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위 에 슈 부동산 15 년: 상업 부동산 대 변국

2020/12/19 10:39:00 0

뛰 어 나 고 아름답다.

홍콩 REITs 의 15 년 은 '중국 제일 REIT' 로 불 리 는 위 에 슈 부동산 투자 신탁 기금 (00405.HK, 이하 '위 에 슈 부동산 신탁' 이 라 고 약칭) 의 15 년 이자 내륙 상업 부동산 자산 증권 화가 적극적으로 모색 한 15 년 이다.

위 에 슈 부동산 은 전 세계 에서 처음으로 중국 내륙 부동산 에 투자 한 상장 REIT 로 상장 15 년 동안 자산 규모 의 증 가 는 7.5 배 를 넘 었 다.그러나 몇 년 동안 내륙 은 상업 유치 국 상업 주택 위탁 (01503. HK) 을 제외 하고 2019 년 12 월 10 일 에 홍콩 주식 시장 에 성공 적 으로 진출 한 것 외 에 다른 내 주택 주가 REITS 를 형성 하지 못 했다.그 이 유 는 내륙 의 부동산 이 해외 펀드 에 상장 되면 먼저 복잡 한 주주 권 구조 조정 과 세무 문제 에 직면 하고 그 다음 에 내륙 의 법률 과 법규 의 감독 구조 가 아직 성숙 하지 않다 는 것 이다.

2005 년 같은 시기 에 홍콩 에 출시 된 REITs 에서 위 에 슈 주택 위탁 수익 은 6 - 7% 사이 에 안정 되 었 다.위 에 슈 부동산 이사회 주석, 임 덕 량 집행 이사 와 행정 총재 가 공개 장소 에서 여러 차례 언급 했 는데 위 에 슈 부동산 신탁 의 핵심 상업 모델 은 자산 관리, 상업 경영, 부동산 관리 '삼위일체' 의 관리 모델 로 서 이것 은 REITS 자산 관리자 와 일반 부동산 회사 의 운영 논리 가 가장 큰 차이 점 이다.부동산 업 체 는 PE (시 이익률), PB (시 순 률) 로 가격 을 책 정 하지만 위탁 상장 은 각 단위 의 배당 이자 (DPU) 로 가격 을 책 정 합 니 다.

그리고 내륙, 2020 년 에 내륙 REITS 의 발전 은 관건 적 인 시기 에 접어 들 었 다.4 월 에 중국 증권 감독 위원회, 국가 발전 개혁 위원회 가 공동으로 발표 한 논문 은 내륙 의 공모 REITS 시범 사업 의 기본 원칙, 시범 사업 요구 와 시범 적 인 업무 배정 을 명 확 히 했다. 내륙 판 공모 REITs 는 인 프 라 분야 에서 정식 적 으로 출항 할 것 이 고 업계 인사 들 은 상업 부동산 도 조만간 공모 REITs 개방 반 열 에 들 어 갈 것 이 라 고 예측 했다.내륙 인 프 라 시설 공모 REITs 의 경우 위 에 슈 주택 신탁 의 지분 구조, 관리, 운영 모델 또는 참고 할 만 한 부분 이 있다.

내지 공모 REITS 역 송풍 구

부동산 신탁 기금 이 발전 하 는 계 기 를 맞이 하 는 것 은 한편 으로 는 내륙 의 공모 REITS 가 활 발 히 진행 되 고 있 는 것 이다. 다른 한편 으로 는 홍콩 REITS 게임 규칙 이 바 뀌 었 기 때문에 부동산 신탁 기금 두 곳 의 부동산 매입 편의 성 을 강화 할 뿐만 아니 라 규모 확장 에 도 많은 가능성 을 제공 했다.

4 월 부터 지금까지 감독 진 은 여러 차례 업계 인사 들 을 초대 하여 공모 REITS 가 어떻게 정착 하 는 지 에 대해 논의 했다.12 월 13 일 에 증권 감독 위원회 의 소 강 원 주석 은 린 더 량 등 경력 이 풍부 한 사람들 을 포함 한 전문가 와 함께 신탁 기금 이 자산 에 대해 어떻게 '삼위일체' 의 운영 모델 을 하 는 지 논의 했다.

