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Yue Xiu Fang Tuo 15 Years: The Big Variation Of Commercial Property

2020/12/19 10:39:00 0

Yuexiu

Les 15 années de reits à Hong Kong ont également été une période de 15 ans de recherche active sur la titrisation des biens immobiliers commerciaux de l 'intérieur du pays.

Yuexiu House est le premier investissement mondial dans l 'immobilier intérieur de la Chine.Cependant, au fil des ans, il n 'y a pas eu de reits dans l' intérieur du pays, à l 'exception de l' hébergement commercial de la direction du commerce (01503.hk) qui a réussi à accéder au marché des unités portuaires le 10 décembre 2019.Cela s'explique par le fait que les biens de l'intérieur sont cotés à des fonds offshore, d'abord en raison de problèmes complexes d'ajustement structurel et fiscal des actions, puis par le fait que le cadre réglementaire qui accompagne les lois et règlements de l'intérieur n'est pas encore prêt.

Au cours de la même période de 2005, dans les ruits cotés à Hong Kong, Yuexiu House Garden gain s' est stabilisé entre 6 et 7%.Le Président du Conseil d 'administration, le Directeur exécutif et le Président de l' administration de Yuexiu Lin delang ont déclaré à maintes reprises en public que le modèle commercial de Yuexiu est le modèle de gestion « trois pour un » pour la gestion des actifs, la gestion commerciale et la gestion des biens immobiliers.Les prix des entreprises immobilières sont fixés par PE (taux de rentabilité du marché) et Pb (taux net de la municipalité), mais les fonds fiduciaires sont cotés au prix par unité d'intérêts (DPU).

À l'intérieur du pays, en 2020, le développement des reits a atteint une phase critique.En avril, la Commission chinoise de supervision et de contrôle et la Commission nationale pour la réforme du développement ont publié conjointement un document définissant les principes de base, les exigences du projet pilote et le programme de travail du projet pilote reits dans l 'intérieur du pays.La structure, la gestion, le mode d'exploitation ou les possibilités d'exploitation de la Banque Yuexiu peuvent être utilisés pour le financement public des infrastructures de l'intérieur.

Les recruteurs de l'intérieur.

Le Fonds d'affectation spéciale pour l'immobilier offre des possibilités de développement, d'une part, grâce à l'adoption de nouvelles règles régissant le jeu reats dans l'intérieur du pays et, d'autre part, grâce à l'amélioration de la facilité d'acquisition de biens immobiliers par le Fonds d'affectation spéciale pour l'immobilier et à l'élargissement des possibilités d'expansion.

Depuis avril, les responsables de la réglementation ont également eu de nombreux entretiens avec des praticiens de l'industrie afin d'étudier ensemble la façon dont les réseaux de recrutement publics pourraient être implantés.Le 13 décembre, Xiao Gang, ancien Président du Conseil de supervision, a examiné avec des experts, y compris des personnalités de haut rang telles que linderian, la façon dont le Fonds d'affectation spéciale fonctionnait « à trois vitesses ».

Linderian a proposé que l 'équipe reits soit associée à la gestion du bail depuis le Sommet jusqu' au niveau intermédiaire, puis jusqu 'au niveau de la gestion immobilière.Lors d'une interview avec un journaliste de l'Economist Report for the 21st Century, linderian a souligné que le modèle d'exploitation de « l'unité trois » était la clef de voûte d'une maison d'accueil où les intérêts seraient répartis à hauteur d'environ 7% au fil des ans.

Les investisseurs achètent des fonds de fiducie immobilière non pas en fonction de l'augmentation annuelle des revenus, mais à des fins de stabilisation.Pour ce qui est des institutions, le marché des capitaux de Hong Kong permet aux investisseurs qualifiés d'exercer un effet de levier financier, ce qui permet d'obtenir des primes de liquidité pour les actions qui entrent sur la liste des ventes à la Bourse de Hong Kong.Grâce à l'effet de levier, le rendement comptable des placements des fonds d'investissement des organismes est passé de 6% à 12%.Cela a incité les organismes d'investissement à s'accrocher.

