'세 개의 붉 은 선'아래 부동산 기업 의 안전 경계선 과 이윤 보위 전

부동산 시장의 통제 중압 아래 규모 와 이윤 증 가 를 추 구 했 던 부동산 기업 들 은'살아 남 는'명제 에 점점 더 관심 을 가지 고 있다.

8 월 이후 A 주 와 H 주가 상 장 된 수백 개 부동산 업 체 가 잇달아 연중 실적 을 발표 했다.이때'세 개의 붉 은 선'정책 이 발 표 된 지 만 1 년 이 되 었 지만 각종 통제 정책 의 중압 아래 부동산 기업 의 관심 사 는 이미 뚜렷 한 변화 가 생 겼 다.

'안전'과'이윤'이 여러 차례 의 실적 회의 주제 가 된 것 은 이해 하기 어렵 지 않다.전 자 는 감독 아래 의 필연 적 인 요구 이 고 후 자 는 부동산 기업 발전의 현실 적 수요 이다.어떻게 이들 의 관 계 를 균형 시 키 는 지 는 부동산 기업 의 공간 조정 을 시험 할 뿐만 아니 라 회사 의 발전 잠재력 과 도 관련 이 있다.

중국 신문 이 발표 한 여러 대형 부동산 업 체 들 은 모두 이윤 과 안전 의 곤경 에 직면 해 야 한다.예 를 들 어 완 코의 귀 모 순이익 은 110 억 5 천만 원 으로 전년 대비 11.7%감 소 했 고,최근 19 년 만 에 처음으로 중기 순이익 이 감소 하 는 상황 이 나 타 났 다.만 코 그룹 회장 인 최고 경영 자 는"책 을 읽 을 때 느낌 처럼 중간 고 사 를 잘 못 봐 서 선생님 께 어떻게 대답 해 야 할 지 모르겠다"고 9 승 을 기원 했다.

만 과 는 이와 같 아서 전체 업계 가 낙관적 이 라 고 말 하기 어렵다.지난 반년 동안 대부분의 상장 부동산 기업 들 은'세 개의 빨 간 선'기준 에 따라'등급 인하'를 실 현 했 지만 수입 을 늘 리 지 않 고 이익 을 늘 리 지 않 는 등 대 가 를 치 렀 다.그럼 에 도 불구 하고 상환 주기 에 전체 업계 의 위험 이 진정 으로 떨 어 지지 않 았 고 업 계 는 규 모 를 논의 하지 않 았 다.

부동산 이 변혁 기 를 맞 은 것 은 분명 하 다.중국 신문 에서 알 수 있 듯 이 대부분의 기업 들 이 불확실 성 을 끌 어 안 으 려 고 노력 하고 있다.유일 하 게 확실한 것 은 규 모 를 기준 으로 한 단일 평가 기준 이 바 뀌 었 다 는 점 이다.

이윤 이 다 어디 갔 지?

올해 상반기 완 코 는 화폐 현금 1 천 952 억 2 천만 원 을 보유 하고 있 으 며,예매 감독 자금 과 제 한 된 자금 을 뺀 현금 단 채 비 는 1.67 배 였 다.순 부채 율 20.2%;선수 금 을 뺀 대차대조율 은 69.7%다.'세 개의 빨 간 선 이 모두 밟 히 지 않 고 계속'녹색 기어'에 있다.

판 매 는 완 커 가 계약 판매 금액 3 천 544 억 3 천만 원 을 달성 해 전년 대비 10.6%증가 했다.영업 수입 이 1 천 671 억 1 천만 원 으로 전년 동기 대비 14.2%증가 했다.

이윤 의 하락 은 바로 이런 상황 에서 나타 난 것 이다.이에 대해 축 구 승 은 세 가지 원인 으로 요약 된다.첫째,판매 규모 의 성장 에 한계 가 있다.둘째,개발 업무 의 순 이익률 이 비교적 빨리 떨어진다.셋째,업무 전환 이 가 져 온 영향 은 전환 효과 가 나타 나 려 면 시간 이 필요 하 다.

