不動産の上場ブームを追いかけて、華潤が土地を買うライト資産の版図は初めて完成しました。

不動産の上場ラッシュは今年ますます激しくなっています。融創、恒大などの首先の不動産企業が不動産を分割して上場するつもりになった後、華潤は土地を購入しても着手しました。

8月31日、官宣の「分割可能」の5日間後、華潤公告によると、華潤万象生活有限公司（以下「華潤万象」という）はすでに香港交易所で株式募集説明書を提出しました。主な業務は不動産管理サービス、商業運営管理サービスで、これまでの公告内容と一致しています。

近年、華潤は「都市総合投資開発事業者」の位置づけを提出し、開発と運営を並行して、販売ランキングは前にあり、商業不動産賃貸収入は同業者をリードしている。

「住宅＋商業」の二重レールが運営されてから、華潤はこのモデルの潜在価値を解放したいと思い、軽資産管理部分を分割して上場しました。これは不動産株の価値と違っています。

「物管+商管」の発売

8月28日の中間業績会で、華潤の土地購入管理層は、不動産の分譲は3年前にすでに準備を始めたと発表しました。

これは公告から募集書を提出するまで、華潤の動作がなぜこんなに迅速なのかを説明できます。

株式募集書によると、2017年に華潤万象生活が正式に成立し、初期は住宅不動産管理サービスを提供することに専念し、華潤の土地購入業務需要に協力する。そして、このプラットフォームの独立性が次第に強くなり、「中国トップの不動産管理及び商業運営サービスサプライヤー」になることに力を尽くしています。

今回、華潤は不動産管理業務と商業運営管理業務を共同で上場する予定で、重要な合併動作は2020年に発生しました。

6－8月、華潤万象の生活が密集して手を出して、それぞれ集団と土地を買う手から華潤万象商業（深圳）、深圳布吉万象汇、瀘州万象汇の商業運営管理業務及び湖北潤聯の不動産を買収しました。

一連の合併動作を経て、華潤万象の上場バスケットはすでに準備されました。傘下には4つの投資持株会社、9つの不動産会社と3つの商業管理会社があります。

8月末、華潤万象は正式に港交所の門を叩いた。IFRによると、市場関係者によると、華潤万象生活は今回発売される予定で約10億ドル（約78億香港元）の資金を集めるという。

分割上場の原因について、華潤買い地総裁の李欣氏は、過去十数年の「双輪駆動」の高速発展の価値を十分に解放したいと述べた。

他の不動産企業と違って、華潤は大陸の珍しい住宅＋商業の軌道を合わせて入る不動産企業で、その不動産賃貸料収入は二年連続で百億を超えました。

不動産と商業管理を統合することは、大華潤不動産の軽資産を購入する業務と管理プラットフォームを強化し、自分の収益力を構築することを望んでいます。

華潤の土地購入にとって、分割上場もその中の重資産の開発と投資の業務を支持することができて、および新しい利潤の増加点を持ってきます。

株式募集書では、融資金額、予想市価は公表されていませんが、財務データから見ると、華潤万象はかなりの存在となります。

2020年6月30日までに、華潤万象は不動産管理サービスを提供する住宅及び商業不動産建築面積は約1.07億平方メートルで、商業運営サービスを提供するショッピングセンターの建築面積は約560万平方メートルである。

2017-2019年、華潤万象の生活成績は着実に伸び、期間内にそれぞれ31.29億元、44.32億元及び58.68億元の収入を実現し、同期の純利益はそれぞれ3.88億元、4.23億元及び3.65億元で、営収と純利益の複合年の成長率は36.8%及び-3.06%であり、業界内の平均営収と純利益の複合年の成長率はそれぞれ34.62%と37.17%である。

華潤万象の管理不動産のほとんどは親会社華潤の土地から来ています。後者の高さと束缚しています。2019年、華潤万象生活は営業収入の58.68億元を実現しました。先導住宅企業の中で万科、緑城、碧桂園、保利不動産に次ぎます。

機構報告によると、2019年の不動産会社のサービス収入から計算すると、華潤万象は第5位となります。2019年のショッピングセンター管理サービス収入から計算すると、華潤万象は第2位となります。

万象万象の未来

募集書によると、分割後、華潤の土地購入による華潤万象の持ち株比率は変わらず、依然として59.55%である。他の株式について、華潤の土地購入管理層は、上場条例の要求に基づき、土地購入株主に優先的に保証配当金を提供すると表明しました。

多くの不動産会社と同様、華潤万象は今回も香港で資本化の道を開くことを選定しました。

9月1日までに、華潤万象の生活を含め、上海に上場する予定の物管企業はすでに11社に達しています。これらの並ぶ企業の中には、華潤万象と同じように先導住宅企業がたくさんあります。例えば、中国の恒大不動産、中国傘下の融創服業務ホールディングス、世茂グループ傘下の世茂サービス、金科傘下の金科不動産などです。

実際には、今年以来、多くの大中小の不動産メーカーが次々と不動産の解体の道を開けてきました。この風潮は疫病の後で更に明らかになりました。投資家は不動産のコミュニティ管理における価値をもっと見ました。

華潤万象はこの不動産の発売ラッシュの中で、先駆者ではありません。これまで、同じく中央企業の不動産メーカーの先導旗の下で、中海不動産は2015年に早めに入港しました。不動産分野の第二の上場企業です。今までの株価は480%を超えました。保利不動産は2019年末に発売され、半年余りの株価は75%を超えました。

今年については、不動産株がより爆発的になり、恒大不動産は馬雲の雲鋒基金、馬化騰、紅杉資本、中信資本などの出資を引きつけました。

多くの不動産企業が分譲され、今年もより多くの意味を与えられました。例えば、負債の減少、恒大社長の夏海危機は中期業績会で、恒大の純負債率は不動産分譲によって約19%減少すると述べました。

2020年上半期、華潤の土地購入の純負債率は15.6ポイントから45.9%まで上昇し、まだ低い区間にあるが、分割上場しても、土地購入の貸借対照表をさらに強化することは間違いない。

未来を展望すると、弗若斯特沙利文報告によると、中国の全業態不動産管理及び商業運営サービス市場収入総額は2024年に6982億元に達する可能性があり、2019年～2024年に8.2%の複合年成長率を実現する。

華潤万象はこの発展のチャンスを見て、株式募集書の中で、未来は拡大規模を加速し、市場をリードする地位を固めると表しています。

不動産＋商業管理のモードは華潤と既存の不動産会社を区別させ、独特性を持っています。住宅の不動産の領域で、華潤のすることができるのはその他の不動産企業と同じに、親会社の資源をつないで同時に合併合併合併して拡張します；商管の領域で、華潤の商業のブランド、同じくそれに軽資産の拡張を行わせて、ブランドの管理を出力します。

李欣氏によると、今後5年間、規模の安定成長を基礎に、華潤の土地購入はショッピングセンターを中心とした商業重資産業務と商業管理、物管などの軽資産業務を引き続き強化していくという。