小さな不動産企業が並んで港に行くIPOの背後の業界生態の変化

5月22日、第13回全国人民代表大会三回会議が正式に開幕しました。今年の政府活動報告書は、家を堅持するのは住むためのもので、炒めるための場所ではないと重ねて表明しました。

不動産コントロール基調は不変を維持し、「不動産不炒」の大環境下で、境内の融資ルートが狭くなり、資金調達コストが高くなり、小不動産企業が直面する資金問題が拡大され、香港IPOに赴くことはこれらの不動産企業にとって好ましい融資方式の一つとなります。

不完全な統計によると、2018年以来、成功した不動産企業は13社に達しました。そのうち、2018年と2019年に成功した不動産企業の数は同じで、それぞれ6社で、2020年前の4月に1社の上場に成功しました。現在までに、香港交易所で株式募集書を提出した不動産会社はヘレンバーグ、奥山ホールディングス、金輝ホールディングスなど11社あり、香港交易所でIPOを待っている不動産会社も8社あります。

ここ数年、小さな不動産企業の負債率は上昇しつつあり、土地不足の傾向はますます鮮明になっています。業界関係者によると、小不動産企業の生存状態は現在の業界の融資難、規模の小さい企業の融資コストが高くなり、業界全体の利益が下がり、規模の発展を求めず、実際には生存しにくい状態を映し出している。過去1年間、複数の小不動産企業の初回表が失効したのは、負債が高く、短期債務の返済圧力が大きいからです。これらの百億ぐらいの販売規模の小さい不動産企業IPOの内在する動力は融資ルートを広げて、資金チェーンを維持して生存を保証することにあります。また、IPOに成功してから、企業に対して債券などの融資ツールを引き続き使用して流動性を維持することに大きな助けがあります。

最近の土地市場のブームに合わせて、総合同策コンサルティング研究院の首席アナリスト、張雄大、上海中原市場アナリストの盧文曦などの見方があります。このような背景の下で、小不動産企業の資金圧力はもっと拡大されやすいです。

また、ある不動産企業関係者は21世紀の経済報道に対し、下半期には不動産企業が前売証を取得する数が増加し、市場の供給を強めていることを明らかにしました。

ダッシュIPOリリースを期待します。

業界は2020年に入って、疫病の影響を重ねて、市場は変化しています。小房企業の生存空間は圧迫されて、発売も始まったばかりです。

2020年5月末までに、香港交易所でIPOを待っている不動産企業は、ヘレンブルク、奥山ホールディングス、万創国際、三巽ホールディングス、香港龍不動産、大唐不動産、鵬潤ホールディングス、金輝ホールディングス、上坤不動産、領地ホールディングス、現地地産など11社があり、安徽省の文一地産も香港に上場すると伝えられています。

このうち、三巽グループ、ヘレンバーグ、奥山ホールディングス、万創国際、香港龍不動産などは、これまで初めて株式募集書を提出した時に拒否されました。今は二回目の出発です。

張宏氏は、香港に上場するにはいくつかの重要な核心指標があり、ここ三年の企業収益力と負債率は、主要業務の収益が最低の利益要求に符合しなければならないと指摘しています。

株式募集書から開示された情報によると、これらの小規模企業は負債が高く、土地備蓄のショートボードが明らかで、短期資金の圧力が大きいなどの共通の特徴がある。

安徽省で創業した三巽グループを例に挙げて、同社は「2019年に300億元の販売規模を実現し、5年間で千億元の目標を達成する」と称し、2019年末に正栄社長の王本龍を掘ってきた。しかし、第三者プラットフォームの統計によると、三巽の2019年の売上高は2018年の100億元以上よりむしろ減少した。

募集書によると、三年間で三巽の債務は大きく増加した。2016年の負債は2.29億元で、2019年6月末までに14.2億元を負債した。また、3年間の継続的な経営キャッシュフローはマイナスで、融資コストは長年10%以上の高位にある。関係者によると、三巽の融資では信託借入が上位を占めている。

