'전 체인'조절 과 공급 측 발 력:부동산의 밑바닥 논리의 변화

       우리 나라 의 부동산 통제 과정 에서 많은 정책 들 이'역사상 가장 엄격 하 다'고 불 렸 지만 실제 적 으로 보면 이런 정책 들 은 현재 에 훨씬 못 미친다.

작년 8 월'세 개의 붉 은 선'정책 이 출시 된 이래 우리 나라 의 부동산 통 제 는 또 한 차례 의 지속 적 인 증 가 를 겪 었 다.2017 년 이후 의 각종 정책 조 치 를 중첩 하여 현재 의 통 제 력 을 전례 없 는 수준 에 이 르 게 했다.최근 몇 년 동안 부동산 시장의'양 적 증가 가격 안정'도 어느 정도 에 이 덕분이다.

최근 몇 년 동안 부동산 통 제 는 두 가지 뚜렷 한 논리 선 이 있다.통제 수단 에 있어 구 매 제한,대출 제한 등 조 치 를 통 해 수요 단 을 억제 하 는 동시에 토지,금융 등 공급 측의 개혁 을 강화 했다.통제 범위 에서 전통 적 인 부동산 개발 투자 분야 에서 중고 주택,임대,도시 갱신,심지어 부동산 관리 등 각 체인 으로 확대 되 었 다.

최근 칭 다 오,선전,천진 등 도 시 는 2 차 토지 집중 분 양 을 중단 하고 감독 부서 의 요구 에 따라 거래 규칙 을 재 개정 했다.토지 공급 측 에 대한 개혁 패 치 로 여 겨 지 는 것 이다.

사고의 변 화 를 조절 하 는 것 은 부동산 시장 이 현 단계 까지 발전 하여 제기 한 새로운 요구 이자 부동산 산업의 바 텀 논 리 를 심각하게 바 꾸 었 다.지난 몇 년 간 시장 화 수단 으로 주택 공급 부족 문 제 를 해결 해 왔 던 우리 나 라 는 구조 적 수급 갈등 을 해결 하고 과도 한 시장 화 축적 위험 을 해소 하 는 것 으로 바 뀌 었 다 는 분석 이 나온다.이것 또한 업계 포 지 셔 닝 의 조정 과 전체적인 통제 목표 의 변 화 를 포함한다.

사고의 변 화 를 조절 하 는 것 은 부동산 시장 이 현 단계 까지 발전 하여 제기 한 새로운 요구 이자 부동산 산업의 바 텀 논 리 를 심각하게 바 꾸 었 다.정 디 쿤 촬영

두 논리 선

한 창 인 2 차 토지 집중 공급 에 최근 들 어 변수 가 급부 상 했다.칭 다 오(靑 島),선전(深 천<土+川>),톈 진(天 津)등 도 시 는 토지 집중 분 양 을 속속 중 단 했 으 나 구체 적 인 원인 은 밝 히 지 않 았 다.

이 동시에 자연 자원 부가 일부 집중 공급 도시 에 대해 새로운 배 치 를 하여 공급 을 늘 리 는 동시에 땅값 을 더욱 안정 시 키 기 를 기대 하 는 것 으로 알려 졌 다.21 세기 경제 보도 기 자 는 여러 신원 으로 부터 이 문 서 를 확 인 했 고,자연 자원 부 는'단 종지 할증 율 은 15%를 초과 해 서 는 안 된다','상한 에 도달 한 후 경쟁 적 으로 건설 할 수 없다'는 등의 방식 으로 실제 지 가 를 올 려 야 한다'는 등 네 가지 주요 요 구 를 했다.1 차 집중 공급 지가 끝나 자 일부 문제 가 불 거지 기 시 작 했 고,이런 조 치 는'패 치'로 여 겨 졌 다.

집중 공급 지 정책 은 올해 초 에 정식으로 출시 되 었 고 자연 자원 부 는 22 개 핫 이 슈 도 시 를 선정 하여 시범 을 보 였 으 며 매년 세 번 을 초과 하지 않 는 리듬 에 따라 토지 집중 공고,집중 분 양 을 실시 했다.많은 종사자 들 이 보기에'소매 개 도매'방식 은 토지 공급 측의 중대 한 변혁 으로 그 영향 은 17 년 전의'8·31 뉴 딜'못 지 않다.