부동산 시장의 통제 가 계속 되 는 상황 에서 규모 의 성장 이 약 한 것 은 이미 업계 의 공통성 이 고 순 이익률 의 하락 도 마찬가지 로 정상 적 인 상태 가 되 었 다.2021 년 상반기 완 커 부동산 및 관련 업무 의 총 이익률 은 18.0%로 2020 년 같은 기간 보다 6.02%포인트 하락 했다.'"지난 몇 년,특히 2017 년 이후 지 매 비(토지 원가 와 분 양가 의 비율)가 계속 상승 하고 있 기 때문에 개발 업무 의 총 이익률 은 하락 세 를 보일 것 이다................................................................완 커 그룹 집행 부회장 인 한 혜 화 재무 담당 관 은 실적 회 에서 이 같이 밝 혔 다.

부동산 기업 의 다 원 화 된 업 무 는 대부분이'재 투입,적은 수익'에 속 하기 때문에 자금 체인 에 부담 을 주기 쉬 울 뿐만 아니 라 이윤율 과 자산 수익 률 에 도 영향 을 줄 수 있다.그러나 전통 업무 가 영향 을 받 는 상황 에서 다 원 화 된 구조 전환 은 필수 적 이다.

9 승 을 기원 하 는 바 와 같이 이런 요소 들 은 공동으로 부동산 기업 의 이윤 에 대해'부담'을 형성 하고 이윤율 을 떨 어 뜨리 는 것 도 보편적 인 현상 이 되 었 다.예 를 들 어 부력 의 총 이율 은 21.7%로 2020 년 연간 보다 3.5%포인트 하락 했다.융 창 총 금 리 는 20.8%로 2020 년 보다 0.2%포인트,작년 상반기 보다 2.2%포인트 하락 했다.용 호의 총 이익률 은 27.7%로 업 종이 높 은 수준 이지 만 2020 년 보다 1.6%포인트 하락 했다.

그 밖 에 부력,금 지,오 원,건설 업,최초 개설,원양,중 남 등 일부 부동산 기업 들 은'수입 을 늘 리 고 이익 을 낮 추 는'국면 에 빠 졌 다.

지난 몇 년 동안 이윤 의 유실 은 이미 부동산 산업의 정상 상태 가 되 었 다.베 이 징 의 한 상장 부동산 업 체 관계 자 는 21 세기 경제 에 판매 제한 가격,토지 원가 가 높 아 지 는 추세 에서 회 사 는 최근 몇 년 동안 원가 에 대해 한 가지 일 만 했다 고 보도 했다.회사 가 자주 제기 하 는 구 호 는"융자 에 이윤 을 요구 하고 관리 에 이윤 을 요구 하 며 공사 에 이윤 을 요구 하고 공급 업 체 에 이윤 을 요구 하 는 것"이다.그러나 잃 어 버 린 업계 배당금 에 비해 공간 은 크 지 않다.

그 는 또 이윤 배당 추세 가 불가피 하 다 고 밝 혔 다.2018 년 이후 부동산 시장 은 엄격 한 규제 속 에서 도 고속 성장 을 유 지 했 고,코로나 여파 에 도 전 업 종이 높 은 매출 규 모 를 이 어 가 는 것 도 대부분의 기업 이 이 같은 매출 배당금 을 누 릴 수 있 도록 뒷받침 했다.그렇지 않 으 면,부동산 기업 의 이윤 하락 은 더욱 뚜렷 해 질 것 이다.

규모 신화의 종결

이윤 의 하락 보 다 는 안전 이 더 시 급 한 문제 다.완 코 는 2018 년 선전(深 천<土+川>)에서 열 린 가을 정례회 의 에서'살아 가라'는 표 어 를 내 걸 었 고 업 계 는 일종 의 경고 로 받 아 들 였 다.3 년 후,살아 가 는 것 은 이미 업계 의 현실 이 되 었 다.

2021 년 상반기 헝 다 의 총이익 과 순이익 은 각각 288 억 4 천만 원 과 105.0 억 원 으로 작년 동기 보다 나란히 하락 해 각각 57%,29%감소 했다.헝 다 에 따 르 면 총이익 하락 은 주로 인도 면적 의 감소 와 판매 평균 가격 의 하락 으로 인 한 것 이 라 고 한다.헝 다 는 또 일부 항목 이 미 지급 으로 휴업 상태 에 있다 고 밝 혔 다.

