成都、深圳等多地楼市调控收紧 “金九银十”或迎促销潮

进入9月以来，全国多地出台楼市调控政策，叠加融资新政，整体有收紧之势。

现实的房地产市场则是冰火两重天的局面。有的城市地王频出，新房被抢，如佛山、深圳；有的城市却是成交和价格双跌，持续低迷。

在此背景下，房企纷纷调整四季度的销售策略。受疫情冲击，上半年大部分房企年度目标完成率未达到一半，在剩下的3个多月里，“金九银十”成为各家房企“抢收”的关键。

9月初，恒大喊出7折促销，打响抢收的第一枪。由于大部分房企今年的货量都集中在下半年尤其是四季度，业内预计，大规模的楼市促销潮即将来临。

调控再加码

成都，这个西部热点城市，突然在9月14日出台楼市调控新政。新政内容共15条，涵盖了加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六个方面。

成都“房产新政15条”调控重点在于，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

易居研究总监严跃进表示，增值税政策是今年各地调控的政策新动态。目前全国包括深圳、无锡、沈阳和成都已经调整了增值税的政策，即从过去的“满2”调整为“满5”。

他认为，类似政策预计是后续各地容易采纳和模仿的政策，这有助于防范“快进快出”的炒房行为，使得买房行为更加理性。

成都之外，9月12日，常州也出台新政，要求市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易；二套房贷最低首付60%。

而作为全国楼市风向标的深圳，继7·15新政之后，再次给“假离婚买房”打补丁。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局、深圳住建局联合发文，将创新上线建立婚姻信息查询机制，查询借款人婚姻状况和购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下住房套数，作为贷款审核依据，实行差别化房贷的办理。

严跃进表示，实际上，过去深圳假离婚的，普遍都是采用伪造离婚证明来进行的。换句话说，此类离婚的目的，都是为了骗取首套购房资格，所以新政需要追溯过去三年的房产持有情况。

而婚姻信息联网后，通过伪造离婚记录等方式，绕过房地产“限购”“限贷”政策或获取更低首付的房贷行为，会无所遁形。

从以上这些政策来看，调控基调均为“支持合理自住需求，遏制投机炒房”，既有收紧的地方，也有适度放宽的地方，但整体以收紧为主。

与此同时，房地产融资和资金管控也前所未有地严厉。9月14日，在国务院例行吹风会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜对市场传言的融资新规进行了回应。

他说，房企资金监管及融资规则，酝酿了将近两年时间，目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化、透明化，矫正房企盲目扩张行为。

中原地产认为，房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免。预计后续将有超过30个城市会发布出台收紧力度不同的房地产政策，维持市场平稳。

价格战一触即发？

无论是调控政策收紧抑或是融资“三条线”，都给各家房企的年度销售目标带来了巨大压力，也让今年“金九银十”成为各家房企“抢收”的关键。

根据三条红线“踩线”情况，房企将分为红、橙、黄、绿四档，如果三道都触线则为红档。

以2020年中报数据来看，220家A股、港股、美股上市房企中，“踩线”房企多达七成，其中恒大、融创、富力、绿地等三条红线全部超过了。

经济学家、财经评论员郭施亮认为，融资规则收紧对房企现金流以及负债率存在较大考验，房企急需在“金九银十”通过打折促销加快现金回收，逐渐降低净负债率等财务指标，来提升房企自身的风控能力。

9月7日，恒大宣布对全国楼盘600个项目进行7折优惠，打响了“价格战”的第一枪，争取在九、十月份完成2000亿的销售目标。

中原地产首席分析师张大伟认为，恒大作为业内龙头房企，多年一直有打折促销的习惯，在这个节点又率先开启，后续肯定有更多的房企跟进。

9月10日，市场传言碧桂园也将打折促销。碧桂园方面表示，公司一直保持经营性现金流稳健，目前并无针对全国范围项目大幅降价促销的计划。

不过，在一些城市和项目上，碧桂园仍然采取了灵活的价格策略。9月13日，佛山陈村碧桂园三龙汇首开，正式开盘价格比此前的吹风价2.6-2.9万/平低了不少，最低价2.1万/平，开盘当天折扣去到了9.1折左右。

碧桂园三龙汇位于广州地铁7号线和广佛环线上盖，规划为集商业、居住、办公为一体的TOD项目，区位优势明显。

近期，资金充裕的央企中海地产也加入到了优惠售房的行列，通过9.9折优惠、花式减免、补贴等福利促进房产销售。

可以预测，未来一段时间，各家房企的推盘力度会加大，跟随恒大促销的房企会明显增加。

事实上，上半年受疫情的影响，大部分的房企缺失了至少两个月的销售业绩，年度销售目标一半都没有完成。甚至，有些企业已经下调了年初设定的销售目标，完成率依然没有达标，大部分的销售压力都集中在下半年尤其是四季度。

据21世纪经济报道记者统计，前50强房企在下半年的可售货量和销售目标，有数万亿。

张大伟分析认为，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，7-8月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%，多地已超之前水平。

由于近期的房地产调控政策也比较严格，楼市调控也一直坚持“房住不炒”的原则，既要防止房价过快增长，又要避免大起大落，所以指望房价大幅度下降也不太现实。因此，可以判断，房价在金九银十期间，会保持平稳偏下降的整体格局。

严跃进也认为，四季度楼市促销肯定是会有的，房企大都会进行价格方面的让利、折扣等，但不会出现大规模的降价。