庄胜崇光百货转型难产的风波还在持续

　　北京市北斗鼎铭律师事务所律师袁玉柱表示，从2007年11月至今，他和他的律师团队已经陆续代理数十位业主起诉庄胜房地产开发有限公司的案件100多起，基本上每年都会代理一些同类案件。近期，还有两起新案件立案起诉，起诉原因是该公司逾期八年未给业主办理房屋所有权证书。

　　根据2013年5月袁玉柱发表的一篇诉讼案例中显示，庄胜崇光百货新馆商铺由北京庄胜房地产开发有限公司开发并且出售，后由同属于庄胜集团的北京庄胜崇光百货商场回租后进行统一管理。即庄胜崇光百货目前承租经营的是散售的商铺。上述诉讼案例中显示，“2007年6月1日，为投资者(即业主)办理房产证的期限届满，但庄胜房地产开发有限公司至今仍未办理”。

　　据袁玉柱透露，2013年上半年之前起诉的案件目前都已经执行完毕，业主的房款及利息、罚息都已经拿到，现在仍会陆续接到来自不同业主的同类案件的委托。曾有一段时期，庄胜房地产开发有限公司被业主起诉后，庄胜崇光百货便停止了对该业主租金的支付，从而引发业主又起诉北京庄胜崇光百货要求支付租金的另外一类系列诉讼。目前除开发公司自留商铺，以及起诉已经执行完毕的商铺，目前预计有2000个左右的商铺仍属于业主。他表示，没有拿到房屋产权证是业主进行起诉的最主要原因，因为在商铺售卖时是按照图纸售卖，并且商户与商户之间没有公共走道，也没有实际墙体，更没有商铺钥匙，业主手中仅有一纸合同，业主更感到资金的不安全。

　　记者通过袁玉柱对相关业主提出采访需求时，相关业主表示不愿接受采访。记者昨日致电北京庄胜崇光百货，欲向该公司负责对接媒体的人事行政部进行核实。工作人员表示领导不在，一般不接受对外采访。

　　曾经屡次刷新北京单体百货销售纪录的庄胜崇光百货难复当年之勇。这家商场自2013年启动调整至今，新馆仍无重张迹象。北京商报记者此前致电庄胜崇光百货招商部门时，该部门工作人员表示新馆将转型为购物中心。来自北商商业研究院的分析认为，虽然难以判断转型停滞是否与上述业主起诉案件有关，但商场转型停滞与售后包租这一模式不无关系。据了解，有业主到上述律师事务所办理委托手续时曾表示，感觉商场经营状况大不如前，担心租金收益得不到保障。

　　中购联产业资讯中心主任郭增利表示，庄胜崇光百货新馆转型停滞有两个原因，一个是散售模式使其转型不能统一决策，另一个是零售企业的业绩增长萎缩很明显，再加上商业设施密度加大，商业之间的竞争挤压了销售空间，消费者有了更多的选择。RET睿意德策略顾问部副总经理崔崇彦表示，购物中心真正吸引客流的业态可能租金并不高，但却可以带来人流去其他业态消费，通过其他业态租金的提升来补回成本，但业主不愿降低自己的租金让店铺吸引人流而给其他的业主提高租金。

　　此外，返租造成的高租金也是阻碍庄胜崇光百货转型购物中心的因素。崔崇彦表示，购物中心前几年的运营需要贴钱，返租会造成租金很高，而高租金很难被大品牌商户接受，他们的议价能力很强。如ZARA、H&M等品牌多采用扣点方式支付租金，甚至有些品牌需要商场去补贴装修。而小品牌商户难以支付高额租金，形成了两头都不到岸的局面。

　　北商商业研究院的分析认为，商业地产物业一直存在三种形式，一种是持有的物业模式，一种是单纯的售卖商铺，一种是售后再租回，对于资金实力比较弱的开发商来说，对物业进行出售或者部分出售是快速回笼资金的有效方式，也是他们的惟一选择。多位业内人士表示，目前一二线城市已经很少有这种物业模式，更多是采用持有的物业模式，因为一二线城市物业未来的增值潜力比较大，且进入到一二线城市的开发商总体实力比较强。

　　散售模式也有成功的案例。郭增利表示，无锡哥伦布广场、扬州时代广场都是比较成功的案例，散售物业位置非常好是必须的条件，若在散售过程中有很多约束会加大成功几率，比如只能做什么业态，或者约定小业主不能自己经营，只能交给大业主统一管理。