南沙新注册企业飙升 创业很积极

　　今年上半年,广州一手商品房成交再创历史新高,相比之下,办公市场的表现则显得平淡。不过,上半年广州写字楼供应增加的情况下,整体的空置率却并没有因此而攀升,显示了市场吸纳量良好。同时,除了第一商务区域珠江新城外,琶洲因为众多电商大鳄的落户关注度也大幅提升。身为自贸区的南沙挂牌满一周年后也迎来了企业注册量的新高。另外,珠江新城和番禺万博等区域均有大宗交易出现,显示公司及投资者开始在广州寻找机会。

　　据悉,今年上半年,广州有三个新甲级写字楼项目落成,为广州甲级写字楼市场增加约21.4万平方米的供应。不过,受稳定经济基本面支撑,广州甲级写字楼物业市场表现活跃,空置率还微降,稳定在13%-14%以下的水平。租金方面,来自第一太平戴维斯方面的最新数据显示,第二季度,全市甲级写字楼环比略涨0.4%,达到156.7元/平方米/月。国内知名企业、金融服务类企业构成甲级写字楼租赁主力。相比之下,跨国企业租户则维持谨慎态度,多数选择续租或迁往成本更低的办公楼。第一太平戴维斯华南区高级经理何凌指出,虽然上半年出现了P2P金融企业的退租潮,但对广州写字楼市场的影响不大。

　　同时,高力国际方面认为上半年广州写字楼投资市场有所回暖,在核心商务区珠江新城CBD及新兴商务区番禺均有投资活动公布。包括华夏保险购入保利克洛维十层物业及携程购得中铁诺德中心五层空间,公司及投资者开始在广州寻求机会。谁将是珠江新城之后,广州未来接棒的主要商务区?从今年上半年的情况看,多家专业机构都表示,琶洲的关注度更高。

　　展望未来,仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示,由于跨国企业需求下滑,加之财富及投资类公司从5月开始注册受限,预计市场情绪将受到打压。但来自本地其他行业的升级与扩张需求相对不受影响,仍将在短期内主导租赁活动。预期至年底,全市甲级办公楼空置率将有所上升,租金增长仍相对乏力。今年下半年,广州仍将新增约70万平方米甲级办公楼供应,供应侧的压力将更为明显,推升年末空置率从目前的单位数字至年末15%-17%。尽管如此,由于不少新增办公楼的预租率理想,2016年全年净吸纳量预计将达50万-60万平方米的高位水平。大量新增供应将令全市整体租金在2016年保持平稳,越秀与天河北甚至可能出现租金下调压力。但是,马炜图预期,鉴于珠江新城核心区域将恢复供求平衡,租金得以增长,全市整体租金增长有机会于2017年下半年复苏。

　　今年上半年,南沙自贸区迎来挂牌满一周年。数据显示,截至今年3月份,南沙区新增企业注册数量达到了9919家,而写字楼的售价从2015年的1.5万-1.6万元/平方米上升至1.8万元/平方米。不过相比之下,同一时间段珠海横琴和深圳前海的新增企业数量则分别达到了10605家和58946家。而从办公物业的售价看,深圳前海写字楼均价已经超过8万元/平方米,珠海横琴则是接近4万元/平方米。由于自身位置等关系,南沙的物业价格仍远远落后于其他两个同属广东自贸区内的区域。

　　第一太平戴维斯方面表示,琶洲作为核心区域外的较优选,问询度有所增加。整体而言,二手市场售价仅温和增长,整体资本值环比涨幅仅1.1%。高力国际也表示,琶洲的新增供应总量将为区域现有存量的两倍。定位为电子商务和互联网总部区的琶洲A区今年发展势头迅猛,阿里巴巴、唯品会、小米、YY、复星、国美等互联网巨头已经抢先进驻,将兴建集团广州总部中心。今年上半年,影响办公室市场的一个主要政策就是“营改增”的正式实施,不过,世邦魏理仕指出,在广州除了极个别业主以外,大部分楼宇均采用简易计税办法,保持了税金的稳定。而在北京、上海等部分甲级写字楼空置率低的区域,出现业主直接将增加的税费成本增加到租金中,转嫁给租户。