그 전에 융자 측의 공급 측 개혁 은 이미 전개 되 었 다.2020 년 8 월 에 감독 진 은 미수 금 을 제외 한 자산 부채 율,순 부채 율,현금 단 채 비 등 세 가지 기준 에 따라 부동산 기업 에'세 개의 레 드 라인'을 정 하고 부동산 기업 의 라인 밟 기 상황 에 따라 4 단계 융자 양 적 관 리 를 실시 했다.그해 말 에 감독 부 서 는 은행 등 금융 기구의 부동산 대출 비례 에 따라 주택 대출 에 대해'5 단계'관 리 를 실시 했다.

공급 단 통제 의 강 화 는 최근 몇 년 동안 부동산 통제 의 중요 한 논리 선 으로 여 겨 진다.수요 관리 에 비해 이런 정책 들 은 투자 융자 와 토지 획득 에 대한 영향 이 더욱 직접적 이 고 금융 과 토지 리 스 크 를 더욱 잘 통제 할 수 있다.

부동산 시장 통제 의 또 다른 논 리 는 전통 적 인 부동산 개발 투자 분야 에서 중고 주택,임대,도시 업데이트 등 각 체인 으로 확대 되 는 것 이다.

'임대 판매 병행'이라는 주장 은 이미 2014 년 에 제기 되 었 으 나 최근 몇 년 동안 임대 업계 에 대한 감독 이 뚜렷하게 업그레이드 되 었 다.규제 진 은 알 껍질 아파트 에서 2020 년 지뢰 가 터 진 이후 다양한 장소 에서 임대 차 시장 에 대한 규 제 를 강화 하 겠 다 고 여러 차례 강조 했다.

지난 6 월 국무원 사무국 은'보장 적 임대 주택 발전 가속 화 에 관 한 의견'을 발간 해 공공 임대 주택,보장 적 임대 주택 과 공유 재산권 주택 을 주체 로 하 는 주택 보장 체계 보완 을 가속 화하 고 보장 적 임대 주택 기초 제도 와 지원 정책 을 명 확 히 했다.7 월 에 감독 진 은 텔레비전 전화 회의 형식 으로 발전 보장 성 임대 주택 을 배치 했다.이후 여러 도시 에서 임대 주택 건설 계획 을 제 시 했 고 계획 에 따라 이 주택 품목 은 대량으로 출시 되 고 시장 공급 구 조 를 점차적으로 바 꿀 것 이다.

중고 주택 거래 에 대한 감독 역시 추가 되 고 있다.중고 주택 거래 를 중심 으로 각지 의 학구 주택 투 기 를 엄 격 히 통제 하 는 것 을 제외 하고 최근 에 많은 도시 들 이 중고 주택 거래 지도 가격 을 조정 하여 거래 를 더욱 규범화 시 키 고 가격 을 안정 시 키 고 있다.이와 함께 중고 주택 거래 질서 점검 과 정비 도 전례 없 이 빈번 하 다.

8 월 에 통제 의 손 은 도시 갱신 분야 로 뻗 었 다.주 건 부 는 의견 수렴 원 고 를 발표 하여 도시 갱신 을 실시 하 는 과정 에서 대 철거 와 대 건설 을 방지 하 는 것 을 강조 하 였 다.이 는 그동안 의 정책 에 대한 편향 으로 도 여 겨 진다.

따라서 현재 의 부동산 시장 통제 정책 은 공급 과 수요 의 양 끝 을 덮 을 뿐만 아니 라 전체 체인 까지 확대 되 었 기 때문에 그 힘 과 넓이 는 전례 가 없다 고 할 수 있다.

부동산 을 재건 하 다.

IPG 중국 수석 경제학 자 백 문 희 가 보기에 이런 변화의 배후 에는 부동산 시장 이 현 단계 까지 발전 하 는 필연 적 인 요구 가 있다.

그 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 지난 몇 년 동안 부동산 은 시장 화 개혁 이 가장 충분 한 업계 중 하나 로 서 시장 화 를 위주 로 하 는 방식 으로 국민 주택 보장 의 커 다란 역사적 부 채 를 대체적으로 해결 했다 고 말 했다.중국 도시 건설 과 지방 재정 에 대한 기여 도 큰 공 을 세 웠 고 몇 년 동안 국민 경제 제일 큰 업계 가 되 었 다.