Les investissements publics dans l'intérieur du pays ont connu une percée majeure cette année, et les biens commerciaux de l'intérieur du pays ont connu une croissance diversifiée.La question de savoir comment maximiser les gains en augmentant la valeur ajoutée et en optimisant la mise à niveau des actifs de base est un problème qui met à mal les opérateurs de développement immobilier.Au fur et à mesure de l'augmentation de la possession d'actifs, de nombreux promoteurs ont commencé à apprendre et à imiter le modèle de la maison d'accueil, y compris l'ajustement de la structure des actions, le démembrement des actifs, etc.

Aux yeux de l 'industrie, Yuexiu Room House House a quitté la plate - forme initiale de sortie en tant qu' immobilisations commerciales, le droit de développement n 'est pas entre ses mains, le développement à l' acquisition d 'une partie des actifs commerciaux à l' extérieur, les investissements immobiliers et les choix régionaux sont aujourd 'hui plus diversifiés.

La première étape de la mise en place d'un fonds fiduciaire pour tous les actifs est celle d'une restructuration de la structure des actions, c'est - à - dire des actifs de base.Depuis 15 ans, Yuexiu Xinhui City, Guangzhou International Finance Centre (IFC), Wuhan Yuexiu fortune Center, Hangzhou Victory Center, etc.Pour maximiser la valeur des actifs, les modalités de restructuration varient d'un projet à l'autre: le projet de Hangzhou a été restructuré à l'intérieur du pays; le projet de Wuhan et le projet de Shanghai a été restructuré à l'extérieur du pays; et le modèle d'expansion de la reconstitution de l'IFC de Guangzhou a été adopté et les capitaux publics continuent de représenter jusqu'à présent 1% du projet.

Il est intéressant de noter que le Fonds immobilier de Hong Kong est un fonds fiduciaire permanent, mais que, dans le règlement adopté en avril dans l'intérieur du pays, le Reit fixe une période de 15 à 20 ans.Ces différences apparaissent dans les états financiers.La gestion fiduciaire permanente est considérée comme une action et la gestion fiduciaire à durée déterminée est une obligation.À cette fin, le règlement reits de l'intérieur ajoute une phrase spéciale: « la durée peut être prolongée », ce qui ouvre la voie à un règlement des avoirs du reits de l'intérieur.

View - Xiu Room Room Department of five years of Development, Yuexiu Room department to reits Market Development provide many indicators.Les journalistes de la presse économique du XXIe siècle ont appris à titre exclusif que la lettre d'accord sur l'application de la réglementation relative aux recrutements publics dans l'intérieur du pays avait été portée à l'attention de la direction de la réglementation.En ce qui concerne le contrôle de l'Organisation, la direction de l'immobilier accorde une grande attention à ces aspects: premièrement, le Code du Fonds d'affectation spéciale pour les investissements immobiliers de Hong Kong a été révisé en vue de sa révision à la sixième édition et il n'existe pas de loi spéciale sur le Fonds immobilier dans l'intérieur du pays; deuxièmement, le Conseil de supervision des valeurs mobilières de Hong Kong réglemente directement les maisons cotées en bourse et dispose d'un fonds d'affectation spéciale pour les biens immobiliers.Le Comité des fonds leur fournit des conseils professionnels; l'efficacité de la réglementation varie selon qu'il s'agit de l'intérieur du pays, où la Commission de contrôle, de contrôle et de surveillance, la bourse, la Commission de réforme du développement et de la réforme et d'autres services compétents, tels que les impôts, les banques, participent à l'approbation des reits.

En ce qui concerne les opérations courantes, Yuexiu House est régie par un manuel de conformité approuvé par le Conseil de supervision de Hong Kong.Il a été révélé que, bien que linderian soit le Président et le Directeur général, le Manuel impose également une supervision stricte de la société fiduciaire HSBC Trust (Asia) Ltd.Le fiduciaire vérifie, conformément au Manuel de conformité, si les activités de l'Administrateur dans les domaines de l'exploitation, des investissements, du financement, etc., sont conformes aux prescriptions réglementaires et aux dispositions des contrats fiduciaires.Dans le cadre de la surveillance de l'intérieur, la communication interne permet - elle aux entreprises de la région de reproduire ce mécanisme de contrôle basé sur un manuel de conformité?