임 덕 량 은 최고 층 의 자금 관리 에서 중간 층 의 임대 관리, 그리고 최종 적 인 부동산 관 리 는 REITS 팀 이 전체 과정 에 참여 해 야 한다 고 주장 했다.21 세기 경제 보도 기자 의 인 터 뷰 를 받 으 면서 임 덕 량 은 '삼위일체' 의 운영 모델 이 바로 위 에 슈 주택 신탁 이 몇 년 동안 약 7% 의 금 리 할당 을 지속 할 수 있 는 관건 이 라 고 강조 했다.

투자 자 들 이 부동산 신탁 기금 을 사 는 것 은 매년 수익 증가 폭 을 보 는 것 이 아니 라 안정 적 인 수익 을 추구 하 는 것 이다.기 구 를 대상 으로 홍콩 주 자본 시장 은 합 격 된 투자 자 에 게 금융 레버 리 지 를 허용 하고 홍콩 거래 소 에 들 어간 공매도 명단 의 주식 에 대해 주식 유동성 프리미엄 이 생 길 수 있다.레버 리 지 효과 의 영향 을 받 아 기구 투자 기금 의 투자 자 장부 상의 6% 의 수익 이 12% 로 바 뀌 었 다.이 는 투자 기관 들 이 달 려 드 는 동력 이다.

내륙 의 공모 REITS 발전 은 올해 에 중대 한 돌 파 를 이 루 었 고 내륙 의 상업 부동산 도 다 원 화 된 성장 세 를 보 였 다.REITs 는 개발 업 체 가 부동산 유동성 을 증가 시 키 는 데 도움 이 되 고 기초 자산 의 가치 상승 과 최적화 업 그 레이 드 를 통 해 수익 의 최대 화 를 실현 하 는 지 하 는 것 은 상업 부동산 개발 운영 업 체 를 골 치 아 프 게 하 는 문제 이다.보유 자산 의 증가 에 따라 많은 개발 상 들 이 위 에 슈 부동산 위탁 모델 을 배우 기 시작 하고 모방 하기 시작 했다. 이 는 주주 권 구조 조정, 자산 의 박리 재 구성 등 을 포함한다.

업계 인사 들 의 눈 에 위 에 슈 부동산 은 최초의 위 에 슈 상업 자산 으로서 의 탈퇴 플랫폼, 개발 권 은 자신의 손 에 있 지 않 았 고 일부 외부 상업 자산 을 인수 하 는 데 까지 발전 했다. 현재 부동산 투자 와 지역 선택 은 더욱 다 원화 되 었 다.

모든 자산 이 신탁 상장 을 하 는 첫 번 째 절 차 는 주주 권 구조의 재 구성, 즉 바 텀 자산 의 재 구성 에 직면 해 야 한다.위 에 슈 방 은 15 년 동안 위 에 슈 신도 회, 광저우 국제 금융 센터 (IFC), 무한 위 에 슈 자산 센터, 항주 위 에 둘 리 센터 등 을 통 해 매 번 인수 하기 전에 모두 바 텀 자산 재 편 을 해 야 한다.자산 가치 의 최대 화 를 실현 하기 위해 모든 항목 의 자산 재 편 방식 이 다르다. 항 저 우 프로젝트 는 내륙 에서 자산 재 편 을 하고 우 한, 상하 이 프로젝트 는 해외 에서 구조 재 편 을 한다. 광저우 IFC 는 증자 확 주 모델 을 채택 하고 현재 까지 국비 가 프로젝트 의 1% 를 차지한다.

