  • 관련 읽기

국 개 증권 이 크게 방향 을 바 꾸 었 다. '포장' 은 9 개 영업부 의 매 니 지 먼 트 업 무 를 대상 으로 고정 서비스 기 구 를 확대 했다.

재경 특집.
|
2020/11/19 8:18:00
0

포옹 전환점: 바 이 두 3 분기 재무 보고 기대 이상 인수 YY 생방송 으로 멀 티 플 렉 스

재경 특집.
|
2020/11/18 11:09:00
0

왜 아 리 의 주식 투 자 를 받 아들 입 니까?망고 초 매체 의 전자상거래 희망

재경 특집.
|
2020/11/18 11:08:00
0

경 동 Q3 재무 보고: 순수입 은 1742 억 위안 으로 동기 대비 29.2% 증가 했다.

재경 특집.
|
2020/11/17 11:53:00
0

'제로 탄소 중국' 의 비 전 은 70 조 급 시장 7 대 업 종 을 잠 그 거나 투자 바람 을 맞는다.

재경 특집.
|
2020/11/17 11:33:00
0
다음 문장을 읽다

국 개 증권 이 크게 방향 을 바 꾸 었 다. '포장' 은 9 개 영업부 의 매 니 지 먼 트 업 무 를 대상 으로 고정 서비스 기 구 를 확대 했다.

11 월 16 일 에 국 개 증권 은 베 이 징 금융 자산 거래소 에서 9 개 증권 영업부 의 자산 과 관련 권익 을 양도 하고 순자 산 평가 가격 에 따른다.