Pour les sociétés cotées à Hong Kong, les gestionnaires de fonds doivent être titulaires d'une licence et les fonds d'affectation spéciale ne peuvent être cotés en fiducie que s'ils obtiennent la licence No 9 de la Commission de supervision de Hong Kong.C'est pourquoi lindrine a proposé de créer une couche de réglementation intérieure, qui devrait être dotée d'une telle plaque d'immatriculation, afin de promouvoir l'autoréglementation du secteur.

En outre, le développement des reits à Hong Kong a été relativement plus rapide.En 2005, le leadership, Hongfu Industrial Trust, Yuexiu Room co - marketing est un événement marquant.

Le 9 juin 2020, la Commission de contrôle des opérations de bourse de Hong Kong a lancé une consultation publique de deux mois sur les modifications qu'il est proposé d'apporter au Code des fonds d'affectation spéciale pour les investissements immobiliers (reat Code).L'un des aspects les plus préoccupants de la révision du Code qui aura le plus d'impact sur les fonds fiduciaires immobiliers commerciaux sera d'autoriser les fiducies immobilières à investir dans des valeurs minoritaires, tout en augmentant le plafond des emprunts, qui passera de 45% à 50% de la valeur totale des actifs.

Le 27 novembre, la Commission de contrôle des opérations de bourse de Hong Kong a publié des amendements au Code de gestion du Fonds d'affectation spéciale pour les investissements immobiliers et indiqué expressément qu'elle avait adopté des recommandations visant à clarifier et à modifier le champ d'application de certaines dispositions; récemment, le quatrième rapport de l'Administrateur de Hong Kong, M. Lin Zhenguo, et la Commission de contrôle des opérations de bourse de Hong Kong ont tous deux répondu à la question de la flexibilité des placements en bourse reits.La bourse offre de nouvelles possibilités.

D'après les statistiques, il y en a actuellement 11 qui sont cotées à Hong Kong, avec un capital total de plus de 510 milliards de dollars de Hong Kong, une valeur de marché d'environ 210 milliards de dollars de Hong Kong et six qui comprennent des actifs de l'intérieur.À Singapour, à Tokyo et à New York, le nombre de reyts est respectivement de 43, 62 et 78, et la taille du marché de Hong Kong laisse encore beaucoup à désirer.

Intégration des trois attributs du commerce, de l 'immobilier et de la finance

L'intérêt accru porté récemment aux reits dans les biens immobiliers commerciaux s'explique par l'évolution de la situation des biens immobiliers commerciaux, qui s'explique aussi par l'évolution des règles relatives à l'enregistrement des titres fonciers et l'augmentation de la part de l'autogestion dans les concessions foncières.Dans un premier temps, les promoteurs choisissent de céder ou de vendre l'ensemble du projet commercial, mais les modalités et les canaux de financement sont limités.Ainsi, les marchés financiers ont vu apparaître des produits de ce type.Le projet pilote de reits sur l'intérieur du pays n'a pas encore été ouvert à l'immobilier résidentiel et commercial, et le marché est plus ouvert au concept de reits, c'est - à - dire aux catégories de reits qui utilisent des valeurs mobilières comme support.

À la fin de l'année dernière, le marché mondial des reits dépassait 2 000 milliards de dollars.Du point de vue de l'immobilier commercial, la forme reits est devenue l'une des principales formes de propriété commerciale.

En 2005, Yuexiu a d'abord sélectionné les quatre immeubles de l'immeuble cheval blanc de Guangzhou, de la place Victoria, de l'immeuble de la ville et de la place de la fortune, dans le cadre du BVI, pour créer une société offshore, puis pour injecter dans une société indépendante chargée de la vente d'actifs de base, par transfert d'actions, ce qui a abouti à la mise en place de l'architecture du plan fiduciaire.