주목 할 점 은 홍콩 부동산 펀드 가 영원히 신탁 되 지만 내륙 4 월 에 제정 한 조례 에서 내륙 REITS 는 15 - 20 년 의 신탁 기한 을 규정 했다.이들 은 재무 보고서 에서 서로 다른 양상 을 보인다.영원히 신탁 관 리 를 하 는 것 은 주식 이 고 기한 이 있 는 신탁 관 리 는 채무 이다.이 때문에 내륙 REITS 조례 는 '기한 을 연기 할 수 있다' 는 말 을 덧 붙 여 내륙 REITS 의 자산 에 대해 해결 경 로 를 열 었 다.

위 에 슈 방 이 15 년 동안 의 발전 과정 을 돌 이 켜 보면 위 에 슈 방 은 내륙 REITS 시장의 발전 에 많은 시사 점 을 주 었 다.21 세기 경제 보도 기 자 는 내륙 에서 REITS 시행 조례 를 공모 한 동의 서 를 감독 진 에 의 해 의사 일정 이 제시 되 었 다 는 것 을 단독으로 알 게 되 었 다.현재 감독 진 은 업계 인사 들 의 피드백 을 받 아들 일 때 이 몇 가지 내용 에 대해 높 은 관심 을 가진다. 첫째, 조직 관리, 첫째, 입법 과 감독 이다. 홍콩 부동산 투자 신탁 기금 의 수칙 은 이미 6 판 까지 수정 되 었 고 내륙 에 전문 적 인 부동산 기금 법 이 제정 되 지 않 았 다. 둘째, 홍콩 증권 감독 위원 회 는 상장 부동산 에 대해 직접 규 제 를 하고 전문 적 인 부동산 신탁 을 설치 했다.기금 위원 회 는 이 를 위해 전문 적 인 의견 을 제 공 했 고 내 부 는 증권 감독 위원회, 거래소, 발전 개혁 위원회, 그리고 다른 관련 부서, 예 를 들 어 세무, 은행 등 이 공모 REITS 의 심사 에 참여 하면 통제 효율 에 차이 가 있 을 것 이다.

일상적인 운영 에 있어 위 에 슈 방 은 홍콩 증권 감독 위원회 의 인정 을 받 은 '규정 에 맞 는 수첩' 에 따라 규 제 를 하고 운영 한다.임 덕 량 은 주석 과 CEO 이지 만 매 뉴 얼 에 따라 신탁 인 회 풍 기구 신탁 (아시아) 유한 공사 의 엄격 한 감독 을 동시에 받 아야 한다 고 밝 혔 다.신탁 인 은 규정 에 부합 되 는 수첩 에 따라 관리자 가 경영, 투자, 융자 등 분야 에서 활동 하 는 것 이 감독 요구 와 신탁 계약 의 규정 에 부합 되 는 지 감찰 한다.위 에 슈 방 탁 을 참조 하여 내륙 감독 층 의 의사 소통 이 내륙 REITS 동업 자 를 복제 하여 이런 '규정 에 맞 는 수첩' 을 바탕 으로 감독 체 제 를 설립 하 게 하 는 지 여 부 를 말한다.

홍콩 에 상장 한 REITs 의 경우 펀드 관리 자 는 반드시 카드 를 가지 고 경영 해 야 한다. 신탁 기금 은 홍콩 증권 감독 위원회 가 자산 관리 9 호 를 발급 해 야 신탁 상장 을 할 수 있다.이에 따라 임 덕 량 은 내륙 감독 진 을 제안 하고, 내륙 에 도 이런 간판 이 있어 업계 자율 을 촉진 해 야 한다.

그 밖 에 홍콩 REITS 의 발전 속도 가 상대 적 으로 빠르다.2005 년 에 영 전, 홍 부 산업 신탁, 위 수 방 탁 이 공동으로 상장 한 것 은 상징적 인 사건 이 었 다.

2020 년 6 월 9 일 에 홍콩 증권 감독 위원 회 는 (즉 REIT 코드) 의 건의 수정 에 대해 2 개 월 동안 대중 상담 을 실시 했다.수칙 개정 이 가장 주 목 받 는 것 도 상업 부동산 신탁 기금 에 가장 큰 영향 을 미 칠 것 으로 예상 되 는 것 은 부동산 투자 신탁 이 소수 권익 부동산 에 투자 하 는 것 을 허용 하 는 동시에 대출 한도액 을 늘 리 는 것 을 허용 하고 부동산 투자 신탁 기금 의 대출 한도액 을 자산 총액 의 45% 에서 50% 로 늘 리 는 것 이다.