헝 다 의 자금 사슬 문 제 는 이미 외부 에 알려 져 있다.상반기 매출 규모 가 3 천 566 억 원 에 달 하 는 이 톱 3 주택 업 체 는 최근 자금 난 을 겪 고 있다.헝 다 는 자동차,부동산,소매 등 업 무 를 양도 하 는 것 외 에 전략 투자 자 를 찾 고 있다 고 밝 혔 다.

자금 난 에 빠 진 또 다른 부동산 업 체 화하 의 행복 도 자구 책 이다.올해 상반기 화하 행복 실현 판매 금액 은 139 억 7 천만 원 으로 작년 동기(415 억 6 천 400 만원)의 34%에 불과 했다.올해 설 을 앞 두 고 채무 불 이행 이 발생 한 이래 화하 의 행복 한 업무 도 어느 정도 영향 을 받 아 실적 에 영향 을 미 쳤 다.

화하 행복 은 사업 매각,전략 투자 자 유치 외 에 도 경 자산 전략 을 추진 해 자금 침전 규 모 를 줄 이 고 있다.

4 년 전 만 해도 화하 의 행복 규 모 는 업계 10 위 권 에 들 었 다.이들 양사 의 현 주 소 는 이미 규모 가 부동산 업 의'해자'가 되 기 어렵 다 는 뜻 으로 풀이 된다.반면 현 단계 에서 과도 한 규 모 를 추구 하 는 것 은 오히려 더 큰 위험 을 초래 할 수 있다.규모 확장 이 빨 라 채무 문제 가 있 었 던 태 화,블 루 라이트 역시 상반기 실적 이 부진 했다.

'지렛대 제거'를 목적 으로 하 는 일련의 정책 이 제정 되 어 규모 가 확 장 된'대적'으로 여 겨 진다.작년 이후 부동산 융자 의'세 개의 레 드 라인',주택 대출 의'5 단계 관리'등 대표 적 인 정책 이 속속 발표 되면 서 부동산 시장 은 본 격 적 으로'포스트 레버 리 지 시대'에 접어 들 었 다.이런 정책 들 은 기업 의 규모 확장 에 영향 을 미 칠 뿐만 아니 라 자금 단 에 대한'피 뽑 기'를 통 해 일부 기업 을 위험 에 빠 뜨 렸 다.

중지 연구원 기업 연구 부 총 감 인 유수(劉 水)는 정책 이 객관 적 으로 부동산 업 체 들 이 판 매 를 강화 하고 판매 회 금 을 통 해 현금 흐름 의 부족 함 을 보완 하 는 동시에 이 를 통 해'등급 인하'를 실현 하고 안전 구역 으로 돌아 가게 한다 고 주장 했다.그러나 기업 의 토지,투자 지출 은 불가피 하 게 영향 을 받 고 있다.

21 세기 경제 보 도 를 정리 한 결과 작년 말 에 비해 대부분의 부동산 업 체 들 이 연중 에'하향'을 이 루 었 고'녹색'과'노란색'부동산 업 체 가 차지 하 는 비중 도 높 아 지고 있 는 것 으로 나 타 났 다.

그러나 업계 전체의 위험 은 진정 으로 떨 어 지지 않 았 다.앞서 부동산 업 체 들 은 올해 와 내년 에 도 부동산 상환 주기 로 자금 압력 이 계 속 될 것 이 라 고 밝 혔 다.이 동시에 정책 의 고압 으로 인해 점점 더 많은 부동산 기업 들 이 자금 체인 의 압력 에 직면 하 게 되 고 채무 위약 과 업계 합병 행 위 는 계속 높 은 빈도 로 나타 날 수 있다.

규 모 를 주요 척도 로 하 는 업계 평가 기준 은 더 이상 적용 되 지 않 는 것 이 확실 하 다.진 금석 중 남 건설 회장 은 실적 회 에서"무턱대고 할 필 요 는 없다 고 생각한다.우 리 는 이성적으로 정책 에 적응 하고 시장 에 적응 해 야 하 며 회사 의 질 좋 은 운영 하에 서 최선 을 다 해 야 한다"고 말 했다.