D'autres promoteurs commerciaux de l'intérieur du pays, tels que New City Holding, Baolong Real, Hua Run, imprimante, etc., continuent de mettre en place des modèles de développement commercial à grande échelle, dont beaucoup sont également prêts à faire des sous - traitants pour être cotés en bourse.Toutefois, l'industrie s'est également inquiétée du modèle d'hébergement de Yuexiu et a commencé à procéder à des ajustements structurels, à dissocier les opérations de restructuration interne et à mettre l'accent sur la maximisation de la valeur des actifs.

Les reporters économiques du XXIe siècle ont été les seuls à savoir qu'un fonds d'affectation spéciale pour le logement serait mis en vente à la fin de l'année prochaine.

Dans une étude sur les valeurs mobilières watai, il est indiqué que les modes de réalisation correspondant aux attributs commerciaux comprennent les entrées de liquidités autogérées, les prêts bancaires fondés sur les entrées de liquidités autonomes et des produits tels que cmbs; les modes de réalisation correspondant aux attributs immobiliers comprennent la distribution et l'appréciation des biens due à l'augmentation des prix des biens immobiliers environnants; les attributs financiers correspondant à la maturité des projets d'intégration et les certificats potentiels.Possibilités de titrisation.

En tant que RET cotée à Hong Kong, Yuexiu Housing Trust a réalisé une croissance transversale de l 'actif total de 4,5 à 36 milliards de yuan par le biais d' une double plate - forme d 'échanges et d' acquisitions externes, intégrant les attributs commerciaux, immobiliers et financiers.

En 2012, Yuexiu immobilière a racheté la SITA pour 13 milliards 440 millions de yuan, ce qui a entraîné une réduction des prêts bancaires d 'environ 4,5 milliards de yuan et un apport net de trésorerie d' environ 4 milliards de yuan.Cette transaction a permis d 'améliorer la situation de liquidités de la propriété Yuexiu, et la taille et l' évaluation de l 'immobilier Yuexiu a également franchi un bond direct de 20 milliards d' escaliers cette année - là pour atteindre une croissance transfrontalière.Les recettes du centre financier international de Guangzhou ont rapidement augmenté, passant de 170 millions de dollars en 2012 à 1 milliard 133 millions de dollars de Hong Kong en sept ans; en juin 2020, l 'évaluation du projet s' élevait à 18 milliards 831 millions de dollars, soit une augmentation de 40,1% par rapport au prix d' achat; au premier semestre de 2020, les maisons d 'hébergement ont conservé une structure de financement et des taux de change rationnels et ouvert des taux d' intérêt, ce qui a permis d 'atténuer les effets de la volatilité du marché sur les résultats de la Caisse et de maîtriser la situation de la municipalité.Les taux d'intérêt ont tendance à baisser, le coût global du financement tombant à 3,13%.

Il y a 12 ans, les investissements étrangers reviennent.

Le Yuexiu Housing Trust, qui est un fonds d 'affectation spéciale qui ne fait qu' un actif local, a commencé à chercher à coopérer avec Yuexiu pour obtenir des acquisitions et des acquisitions.En termes de taux de rendement, les placements des fonds offshore dans des biens immobiliers commerciaux situés dans l'intérieur du pays ont également évolué.En Europe, les flux financiers ont tendance à se concentrer sur les actifs, les taux de change, le rendement des loyers, le rendement des actifs, etc.

Depuis novembre, de nombreux responsables de fonds d 'outre - mer se rendent en personne à Shanghai, Beijing, Guangzhou, Shenzhen et d' autres villes de première ligne, principalement dans des bureaux de bureau.En contrepartie, deux immeubles de bureau ont récemment été vendus dans le cercle commercial de loujiazu à Shanghai, dont l'un est détenu par la société d'investissement du Gouvernement singapourien (GIC) et l'autre par l'assurance ami (AIA) est détenu dans un immeuble de 10 étages de la Banque d'Asie de l'Est, qui est également vendu sous pli.

Selon des statistiques incomplètes, le loyer de l 'ensemble du bâtiment de bureau de Shanghai a chuté de 20 à 25% après l' épidémie.Au cours du second semestre, la marque de bureau conjoint wework loue l 'ensemble de l' immeuble Bao Gang, avec une superficie totale de 75 000 mètres carrés.En juin, le marché a également annoncé que wework pourrait avoir l'intention de rembourser ses loyers.