11 월 27 일 에 홍콩 증권 감독 위원 회 는 을 수정 하 겠 다 고 발 표 했 고 관련 건 의 를 받 아들 여 특정한 규정 의 적용 범위 에 대해 정리 하고 수정 했다. 최근 에 홍콩 행정 장관 인 임 월 아의 제4 부 와 홍콩 증권 감독 위원 회 는 모두 REITS 상장 의 투자 유연성 에 대해 관련 된 반응 을 보 여 내륙 부동산 기업 의 신탁 을 받 았 다.상장 은 더 많은 기 회 를 제공 했다.

통계 에 따 르 면 현재 홍콩 에 상장 한 REITs 는 11 마리 가 있 고 총 자산 은 5100 억 홍콩 달러 가 넘 으 며 시가 가 약 2100 억 홍콩 달러 이 고 내륙 자산 을 포함 한 REITs 는 6 마리 가 있다.싱가포르, 도 쿄, 뉴욕 에 비해 REITS 의 수량 은 각각 43 마리, 62 마리 와 78 마리 이 고 홍콩 REITS 시장 규 모 는 아직도 큰 향상 공간 이 있다.

비 즈 니스 + 부동산 + 금융 3 대 속성 융합

최근 에 상업 부동산 이 REITS 에 대한 관심 도가 높 아 진 것 은 상업 부동산 이 변 화 를 겪 었 기 때 문 입 니 다. 이것 은 토 목 촬영 규칙 의 변화, 토지 양도 시 자체 지분 비율 이 높 아 지 는 것 과 관련 이 있 습 니 다.처음에 개발 상 들 은 모두 상업 프로젝트 를 전체적으로 양도 하거나 분 양 하 는 것 을 선 택 했 지만 이렇게 하면 융자 방식 과 경로 가 제한 된다.그래서 금융시장 에 REITS 제품 이 등장 했다.내륙 공모 REITs 는 주택 과 상업 부동산 을 아직 개방 하지 않 았 고 시장 에서 REITs 개념 제품, 즉 자산 증권 화 를 매개체 로 하 는 류 REITs 이다.

작년 말 에 전 세계 REITS 시장 규 모 는 이미 2 조 달러 를 넘 었 다.상업 부동산의 측면 에서 볼 때, REITS 형식 은 이미 상업 부동산 의 주요 보유 형태 중 하나 가 되 었 다.

2005 년 에 위 에 슈 부동산 은 최초 로 BVI 구조 아래 의 광저우 백마 빌딩, 웨 이 둘 리 광장, 도시 건축 빌딩, 자산 광장 등 네 가지 부동산 을 선정 하여 이안 회 사 를 설립 한 다음 에 지분 양도 방식 으로 독립 적 으로 위탁 을 받 아 기초 자산 을 판매 하려 는 회 사 를 주입 하여 최종 적 으로 신탁 계획 의 구조 설정 을 실현 했다.

내륙 의 다른 상업 부동산 개발 업 체, 예 를 들 어 뉴 타 운 홀딩 스, 보 룡 부동산, 화 윤, 인 력 등 상업 개발 모델 은 아직도 규 모 를 위주 로 하고 그 중에서 포장 상업 업 무 를 상장 하려 고 한다.그러나 업 계 는 위 에 슈 부동산 신탁 의 모델 에 주목 하고 조직 구조 에 있어 조정 을 하기 시작 했다. 내부 에서 재 구성 업 무 를 분리 하고 자산 가치 의 최대 화 를 강조 했다.

21 세기 경제 보도 기 자 는 올해 말 내년 초 에 한 마리 의 내 주택 신탁 이 상장 된다 는 것 을 단독으로 알 았 다.

