Billion De Dettes "Trois Lignes Rouges" Et "Cinq Prêts Immobiliers" Les Entreprises Immobilières Saisissent La Fenêtre De Financement De L'Année D'Ouverture

En janvier de cette année, les entreprises immobilières ont prévu d'émettre plus de 150 milliards de yuans d'obligations au pays et à l'étranger, soit près du Sommet de l'année dernière.

2020 reste la « meilleure année » du marché immobilier.Même sous la contrainte de nouvelles règles telles que les « trois lignes rouges », l'échelle du marché immobilier atteindra un nouveau sommet en 2020.Selon le Bureau national de statistique, les ventes nationales de logements commerciaux en 2020 se sont élevées à 173613,3 milliards de RMB, en hausse de 8,7%.

L'immobilier est une industrie à forte intensité de capital, dans une certaine mesure, les entreprises immobilières peuvent obtenir l'échelle du capital et le coût directement affecter leur propre voie de développement.Derrière le boom des ventes, il y a la faim et la soif de capitaux des entreprises immobilières et la dépendance des entreprises immobilières à l'égard des institutions financières.Au cours des dernières années, ils ont « innové » l'accès au financement, ce qui a stimulé la croissance et laissé derrière eux d'énormes dettes.

Selon un rapport publié récemment par Shell Research Institute, l'ampleur de la dette des entreprises immobilières arrivant à échéance en 2021 (à l'exclusion des obligations à très court terme qui seront émises en 2021) devrait dépasser 1,2 billion de yuans, en hausse de 36% d'une année sur l'autre et en hausse historique par rapport au billion de yuans.La « ligne rouge à trois voies » et le « prêt immobilier à cinq niveaux » sur le contrôle du côté financier, la pression des entreprises immobilières n'est pas négligeable.

Il est clair qu'il est particulièrement important de surmonter les difficultés actuelles en matière de service de la dette de manière stable et sûre.Par conséquent, les entreprises immobilières ont lancé une « merveille du financement » en 2021. Selon les statistiques des journalistes du rapport économique du 21ème siècle, en janvier de cette année, les entreprises immobilières au pays et à l'étranger ont prévu d'émettre plus de 150 milliards de yuans de dettes, approchant le Sommet de l'année dernière.

Le resserrement du financement de l'industrie immobilière est dû à la tendance, qui consiste simplement à « emprunter de l'argent neuf pour rembourser l'ancien » et à ne pas stimuler l'investissement et les ventes.Le signal s'approche, l'entreprise immobilière est prête?

Saisir la fenêtre de financement

Dans la fenêtre de financement de janvier de cette année, peut clairement voir "Stampede line" les entreprises immobilières ont faim de fonds.Afin d'atténuer la pression actuelle sur le Service de la dette, les entreprises immobilières ont même choisi d'émettre des obligations à taux élevé.

Un exemple en est la propriété Fuli.Le 26 janvier 2021, Fuli Real Estate a annoncé que sa filiale indirecte à part entière émettrait 500 millions de dollars américains de billets de premier rang à deux ans avec un taux d'intérêt annuel de 11,75% et que le produit serait utilisé pour refinancer la dette à moyen et à long terme arrivant à échéance dans un délai d'un an.

Les taux d'intérêt annuels sont supérieurs à 11%, ce qui est typique d'une dette à taux élevé.

Mais le capital de l'immobilier Fuli est vraiment serré, la solvabilité n'est pas optimiste.Même si les coûts sont élevés, ce n'est peut - être pas une mauvaise chose que les marchés financiers soient prêts à payer.Selon le rapport semestriel de Fuli Real Estate en 2020, à la fin du mois de juin 2020, le ratio actif - passif de Fuli, à l’exclusion des avances, était de 70,22%, le ratio de passif net était de 177%, le ratio court - dette en espèces était de 0,48 et les « trois lignes rouges» étaient toutes piétinées.

Une autre société immobilière qui a commencé cette année avec des dettes étrangères fréquentes est Jia Zhao Ye Group.Tôt le 27 janvier, Jia zhaoyie a annoncé qu'elle proposait d'émettre des billets de premier rang supplémentaires libellés en dollars américains; le 20 janvier, Jia zhaoyie a annoncé qu'elle émettrait des billets de premier rang supplémentaires de 300 millions de dollars américains arrivant à échéance en 2023, avec un taux nominal de 10875%.

Jia zhaoye est une entreprise immobilière qui s'efforce de réduire la dette.Avec l'amélioration de la situation financière, le coût de l'émission de la dette de Jia Zhao Ye a légèrement diminué.

