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先に再建築モールに入居&Nbsp ;小売業者の試水「受注ビジネス」

2012/3/15 16:44:00 219

デパート小売業

銀泰百貨はこのほど、北京2店が大紅門地区に入居すると発表した。以前は、銀泰百貨店開発者の京投銀泰株式会社と戦略的提携を結んだ。これで業界では、銀泰百貨が京投銀泰に「注文する」という協力モデルで出店するとの見方が出ている。実は、これは北京のビジネス分野の業者が注文モデルを採用していることの垣間見えにすぎない。銀泰だけでなく、複数の小売業者が地産地消業者と協力し始めている。万達グループが創始した「注文モデル」は京城で巻き返しの勢いがある。


 


 複数の小売業者が水を試みる「注文モデル」


銀泰中国主席兼執行役員の沈国軍氏は、将来の北京ビジネスに興味を持っており、同社は5年以内に北京地下鉄沿線に10カ所のショッピングセンターを開設することを目指していると発表した。大紅門は銀泰百貨が北京市場に全面的に上陸する序曲にすぎない。


外国の小売大手が京城商業に進出するのは珍しくないが、銀泰百貨が北京市場を開拓した背景に隠された意義は尋常ではない。関係者によると、銀泰百貨はすでに1月に京投銀泰株式会社と戦略的パートナーシップを結び、北京市場を共同開発している。京投銀泰の主な業務は不動産開発であることが分かった。この会社の持ち株株主は北京インフラ投資有限公司で、主に北京インフラ軌道への投資を担っている。


 業界関係者京投銀泰と提携した後、一方で、銀泰百貨店京投銀泰に投資する地下鉄駅の駅口付近の商業施設の優先選択権を持つ、一方、銀泰百貨は京投銀泰と「オーダーモード」で提携する可能性が高い。


記者によると、銀泰百貨の前には、すでに地産地消業者と注文式の提携を始めている小売店がある。北苑と十里堡にある華堂デパートの新店舗は、地産商サンシャイン新業と協力して開発された。現在、双方はすでに「注文ビジネス」の甘さを味わっており、この成功モデルをコピーし続ける可能性が高い。


地産地消業者と小売業者が「注文モデル」で協力しているほか、複数の地産地消業者自体が小売分野に進出している。先日、国浩中国、凱徳置地など多くの有名不動産大手が小売分野への投資を増やした。


国浩中国を例に、その投資の体量が16万平方メートル近くの国盛ファッションショッピングセンターはすでに誘致を正式に開始した。国盛ショッピングセンターはミドル・ハイエンドに位置し、ホワイトカラーの消費者層を中心にしており、顧客にワンストップのショッピング体験を提供することを目指している。このデパートは2期に分けてオープンし、9月にオープンする予定の一部には、ファッション服、美容、レジャー施設、映画館などが含まれている。高級デパートや高級スーパーなどの業態を網羅するデパートの2期は来年の夏に客を迎える。


国盛側によると、国盛ファッションショッピングセンターのほか、ファッションショッピングセンター国盛センター全体のプロジェクトにはオフィスビル、ホテル、マンションなどが含まれており、全体の量は約60万平方メートルに達している。国盛センターが上海にあるプロジェクトも間もなく登場する。


 駐大ブランド炒旺商店を借り入れる


記者によると、「注文ビジネス」には小売業者にとって二重の意味があるという。第1層の意味は、不動産開発者が小売業者の店舗計画に基づいて、面積、階数などの建設物業を含む。


小売業者と開発者が協力協定を締結する基礎となる「オーダービジネス」の第2層の意味:先行調査によってデパートの位置づけを確定し、それによって店内の業態構造とブランド配置を推定する。導入するブランドの方向性を基本的に確定した後、これらのブランドの具体的な特徴、機能需要、企業規模、資金状況に基づいて開発者に地道な注文をし、その後、不動産業は実際の建設と商装段階に入ることができる。


実は、2004年には、商業不動産開発で有名な万達グループが全国で初めて「オーダー式」の開発モデルを作った。最初の段階では、このような新しいモデルは京城ひいては全国の商業不動産プロジェクトに大きな影響を与え、一時は風に従う者が多かった。しかし、好景は長くなく、その後の数年間、万達商業広場を除いて、京城商業不動産プロジェクトでは、他の「注文モデル」の産物を探すのはほとんど難しく、かつて有名だった「注文ビジネス」は沈黙していた。


「受注ビジネス」の今回の巻き返しに対する発展予想。業界関係者は、大規模に普及できるかどうかの鍵は注文を細分化することにあると考えている。あるビジネス専門家によると、「オーダービジネス」がこれまで大きな発展を遂げることができなかったのは、商店が主力店だけを特定してギャグとして宣伝し、他の次の主力店や商店の加盟を誘致することが多く、主力店の基準に従ってデパートを建設できるかどうかを見落としている商店経営者が少なくないことだ。その中には主力店の家賃の高さも含まれている。大手主力店のブランド知名度を借りて宣伝するだけで、主力店の導入による投資リスクの減少をうたう「受注モデル」が、開発者による高財産権店舗のクビになるツールに変色することになる。