화 타이 증권 의 한 연구 보고서 에 따 르 면 상업 속성 에 대응 하 는 현금 유입, 현금 을 가지 고 유 입 된 은행 경영 성 대출, 그리고 CMBS 등 제품 을 포함한다. 부동산 속성 에 대응 하 는 현금 화 모델 은 분 양, 그리고 주변 부동산 가격 의 상승 등 요소 로 인 한 부동산 평가 절상 을 포함한다. 금융 속성 은 성숙 한 프로젝트 의 전체 판매 와 잠재 적 인 증 거 를 포함한다.기회.

홍콩 상장 REIT 로 서 위 에 슈 부동산 은 '부동산 + 펀드' 더 블 플랫폼 의 상호작용 과 외부 인 수 를 통 해 상업 속성, 부동산 속성 과 금융 속성 을 융합 시 키 는 세 가지 현금 화 모델 을 통 해 총 자산 이 45 억 위안 에서 360 억 위안 으로 비약 적 인 성장 을 이 루 었 다.

2012 년 에 위 에 슈 부동산 은 134.4 억 위안 으로 서 탑 을 인수 하 자 위 에 슈 부동산 은 약 45 억 위안 의 은행 대출 을 줄 였 고 현금 은 약 40 억 위안 에 유입 되 었 다.이번 거래 는 위 에 슈 부동산 의 유동 자금 상황 을 개선 했다. 위 에 슈 부동산 은 그 당시 에 부동산 규 모 를 관리 하고 평가 한 가치 도 200 억 계단 으로 올 라 가 비약 적 인 성장 을 이 루 었 다.광저우 국제 금융 센터 가 펀드 를 주입 한 지 7 년 동안 그의 영업 수익 은 2012 년 의 1.7 억 에서 11.33 억 홍콩 달러 로 급증 했다. 2020 년 6 월 까지 프로젝트 평가 치 는 188.31 억 위안 에 달 했 고 매입 가격 보다 40.1% 증가 했다. 2020 년 상반기 에 금 리 를 낮 추 는 주기 에 혜택 을 받 았 고 월 수 주택 위탁 은 합 리 적 인 융자 구조 와 환율 과 금 리 를 유지 하 며 시장 이 불안정 하여 펀드 실적 에 대한 충격 을 주 었 다.장 금 리 하락 추세, 전체 융자 비용 은 3.1.3% 로 떨 어 졌 다.

12 년 만 에 외자 권토중래.

위 에 슈 팡 토 는 2013 년 에 처음으로 세계 등급 평가 기구 인 스 탠 더 드 와 무 디 투자 등급 평 가 를 받 았 고 2015 년 에 처음으로 '항 생 종합 지수' 에 포함 되 었 으 며 '홍콩 항 생 지속 가능 한 발전 기업 지수' 에 들 어 갔다. 해외 펀드 는 위 에 슈 팡 토 가 순수 하 게 내륙 자산 을 만 드 는 신탁 기금 에 관심 을 가지 기 시 작 했 고 위 에 슈 부동산 과 합작 하여 인수 합병 을 모색 하기 시작 했다.수익 률 측면 에서 볼 때 국내 상업 부동산 에 대한 해외 펀드 의 투자 모델 도 바 뀌 고 있다.유럽 의 자금 은 추 세 를 보고 위안 화 자산, 환율, 임대료 수익, 자산 수익 등 지 표를 본다.

21 세기 경제 보도 기 자 는 11 월 이후 많은 해외 펀드 임 원 들 이 직접 상하 이, 베 이 징, 광저우, 선전 등 일 선 도시 에 가서 프로젝트 를 고찰 하고 오 피 스 텔 을 위주 로 한 다 는 것 을 알 게 되 었 다.이에 대응 하 는 것 은 상하 이 루 쟈 입 상권 에서 최근 에 두 개의 오 피 스 텔 을 판 매 했 는데 그 중 하 나 는 싱가포르 정부 투자 회사 (GIC) 가 가지 고 있 고 우방 보험 (AIA) 이 가지 고 있 는 동아 은행 빌딩 도 모두 10 층 오 피 스 텔 을 포장 판매 했다.