Selon un membre de l 'industrie, la direction des fonds étrangers préférerait payer 14 jours d' isolement et se rendre dans lOn s' attend à une augmentation du volume des transactions en gros dans les villes de première ligne du pays, en particulier à Shanghai, au cours des deux ou trois prochains mois.

La dernière série d'acquisitions de biens immobiliers commerciaux nationaux a eu lieu en 2008.Deux raisons expliquent la résurgence de l'IED sur une période de 12 ans: premièrement, en ce qui concerne la valeur des actifs et le niveau des intérêts, les intérêts offshore sont actuellement à un niveau bas depuis 12 ans; deuxièmement, l'appréciation du renminbi.L 'investissement étranger en Chine à ce moment - là, l' effet de levier, les états comptables sont également bons, la motivation est là.L 'invisible pression sur Yuexiu room, mais linderian est très confiant que Yuexiu fengzhu traverse l' ensemble de la chaîne de gestion des actifs de développement + + exploitation + + Finance "et qu 'ils finiront peut - être par nous demander de gérer.

Cette fois, les capitaux étrangers préfèrent la région du Golfe.En mars 2017, la construction de la région de Hongkong et de la baie de Macao a été inscrite pour la première fois dans le rapport d 'activité du Gouvernement chinois et est devenue une stratégie nationale.

La Chambre de commerce générale de Hong Kong (CCI) a enquêté sur 747 dirigeants d'entreprises de Chine continentale, de Hong Kong et de Macao, provenant des services financiers, des services professionnels, de l'industrie manufacturière, du commerce et de la logistique, de la technologie et de l'innovation, de l'immobilier, du commerce de détail, etc.Selon les résultats de l'enquête, plus de la moitié d'entre elles prévoyaient d'étendre leurs activités dans la région du golfe d'ici à 2022, avec 61% d'entreprises ayant leur siège dans neuf villes de l'intérieur de la région.

En termes de valeur des actifs et de capacité de résistance aux risques, Yuexiu gardera également l 'avenir de la région de Guangdong et de la baie de Macao.

The Opportunities and Challenges of Yuexiu House

En 15 ans de cotation en bourse, Yuexiu a été en mesure de réaliser une percée au cours de cette période en créant un modèle d 'interaction à deux plates - formes avec Yuexiu Real Estate + + Fund, formant ainsi un cercle commercial fermé « Investment Development + + Business Operation + + Financial Decreasing », c' est - à - dire une chaîne complète d 'entrée, d' exploitation, de retrait, de production, de réinvestissement.

Dans le modèle de l 'argent d' exploitation, on peut considérer simplement les flux d 'actifs et de capitaux entre les ports « biens immobiliers » et « produits financiers immobiliers », qui correspondent à la propriété Yuexiu et à la maison Yuexiu.Il s'agit d'une stratégie axée sur l'exploitation de biens légers qui, à différents moments de l'immobilier commercial, injectent des actifs sur différentes plates - formes, réduisent le coût global du financement et maximisent la valeur des actifs tout en répondant aux préférences de toutes les catégories d'investisseurs.

Ce mode de coopération entre les deux parties, les actifs injectés répondent à des critères tels que la clarté de l'attribution du projet, la maturité du modèle d'activité et la capacité de commercialisation.Pour l 'optimisation de l' immobilier, il s' agit d 'une croissance qualitative, c' est - à - dire que l 'intégration de nouveaux actifs de qualité doit répondre à des critères tels que la clarté de l' attribution du projet, la maturité du modèle d 'activité et la capacité de commercialisation.

À l 'heure actuelle, la propriété Yuexiu détient 38,4% de l' intérêt de la maison Yuexiu, la part des actions se situe entre 30 et 40%.Selon des sources bien informées, Yuexiu House Trust a récemment pris de nouvelles mesures sur le marché des actions portuaires.