また、例えば奥山ホールディングスは、初めて公開された出資書のうち、負債率は800%を超えています。同様にIPOが失効した香港・ドラゴンの不動産にも同様の高負債問題がある。2017年、2018年、2019年及び2020年3月31日までに、香港・ドラゴンの不動産資産負債比率はそれぞれ98.8%、1221%、172.6%、287.0%で、3年余りで、負債率は2倍以上上昇した。借入総額はそれぞれ3.18億元、8.56億元、28.53億元、51.76億元で、3年余りの借入総額は16倍以上伸びています。

発表によると、現地不動産の融資利率は2017年の6.59%から2019年の8.37%まで上昇した。今年3月末までに、一年間で満期となる有利子負債の合計は42.87億元に及ぶが、未返済の信託などの非標融資残高は24億元近くで、同期の総借金の18.5%を占め、年利率は少なくとも10%以上である。

上記のいくつかのIPOを待っている小不動産企業は、資産負債率が業界の平均資産負債率よりはるかに高く、上場は短期流動性リスクを解決するために、規模が小さくても香港株の資本が好ましくない主な原因となります。香港龍の不動産と三巽集団の土の埋蔵は全部500万平方メートルに足りないです。将来の販売可能資源は十分ではないです。特に三巽は90%の土が安徽に集中しています。大部分は三四線都市です。易居研究院のデータによると、64の三四線都市の在庫は伸び期に入り、現在までに、三四線都市の在庫は1.6%上昇し、前年同期比1.1%上昇している。これは重倉三四線都市の不動産企業にとって、規模の拡大と収益力の向上はいずれも一定の困難に直面しています。ここ数年来不動産コントロール政策の持続的な影響を受けて、三、四線都市の住宅価格は大体において延滞状態に陥っています。このため、奥山ホールディングスはこれらの都市の住宅販売において、短期間では会社の粗利率を改善するのは難しいかもしれません。

前述の業界関係者は、過去に不動産企業が上場するのはお釣りのためであり、より安いお金を借りて借金を返済するためであり、また古い借金を借りることによって高価なお金を換えていくためであれば、今は小企業にとって上場後の流動性を高めることが一番重要だと分析しています。

私たちはキャッシュフローを経営することで、十分な追加融資が必要です。十分な経営キャッシュフローが発生できない場合、または外部資金を十分に引き出して経営する必要がない場合、会社の流動性と財務状況は重大な不利益を受ける可能性がある。その中の小さな不動産企業が上場して株を募集する本の中でこの話を披露しました。このことから、小企業の流動性危機は拡大している。

今年は疫病の影響で、ほとんどの不動産企業は第一四半期の販売が滞りませんでした。多くの業界関係者は記者に対し、今年の在庫の増加と販売目標が達成できないことを心配しています。最近の土地ブームは年内に業績を増やすためだと言えば、小不動産企業がこの一輪の土地を奪って倉庫を補充することはもっと危機的な意味があります。

脱化率が下がり、在庫が上がる

億翰智庫の研究報告によると、2020年の疫病後、国内の融資環境は限界改善の勢いがあり、高信は不動産企業を格付けすることでチャンスをつかみやすいという。このような融資を背景に、中小企業が上場を急ぐ気持ちが分かります。上場してこそ格付けが上がり、融資、拡張ができる。

億翰智庫は不動産企業の国内信用格付けを整理しました。国内信用格付け機関が不動産企業の格付けを高くしていることが分かりました。43の不動産企業の中で、信用主体の格付けはAAAの不動産企業が77%を占め、信用主体の格付けはAA＋の不動産企業が19%を占め、信用主体の格付けはAAとBBの不動産企業はそれぞれ1社だけである。各不動産企業の国内信用格付け状況から見ると、先頭の不動産企業であれ、規模の比較的小さい不動産企業であれ、国内最高信用格付けAAAの格付けを獲得する可能性があり、国内格付け機関が不動産企業を評価する時、「規模だけ」論ではなく、規模において優位にならない不動産企業であれば、財務状況の改善、堅実な投資戦略などの方式を通じて格付け機関の認可を得る。

