成長減速と利益成長の生存の戦い

疫病の影響を受けたのか、今年はほとんどの住宅企業の年報の発表が例年より少し遅くなりました。

現在発表されている不動産企業の年報では不完全な分析を行い、2019年に大多数の不動産企業の規模の伸びが鈍化した。利益を得るために、市場の配置は徐々に去化率の高い長江デルタ地区に転向してきた。

2019年不動産の百強企業の営業収入と純利益は増加傾向を維持し、成長率は前年よりやや減速し、収益力は小幅に引き下げられた。「高回転」で知られる首先の不動産企業、碧桂園（02007.HK）も、成長の減速が迫られている。3月27日、碧桂園は2019年の財政報告を発表し、その年の権益売上高は約5522億元で、前年同期比10.0%増、成長率は2018年より21ポイント遅くなりました。重兵布局長の三角形化率が高い地域の複数の不動産企業は、同様に販売の伸びが鈍化し、中国（03301.HK）の契約販売が1413.17億元に達し、前年比15.94%増となり、2018年73%の伸びが大幅に鈍化した。旭輝グループ（00884.HK）の2019年の販売台数は約30%下落した。

複数の不動産企業の管理層の見方を総合して、2019年にバランスのとれた規模、利益とてこを調整することによって、規模の増速と利潤の低下が現れました。

今は多くの不利な要素が重なって、不動産企業は経営試験を受けることになります。

疫病の影響を受けたのか、今年はほとんどの住宅企業の年報の発表が例年より少し遅くなりました。宋文輝撮影

短期キャッシュフローリスク急増

疫病の影響で最近はドル指数が大幅に上昇し、一部の海外債務の比率が高い住宅企業の債務返済圧力が高まる可能性がある。

3月以来、国際金融市場の激しい変動に伴い、中国系の不動産企業のドル債の発行は明らかに減少しました。データによると、3月1日から20日までの住宅企業のドル債の累計発行額は355.1億元で、前年同期の41.3%だけです。1月の不動産企業のドル債の発行が大幅に伸びたため、3月20日現在、不動産企業のドル債の合計発行規模は1906億元に達し、そのうちの1月の発行規模は65.4%を占めています。

3月6日前、中国の疫病のコントロールが効いたため、中国系企業のドル債は海外ファンドから避難資産とみなされました。しかし、先週の金融市場の「ドル不足」が深刻化したことに伴い、国内の不動産企業の高収益ドル債は巨大な投げ売りブームに陥っています。

データによると、先週のIBOXX中国の高収益指数は7.5%下落し、高収益不動産指数はさらに9.3%下落した。信用格付けはBとBBの間の国内不動産企業のドル債価格の平均下落率が10%を超えています。その中で、中駿、禹州、華夏の幸福などの国内不動産企業のドル債は今週の下落率が更に20%を超えました。

複数の不動産企業の幹部も業績会でドル債の買い戻しを検討すると表明しました。一方、第1四半期には、不動産企業の海外融資が増加し、2020年の満期圧力がある程度緩和される。例えば、弘陽不動産（01996.HK）は今年1月に初めて7000万ドルの商業銀行クラブから融資を受けました。

3月26日、市場のうわさによると、恒大（03333.HK）は20億ドルの債券の買い戻しを開始します。先週、恒大は16億ドルの海外債を前倒ししました。

大規模な不動産企業と同様に短期資金リスクが発生したのは急速な成長段階にある中小企業で、例えば弘陽不動産の現金短債比は0.7である。

一部は2019年に販売の伸びが落ちた不動産企業で、逆に「現金が王」となっています。2019年末までに、旭輝の現金残高は576億元で、一年以内に満期になる短期債の比率は20.4%しかなく、現金短期債は2.7倍になり、今年の市場変動に対応する十分な財務弾力性がある。対照的に、信用を融解する中国の現金短債の比率は1.38である。中央企業の中国金茂（000817.HK）にしても、2019年の現金短期債は0.64しかない。