불완전한 통계 에 따 르 면 전염병 발생 후 전체 상해 상권 오 피 스 텔 의 임대료 가 20 - 25% 하락 했다.하반기 에 연합 사무 브랜드 인 Wework 는 보 강 빌딩 의 전체 건물 을 임대 하고 건축 면적 은 모두 7 만 5000 평방미터 이다.6 월 에 도 웹 워 크 가 임대 차 를 환불 할 계획 이 있다 는 소문 이 돌 았 다.

한 업계 인사 에 따 르 면 외국 펀드 의 임 원 들 은 14 일 동안 격 리 된 시간 비용 을 지불 할 지 언 정 내륙 으로 가서 프로젝트 를 고찰 해 야 한다 고 주장 했다. 이 를 통 해 외국 자본 이 국내 상업 부동산 에 대한 관심 이 다시 불 거 진 것 을 알 수 있다.내년 2, 3 분기 에는 국내 일 선 도시, 특히 상하 이의 대량 거래 성 공률 이 높 아 질 것 으로 예상 된다.

임 덕 량 은 외국 자본 이 국내 상업 부동산 을 인수 한 것 은 2008 년 이 라 고 지적 했다.12 년 만 에 외국 자본 이 다시 돌 아 왔 는데 두 가지 이유 가 있다. 첫째, 자산 가치 와 금 리 수준 과 관련 되 고 현재 외국 금 리 는 12 년 동안 낮은 수준 에 있 으 며 둘째, 인민폐 의 평가 절상 이다.외국 자본 이 이때 중국 에 들 어가 투자 하면 레버 리 지 역할 이 크 고 회계 보고서 도 보기 좋 으 며 동력 도 바로 여기에 있다.이렇게 모 르 는 사이 에 위 에 슈 방 에 대한 부담 감 이 생 겼 지만 임 덕 량 은 자신 감 이 넘 쳤 다. 위 에 슈 방 은 '개발 + 운영 + 금융' 의 전 체인 자산 관 리 를 관통 하 는 비장의 카드 로 '그들 은 마지막 에 우리 에 게 관 리 를 받 을 수도 있다' 고 자신 했다.

외자 가 이번에 대만 지역 을 선 호 하 다.2017 년 3 월 에 광 둥 항, 호주, 대만 건설 은 처음으로 중국 정부의 업무 보고 서 를 기 록 했 고 국가 전략 으로 상 승 했 습 니 다. 이번 해 에 광 저 우 는 2010 년 에 만 억 을 돌파 한 후에 '2 만 억 클럽' 에 들 어 갔 고 경제 총량 은 전 세계 도시 TOP 20 반 열 에 들 어 갔습니다.

비 말 웨 이 중국, 회 풍, 홍콩 상공회 의 소 는 중국 내륙, 홍콩 과 마카오 에서 온 기업 임 원 747 명 을 대상 으로 조 사 를 실시 했다. 그들 은 금융 서비스, 전문 서비스, 제조 업, 무역 과 물류, 기술 과 혁신, 부동산, 소매 등 업계 에서 왔 다.조사 보고서 에 따 르 면 절반 이 넘 는 회 사 는 2022 년 까지 업 무 를 대만 지역 으로 확대 할 계획 이 며, 이 중 본 사 는 대만 9 개 내륙 도시 에 있 는 기업 으로 61% 에 달 하 는 것 으로 나 타 났 다.

자산 가치 와 위험 에 저항 하 는 능력 을 보면 위 에 슈 팡 토 는 앞으로 도 광 둥 항, 호주, 대만 지역 을 계속 깊이 갈 것 이다. 중국 핵심 도시 의 일 선 과 신 일 선 핵심 구역 의 질 좋 은 오 피 스 텔 프로젝트 에 중심 을 두 고 시장 변동 에 저항 하 는 능력 을 강화 하여 중국 경제 에 가장 활력 이 있 는 경제 지대 에 대한 전략 적 깊이 있 는 구 조 를 실현 할 것 이다.