L 'exploitation de l' amélioration, la mise à niveau des actifs et de l 'amélioration financière est le Yuexiu de la gestion des actifs des trois "trésors de la loi.Dans le cas de l'exploitation du bâtiment de bureau par exemple, la restructuration des locataires du projet doit être combinée avec les propriétés industrielles voisines.En 2015, après l 'acquisition de l' immeuble Yuexiu de Pudong Zhuyuan à Shanghai (anciennement connu sous le nom de "Hongjia building"), Yuexiu, Yuexiu, Yuexiu, Yuexiu, a entrepris une étude approfondie des possibilités d 'accès à l' immobilier offertes par le déménagement de la bourse et l 'entrée du bambou dans la zone de libre - échange, en vue d' établir un nouvel objectif de croissance des entreprises financières et commerciales.L 'accent est mis sur les services professionnels liés aux valeurs mobilières et sur la mise à niveau complète des produits et services du projet.

Il est entendu que 30% de la clientèle de l 'immeuble de bureau sous le pavillon Yuexiu est mobile chaque année, qu' elle interagit étroitement avec les locataires ou les locataires potentiels, qu 'elle consomme des produits, qu' elle continue d 'introduire des locataires solvables, qu' elle crée une structure de locataire raisonnable et que l 'ajustement des locataires est un moyen d' accéder à l 'eau.C'est la logique de base de la gestion des actifs que lindrine considère comme telle.

La capacité de résistance au risque du portefeuille du Fonds d'affectation spéciale est importante face à l'intransigeance.À titre d'exemple, le taux de rendement par unité de fonds (DPU) est élevé et le taux de rendement du loyer est de 4% par an, mais peut être supérieur à 6% par an.

Lindleigh a indiqué que cela était lié à la structure de la propriété.Pendant l'épidémie, la plupart des commerces de l'intérieur du pays ont enregistré une baisse sensible de leurs recettes grâce à l'octroi d'un crédit - bail aux commerçants.Cinquante - deux pour cent du portefeuille d'immobilisations résidentielles d'excellence sont des immeubles à usage de bureaux, dont 72% sont des immeubles à maturité et 28% des immeubles à croissance; les recettes du centre commercial ne représentent que 8% et les résultats de la Caisse au premier semestre de 2020 ont été supérieurs aux prévisions du marché.

Au cours des cinq prochaines années, la proportion des entreprises immobilières devenant de plus en plus importante, les unités immobilières choisiront de coter en bourse.

Avec l'avènement de l'ère des stocks, la propriété commerciale est progressivement passée de l'attribut immobilier à l'attribut commercial, à l'attribut de capital, et le promoteur est passé de la décentralisation à la prise en charge intégrale.Les trois lignes rouges et la réduction de l'effet de levier ont accru l'incertitude dans l'industrie de l'immobilier, et l'ère des dividendes fonciers et financiers est révolue.

Étant donné que l'immobilier est un secteur à forte intensité de capital et que le cycle d'investissement est long, les entreprises doivent d'urgence élargir leurs sources de financement et la titrisation des actifs devient un point chaud.D 'après les statistiques de la Banque de Dalian, le marché de la titrisation des biens immobiliers commerciaux de l' intérieur du pays a connu une croissance rapide en 2019, avec 81 produits d 'une valeur de 155 milliards 580 millions de yuan, soit une augmentation de 42,1% et 36,3% respectivement.

Les possibilités d 'expansion et les défis de la maison Yuexiu sont à la fois pour le Fonds d' investissement étranger et pour le Fonds d 'investissement étranger, la compétitivité de base de la maison Yuexiu, outre le modèle de gestion à trois chiffres, et la stabilité de la répartition des intérêts.Selon les données de pemberg, au 30 novembre 2020, la valeur totale de la réserve immobilière du Yuexiu s' élevait à 12,1 milliards de dollars de Hong Kong, avec un taux d 'intérêt de 7,32%, les deux chiffres étant situés à l' avant - garde des 11 reits de Hong Kong.

Avec l'ouverture du portail de l'EITs, les actifs de qualité à l'avenir se trouveront également dans une situation d'offre et de demande, ce qui pourrait entraîner une perte de qualité.Et la mise en place de 15 ans d 'une maison d' excellence avec ses actifs de base et son modèle d 'entreprise unique sera favorisé par les investisseurs.Ce portefeuille, le modèle de contrôle des risques de la Caisse, sont aujourd'hui particulièrement intéressants.

 

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