Ce cycle de financement, emprunter de l'argent neuf pour rembourser l'ancien est la caractéristique commune des entreprises immobilières.En plus des entreprises immobilières qui marchent sur la ligne, les petites et moyennes entreprises immobilières saisissent également la fenêtre et font progresser le plan de financement au début de l'année.

Par exemple, le Groupe Yuzhou a annoncé le 5 janvier qu'il avait l'intention d'émettre 562 millions de dollars américains de billets verts de premier rang garantis arrivant à échéance en 2027 à un taux nominal de 6,35%.La société a l'intention d'utiliser le produit net principalement pour refinancer la dette étrangère existante à moyen et à long terme qui expire dans un délai d'un an.

En revanche, les principales entreprises immobilières semblent plus détendues, les nœuds de financement sont plus flexibles, les canaux de financement sont plus diversifiés et les coûts de financement ont également des avantages significatifs.

China Shipping Real Estate, une société immobilière réputée pour sa solidité, a annoncé le 18 janvier de cette année que sa filiale China Shipping Enterprise Development Group Co., Ltd. A émis la première émission de billets à moyen terme en 2021 le 13 janvier, avec un montant réel d'émission de 1,5 milliard de RMB et un taux d'intérêt d'émission de 3,35% pour une période de trois ans.

En outre, le 19 janvier, Vanke Enterprises Co., Ltd. A annoncé qu'en 2021, la société émettrait publiquement des obligations spéciales de sociétés de location de logements (phase I) à des investisseurs qualifiés, avec une échelle d'émission d'obligations ne dépassant pas 3 milliards de RMB (y compris 3 milliards de RMB) et un taux d'intérêt nominal compris entre 3,38% et 3,98%, se situant dans la fourchette la plus basse des entreprises immobilières.

Financement « inégal»

Les investisseurs ont toujours été « pauvres et riches », le passé, le présent et l'avenir.La forte dépendance des entreprises immobilières à l'égard des institutions financières est encore plus évidente, la taille des entreprises immobilières n'est souvent pas le seul facteur décisif qui détermine le coût et l'échelle du financement.

Un analyste qui ne veut pas être nommé a déclaré aux journalistes de 21st Century economic report que les entreprises immobilières ont récemment eu un financement intensif normal, qui a culminé en janvier.Mais les coûts baisseront un peu à court terme, mais à long terme, bien que les investisseurs aient toutes sortes de préférences bizarres, mais principalement en fonction du phénomène du marché des capitaux et des notations.

Prenons l'exemple d'Evergrande Real Estate, une société immobilière établie depuis de nombreuses années dans Top3, dont les coûts de financement sont élevés parce que sa dette est plus importante que celle de ses pairs et que le coût de la dette en dollars américains d'Evergrande est resté d'environ 10% ou plus au cours de ces années.

CITIC Securities a également indiqué dans un récent rapport de recherche que les conditions de financement des différentes entreprises de l'industrie étaient différentes en raison de la concentration des prêts immobiliers et de la gestion des « trois lignes rouges ».

« en raison de l'abondance des liquidités à l'étranger, les engagements à l'étranger des entreprises continueront d'allonger la durée et de réduire les coûts.Mais le coût du capital intérieur ne diminuera pas trop rapidement.Bien que l'effet de levier de nombreuses entreprises ait diminué à des degrés divers, on s'attend à ce que la plupart des entreprises ayant des coûts de capital élevés aient encore du mal à réduire sensiblement leurs coûts de capital en raison de l'investissement global limité.La pénurie d'actifs disponibles à l'intérieur et à l'extérieur du pays a encore réduit le coût en capital d'une partie des entreprises de haute qualité.

Sous la nouvelle règle du financement, le financement à lui seul n'est évidemment pas la solution optimale.Le Centre de recherche Kerry estime que la réduction de l'effet de levier financier des entreprises immobilières sera le thème principal, à l'avenir, le financement des entreprises immobilières sera principalement axé sur l'emprunt de nouveaux et de vieux, la croissance du financement ou la baisse.Les « trois lignes rouges » pousseront les entreprises immobilières à améliorer leurs capacités de production et d'exploitation, à réduire leur dépendance à l'égard du financement, à améliorer la décentralisation des projets et à accélérer le cycle de développement.

Dans ce contexte, les entreprises immobilières devraient « vivre selon leurs moyens ».« l'achat de terrains est la plus grande dépense des entreprises immobilières et ralentira légèrement; les flux de trésorerie sont des fonds sans coût et les promotions augmenteront de façon appropriée.Un dirigeant principal des finances top20, qui ne veut pas être nommé, souligne.