월 수 방 탁 의 기회 와 도전.

상장 15 년 동안 위 에 슈 부동산 은 이 기간 에 돌 파 를 완성 할 수 있다. 위 에 슈 부동산 과 '부동산 + 펀드' 더 블 플랫폼 상호작용 모델 을 구축 하고 '투자 개발 + 상업 운영 + 금융 화 퇴출' 의 상업 적 폐 환 을 형성 했다. 즉, '투입, 운영, 탈퇴, 생산, 재 투입' 의 완전한 체인 이다.

금 을 운송 하 는 모델 에서 '부동산 제품' 과 '부동산 금융 제품' 두 개의 포트 사이 의 자산, 자금 이동 이 라 고 쉽게 볼 수 있 고 월 수 부동산 과 월 수 부동산 에 대응 된다.전략 적 으로 이것 은 경 자산 운영 을 핵심 으로 하고 상업 부동산의 서로 다른 시간 대 에 자산 을 다양한 플랫폼 에 주입 하여 각종 투자 자의 투자 선 호 를 만족 시 키 는 동시에 전체적인 융자 원 가 를 낮 추고 자산 가 치 를 최대 화 하 는 것 이다.

쌍방의 이러한 합작 모델 은 투자 한 자산 이 프로젝트 의 소유권 이 뚜렷 하고 성숙 한 경영 모델 과 시장 화 운영 능력 등 요 구 를 충족 시 켰 다.위 에 슈 부동산 에 있어 이것 은 질 적 인 성장 이다. 바로 새로 추 가 된 양질 의 자산 은 프로젝트 의 소유권 이 뚜렷 하고 성숙 한 경영 모델 과 시장 화 운영 능력 등 요 구 를 만족 시 켜 야 한다.

현재 위 에 슈 부동산 은 위 에 슈 부동산 이 38.4% 의 권익 을 가지 고 있 으 며 지분 비례 는 30% - 40% 사이 에 유지 되 고 있다.관계자 에 따 르 면 위 에 슈 팡 은 최근 이나 홍콩 주 시장 에서 새로운 움직임 을 보이 고 있다.

경영 향상, 자산 향상 과 재무 향상 은 위 에 슈 부동산 자산 관리의 3 대 '법보' 이다.오 피 스 텔 운영 의 경우 임 덕 량 은 프로젝트 세입 자의 구조 조정 이 주변의 산업 특성 과 결합 되 어야 한다 고 주장 했다.2015 년 에 위 에 슈 팡 토 가 케 레 에 게 서 상하 이 푸 둥 죽 원 의 위 에 슈 빌딩 (원래 이름 은 '홍 가 빌딩') 을 인수 한 후에 상하 이 증권거래소 계획 에 따라 '작은 육가 입' 이 라 고 불 리 는 죽 원 지역 을 이전 하고 상하 이 푸 둥 죽 원 이 자유 무역 지대 에 들 어 가 는 데 가 져 온 산업 기 회 를 깊이 있 게 조사 한 다음 에 홍콩 거래 광장 을 대상 으로 '성장 금융 무역 기업' 이라는 새로운 목 표를 세 웠 다.증권 과 관련 된 전문 서비스 기 구 를 중점적으로 도입 하고 프로젝트 의 제품, 서 비 스 를 전체적으로 업그레이드 한다.

월 수 아 파 트 는 매년 30% 의 고객 유동성 을 가지 고 있 으 며 세입 자 나 잠재 적 인 세입 자 와 깊이 있 게 상호작용 을 하고 부대 빌딩 이 어떤 제품 서 비 스 를 해 야 하 는 지 철저히 파악 하고 지불 능력 을 가 진 세입 자 를 계속 도입 하여 합 리 적 인 세입 자 구 조 를 만 들 고 세입 자 조정 은 바로 물 에서 도랑 까지 가 는 일이 다.임 덕 량 은 이것 이 야 말로 자산 관리의 핵심 논리 라 고 생각한다.