戦略を調整して生存を求める

今年は持ち場の窓口期間、買収の機会が現れましたが、不動産企業は慎重になり、多くの不動産企業は慎重に土地を取って、レバーを下げて、利潤を保つことを表明しました。

資本市場に今年の販売の重さをアピールするためか、各不動産企業のマーケティングリーダーがそれぞれ業績会に出演しています。弘陽不動産（01996.HK）聯席総裁の袁春氏によると、今年は45%から50%を投資に使い、業界の平均水準を超える将来の成長率を確保するという。旭輝ホールディングス（00884.HK）高級副総裁、江蘇地域集団総裁の王鳳友氏が旭輝の地域集団化戦略効果に言及した際、江蘇旭輝氏を例に挙げている。2019年6月末に、江蘇旭輝と南京旭輝、徐州旭輝支社が統合された後、江蘇の区域集団が形成されました。統合後の2019年の売上高は350億元を達成し、旭輝グループの最初の売上高は350億元を超え、返済額は300億元を超えるグループを実現しました。

3月25日、蘇州の土は4枚の地塊を撮影して123.7億元を撮影して、企業を撮影することから見にきて、どんな策略の考慮に関わらず、蘇州は2線あるいは新しい第一線の都市としてとって、多い不動産企業の配置の重点になります。つまり、不動産企業の投資戦略は変わりつつあります。現在長江デルタ全域で深く耕している不動産企業は主に第二線に力を入れ始めました。特に第二線都市は、第三四線都市配置を主とする不動産企業も第二線に回帰し始めました。特に投資が比較的安全な第二線都市です。

同戦略グループの首席アナリスト、張雄雄氏は、撮影に参加した企業から見ると、全体としてはこのような四つの種類に分けられると考えている。戦略的な倉庫補充型、戦略強化型、戦略回帰の二線型と地域深耕型。彼は一部の不動産企業の華東地区がグループのシェアの高さを占めているが、華東地区の土地備蓄が不足しているため、積極的に倉庫を補充しないと、華東地区の業績が悪化して会社全体の業績が落ち込んでしまう可能性が高いと指摘しました。中梁、新力、新鴻嘉信、弘陽などは高回転で成長しています。そして、大部分は2018年から三四線都市で積極的に配置し、急速に成長している不動産企業です。現在、大部分の三四線都市は日覆いの貨幣配置の減速、在庫の増加などの要素に直面して、販売圧力を高めています。調整の主な動作。

収益力の向上は、規模の大きい不動産企業の次のステップの重要な仕事です。旭輝ホールディングスの林峰CEOは、「旭輝はずっと収益を私達の鉄三角の中で重要な一環としています。私達の粗利益率は25%を超えています。調整後の口径は30%を超えています。核心純利益は12.6%を超えています。核心純利益は69億元で、25%伸びました。核心ROE（純利益／純資産）は24.8%で、全体の利益は2019年の年初の計画と市場予想に合います。」

旭輝は均好型企業に成長することに力を入れています。2000億円後は20%～30%の成長を維持し、負債率は減少し、25%の粗利益率は内部効率をさらに向上させる。

業界の粗利率の低下に対して、将来はコスト管理、財務費用、サプライチェーンの整合などを通じて粗利率を引き上げる。旭輝の目標は25%-30%の毛利率を維持することです。例えば、コスト管理の一つで、林峰は多元化を通じて土地を持って、財務コストを下げて実現できると考えています。現在旭輝の平均融資コストは6%で、目標は5%まで下がることです。

最近の不動産企業の立地都市選択からも、利益の追求がうかがえる。蘇州、杭州、広州、成都などの都市は必ず今年の不動産企業の第一選択の配置の重点になります。国内外の市場流動性が豊かな背景において、これらの都市の不動産市場は率先して回復して好転する可能性があります。

張宏氏は、疫病後の不動産企業の融資環境は確かに緩和された。また、現在の不動産規制は依然として不動産コントロールの限界「救済不刺激」の基本原則を守っているが、蘇州を含む中核都市の2020年の不動産規制政策はこれ以上引き締まらないに違いない。不動産企業の回転速度に影響しますが、現在の政策面でも実質的な緩和が現れています。例えば、蘇州の土地譲渡の条件があります。蘇州のような新しい第一線の都市は、すでに走れる高回転都市となっています。現在の特殊な領地「窓口期間」において、不動産企業も必ずレイアウトを急いで、今年の残りの9ヶ月の中に規模を出して、2021年と以後に利益を出します。