업계 가 공인 하 는 시간 은 2014 년 전후 에 중국의 주택 이 공급 과 수요 의 균형 을 이 루 지 못 하 는 단계 에서 시장 도 구조 적 인 공급 과 수요 의 잘못된 위치 로 나타 나 기 시작 했다 는 것 이다.

그러나 이와 함께 일부 지역 의 경제 성장 은 부동산 산업 에 과도 한 의존 을 형 성 했 고 주로'토지 재정','부동산 재정'등 으로 나 타 났 다.이 는"집 값 과 땅값 을 무한 정 올 리 는 것 으로 새로운 주택 구조 화 갈등 을 형성 하 는 동시에 자원 이 부동산 업계 로 과도 하 게 몰 리 고 막대 한 금융 리 스 크 가 누적 되 고 있다"며 어느 정도 새로운 문 제 를 초래 했다.

올해 들 어 일부 부동산 업 체 들 이 채무 불 이행 을 하면 서 이런 금융 리 스 크 가 드 러 났 다.베 이 징 의 한 상장 부동산 업 체 관계 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 이 가운데 정책 통제 의 역 박 작용 이 있 지만 이 를 떠 나 도 일부 부동산 업 체 의 재무 모델 은 상대 적 으로 취약 해 정상 적 인 시장 변동 을 막 기 어렵다 고 말 했다.

백 문 희 는 중장 기 거시적인 정책 선택의 측면 에서 부동산 을 단기 적 으로 경 제 를 자극 하 는 중심 으로 하지 않 고 집 값 안정,땅값 안정,기대 와'주택 이 잘 리 지 않 는 다'는 목표 로 주택 구조 적 갈등 을 효과적으로 해결 하 는 것 이'쌍 순환'모델 에서 의 필연 적 인 선택 이자 관련 주택 위험 인'회색 코뿔소'를 예방 하 는 것 이 라 고 주장 했다.경제의 안정 적 인 운행 을 보장 하 는 문제 에는 응당 한 의미 가 있다.

이 를 통 해 부동산 산업의 저변 논 리 는 주택 공급 부족 문 제 를 시장 화 수단 으로 해결 하 는 것 에서 구조 적 수급 갈등 을 해결 하고 기 존의 과도 한 시장 화 축적 위험 을 해소 하 는 것 으로 바 뀌 었 다.'작년 하반기 이후 일련의 통제 정책 의 제정,심지어 기 존의 정책 에 대한 조사 부족 과 누락 은 모두 업계 의 밑바닥 논리 와 업계 포 지 셔 닝 의 변 화 를 반영 했다.

사실상 감독 부서 의'주머니'에서 선택 할 수 있 는 조절 도구 가 점점 풍부 해 지고 정책 조합 도 다양 해 지고 있다.앞에서 말 한 부동산 업 체 들 은 최근 몇 년 동안 부동산 시장 거래 가 높 은 수준 을 유 지 했 지만 가격 이 전체적으로 안정 되 었 고 어느 정도 에 통제 정책 의 유연성 과 목적 성 덕분 이 라 고 주장 했다.

자연 자원 부 산하 한 기관 관계 자 는 21 세기 경제 보도 기자 에 게 정책 제정 과 직접적인 관련 이 있 는 부 서 를 제외 하고 최근 몇 년 동안 공안,인터넷 편지 등 부서 도 시장 질서 의 정돈 에 점점 더 많이 참여 하여 집행 차원 의 강 화 를 나 타 냈 다 고 지적 했다.

그 는 이런 변화 가 중요 하 다 고 강조 했다.제대로 집행 되 어야 정책 뒤의 이념 이 점차 사람들의 마음속 에 깊이 자리 잡 을 수 있 기 때문이다.예전 에 많은 통제 정책 의 효과 가 좋 지 않 았 는데 그 원인 중 하 나 는 정책 의 반복 과 집행 중의 대량의 빈틈 에 있 었 다.

이 어"이제 정책 완화 에 대한 환상 을 가 진 사람 은 거의 없다"고 덧 붙 였 다.이 관계 자 는"현 단계 에 서 는 통제 정책 이'패 치'나 편향 만 고 칠 수 있 지만 전체적인 사고 와 통제 목 표 는 변 하지 않 을 것"이 라 고 말 했다.