저항 할 수 없 는 요소 앞에서 신탁 기금 의 부동산 조합 은 위험 에 저항 하 는 능력 이 매우 중요 하 다.월 수 주택 신탁 의 경우 각 기금 단위 의 배당 수익 률 (DPU) 이 매우 높 고 월 수 주택 위탁 부동산 의 임대료 는 매년 4% 의 수익 률 을 가지 지만 해마다 6% 이상 의 이 자 를 분배 할 수 있다.

임 덕 량 은 부동산 구조 와 관련 이 있다 고 지적 했다.전염병 발생 시기 에 내륙 의 대부분 상점 들 은 상가 에 임대 료 를 면제 해 주기 때문에 수익 이 현저히 떨 어 졌 다.위 에 슈 주택 위탁 자산 조합 에서 52% 는 오 피 스 텔 이 고 그 중에서 72% 는 성숙 한 부동산 이 며 28% 는 성장 성 부동산 이다. 쇼핑 센터 의 수입 은 8% 만 차지 하고 펀드 는 2020 년 상반기 에 시장 기대 보다 실적 이 우수 하 다.

앞으로 5 년 동안 부동산 업 체 들 이 땅 을 소유 하 는 부동산 비율 이 점점 많아 지면 서 내 주택 주 는 REITS 상장 을 선택 하 는 것 이 추세 가 될 것 이다.

저장량 시대 가 도래 함 에 따라 상업 부동산 은 점차 부동산 속성 에서 상업 속성, 자본 속성 을 주목 하 는 것 으로 바 뀌 었 고 개발 상 들 은 분산 에서 정지 로 바 뀌 었 다.세 개의 붉 은 선, 레버 리 지 를 낮 추 는 바람 에 부동산 업 계 는 더욱 큰 불확실 성 에 직면 하 게 되 었 고 토지 와 금융 배당 시 대 는 이미 지 났 다.

부동산 은 자금 집약 형 산업 이기 때문에 투자 주기 가 길 기 때문에 기업 은 융자 채널 을 급히 확대 해 야 하고 자산 증권 화가 이 슈 가 되 었 다.데 이 드 량 은행 의 통계 에 따 르 면 2019 년 에 내륙 상업 부동산 자산 증권 화 시장 은 전년 도 에 이 어 신속 한 발전 추 세 를 보 였 고 모두 81 개의 제품 을 발 행 했 으 며 발행 규 모 는 155.8 억 위안 에 달 했 고 동기 대비 42.1%, 36.3% 증가 했다.

위 에 슈 부동산 신탁 의 확장 기회 와 도전 은 모두 외국 펀드 에 있다. 외국 펀드 앞에서 위 에 슈 부동산 신탁 의 핵심 경 쟁 력 은 삼위일체 의 관리 모델 을 제외 하고 이자 분파 의 안정성 도 있다.펑 보 에 따 르 면 2020 년 11 월 30 일 까지 위 에 슈 의 주택 위탁 총 시 가 는 121 억 홍콩 달러 에 달 했 고 배당금 율 은 7.32% 이 며 두 가지 데 이 터 는 모두 홍콩 11 마리 의 REITS 선두 에 있다.

REITS 관문 이 열 리 면서 앞으로 양질 의 자산 도 공급 이 수 요 를 따 르 지 못 하 는 상황 이 나타 나 고 양질 의 자산 난 이 발생 할 것 이다.그리고 설립 된 지 15 년 이 되 는 위 에 슈 방 은 질 좋 은 바 텀 자산 과 특유 한 비 즈 니스 모델 로 투자 자 들 의 주목 을 받 을 것 이다.이런 자산 조합, 펀드 리 스 크 통제 모델 은 현재 의 열풍 에서 어느 정도 참고 의 미 를 가진다.

 

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임 덕 량 의 '비장의 무기': '삼위일체' 운영 규모 천장 돌파

상업 부동산의 많은 업 태 중에서 어떤 제품 이 경제 주 기 를 안정 적 으로 통과 하고 전염병 발생 시기 에 먼저 회복 할 수 있 습 니까?임 덕 량 의 답 은: 써 라