しかし、信用格付けAAAは各棚上げチームの分布から見て、TOP 10とTOP 11-TOP 30の不動産企業の中で、主体信用格付けはAAAの不動産企業の比率の90%近くを占めています。一方、主体信用格付けはAA＋、AA、BBの低い信用格付けの住宅企業がこの階段列に多く分布しており、規模の不動産企業が全体的に格付け機関の認可を受けていることを物語っている。

大規模にするには、土地をどんどん持って、多くの土地を持つ必要があります。

最近では三巽グループ、香港龍の不動産などが撮影現場に現れています。三巽が第二回提出した募集書によると、2020年1月末に、三巽ホールディングスは36項目を有し、総土地備蓄は396.43万平方メートルで、安徽、江蘇、山東の比率はそれぞれ89%、4.7%と5.5%である。安徽省の土蓄える量はやや低くなり、前回の株募集書を提出した後、同社はまた土地備蓄を行ったと説明した。

奥山は典型的な土蔵が少なく、分布が不均衡な住宅企業である。奥山の60%の土は武漢に集中しています。2019年3月31日までに、湖北、安徽、四川、重慶、浙江に25のプロジェクトがあります。総建築面積は約340万平方メートルで、計画総面積は約200万平方メートルで、計画総面積は約110万平方メートルです。

この波で香港に上場した小不動産企業の中で、領地集団はその中の地蔵が最も優れていて、2020年2月までに、領地は1300万平方メートル以上の地蔵がありますが、領地の融資コストと負債が高く、その切迫した上場の重要な原因にもなります。2017年から2019年まで、領地の融資実績金利は年々上昇し、それぞれ6.4%、8.8%、9.9%となり、流動比率はそれぞれ1.3倍、1.3倍、1.2倍となり、純資産負債比率はそれぞれ0.6倍、1.1倍、1.4倍となっている。

実際には小不動産だけでなく、大半の不動産企業は今年上半期の業績が好調だった。トップ20の不動産企業関係者は記者団に対し、市場の供給を増やし、市場シェアを占め、販売を拡大するために、不動産企業はこのノードで土地を確保し、年末までに新製品の発売を保証しなければならないと明らかにしました。しかし、化に行くのは非常に重要です。もしうまくいかないと、今年の在庫がまた増えて、不動産企業に資金の圧力をかけて、今後一、二年の業績が心配になります。

盧文曦氏は、最近の土地の賃貸企業の中で、一段隊の先導大住宅企業は恒大、碧桂園の持つリズムが明らかに鈍化し、中小規模の不動産企業はかえって積極的に活動していると指摘しました。旧改革プロジェクトは5月に相次いで釈放されました。例えば、瑞安不動産は最近16.66億元で上海青浦区の2つの宅地を競って獲得しました。万科、中建聯合体は宝山で土地を持っています。この2回の土地譲渡に関わるブロックは全部瑞安、万科が以前すでに介入した古い改造プロジェクトです。

易居研究院智庫センター研究総監の厳躍進氏によると、都市在庫データから見ても、短期的な圧力は増加していることが客観的に示されている。一方、住宅販売市場の温度が下がり、在庫の流れに影響を与えました。一方、各地で前売規制が減少し、不動産の供給規模は明らかに増加した。だから、実際の状況から見ると、これは各都市の在庫の上昇をもたらします。都市別に見ると、第一線の都市と第二線の都市では在庫が上昇しています。これは注意が必要なリスクです。第二線都市に在庫がある不動産企業にとって、在庫を積極的に増やしていけば、不動産企業の業績向上や在庫リスクの減少にもつながります。

郑州市场を例にして、疫病の影响で郑州市场は成约が落ち込んで、商品の住宅の消化周期は明らかに伸びて、前の段阶の在库は滞留します。鄭州は疫病が発生している間に新築住宅の供給が少ないです。しかし、過去1、2年の市場を見てみると、2019年8月以来、鄭州は基本的に需要以上の状態で展示されています。そのため、貯蓄量が多く、新築住宅市場は主に前期在庫の消化状態です。消化サイクルは一気に21ヶ月以上の高位に上昇しました。5月のワンセットの田舎写真によると、外の住宅企業は鄭州で宅地を持つ興味がなくなりつつあるということです。譲渡された4枚の地塊の中で、唯一恒大な外資系企業が商業地を持っています。