同関係者によると、この点は商業不動産市場の中で、「世界トップ500に隣接している」、「賃貸料で店舗を養う」、「一舗富三代」、「ゼロリスク」というキャッチコピーを適切に説明している。このような炒め物の背景には、商店の価格が上昇して船が高くなっている。多くの投資家は、世界トップ500の「大樹の下は涼みやすい」ことで、収益を安定させることができると考え、最終的には財産権店舗を購入するために殺到した。開発者は鉢がいっぱいになると同時に、主力店以外の業者の利益を保証するのは難しいと言える。


主力店だけを特定し、具体的な店舗に細分化しないことが「オーダービジネス」の発展のネックとなっているのは、主力店の入居はモールに人の流れをもたらすことができるが、前期に他の店舗の計画がなかったため、これらの商家と主力店は客の流れを共有することが難しく、同じ経営をしていたが役に立たなかったからだ。


また、一部の有名ブランドは知名度が高すぎるため、他のブランドの人気を奪ってしまう可能性が高い。例えばLV店舗があるデパートでは、同類ブランドの経営状況が影響を受ける可能性があります。来福士、西単大悦城では、H&Mの存在により、他の同価格帯のファッションブランドの生存状況は楽観的ではない。


しかし、今では多くのデパートがそれに気づいている。ホーム業態で国内市場に知られるイケアグループは、イケアの兄弟ブランドである英特イケアグループと提携し、49%と51%の株式関係で共同投資して英特イケアショッピングセンターを建設すると発表した。現在、英特宜家ショッピングセンターの無錫と北京の店舗は実際のプロジェクト計画段階に入っている。


記者によると、英トイズは今回、国内ショッピングセンター市場に進出する前に、店内の80%の業態とブランドを事前に見積もり、その後、誘致段階に入った。このような変形した「注文モデル」は多くの業界専門家に注目されている。同時に、英トイズの企業誘致では、複数のショッピングセンターを同時にパッケージ化して運営することになり、ブランド業者への魅力が大幅に増すことになる。


小売業者は企業誘致の圧力を下げることができる


近年、北京の商業の発展に伴い、北京の商業放量は日増しに増加している。一方、商業面積の増加は北京デパートがより多くのブランド、商店を導入する基礎である。しかし一方で、商業放量が急増し、モール間の差別化の欠如が多くの業者の生存状況を困難にしている。


欧米の為替ショッピングセンター、国瑞ショッピングセンター、富力センターなど多くのデパートでカウンターが広く空いていることが分かった。商業面積は物を尽くすことができず、企業の運営コストを増やすと同時に、限られた商業資源を浪費し、北京が国際都市に邁進するのに不利である。


中国ショッピングセンター産業情報センターの郭増利主任は、「注文モデル」が最終的に店内の多数のブランドに細分化され、最終的に普及を実現すれば、モールの誘致圧力を減らすのに重要な役割を果たすだろう」と考えている。同時に、小売業が相対的に発達している市場の発展法則でもあるが、その実現にはまだ長い時間が必要である。ブランドの信頼を得るには、一定の規模を持つブランドチェーン企業だけが必要だからだ。


郭増利氏によると、北京で「オーダービジネス」モデルを創設した万達グループは現在、新規出店に直面している誘致圧力が相対的に少ないのは、資源の優位性があるからだ。これらのリソースには、運営能力、資金力、ブランド知名度などが含まれています。


しかし、企業誘致の成功は「受注ビジネス」の長期経営の始まりにすぎないという専門家もいる。企業誘致が順調なのは後期運営の成功の基礎にすぎない。運営において、開発者はデパートを育成する責任を負い、デパートに対して統一計画、統一招商、統一管理を調整し、開発者、投資家、商店、管理者のウィンウィンを実現しなければならない。


同関係者によると、主力店の経営が成功した場合、開発者に高い収益をもたらすことができ、経営がうまくいかないと、開発者とリスクを共有せずに閉店休業することが多いという。そのリスクは最終的には開発者に転嫁され、中小企業に転嫁される。このような状況は国内のデパートではあまり見られない。もしこの時、商店がデパートに対して放任的な態度を取っていたら、どんなに良い商業プロジェクトでも命を落とすことはできなかっただろう。


また、「受注モデル」で開発された商業不動産プロジェクトは、実際の経営において多くの問題を解決しなければならないと述べた。ビジネスプロジェクトの運営規則に従って、先にビジネスを企画してから不動産を運営し、マーケティングの普及を重視してこそ、成功する機会がある。


また、人材を重視し、専門化操作を実行し、実務的な考え方でビジネス環境を創造し、良いことをする前にリスクを回避することも小売企業の必修科目である。

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