8月の不動産市場AB面：販売は高調節によって緊縮され、新たな販売促進潮が下準備されている。

疫病の下で、不動産は予想を超えています。

8月と前の8月には、主要住宅企業の売上高は急速に回復し、すでに前年同期の水準を上回っています。一部の都市と地域では、住宅価格の上昇が目立っています。

一方、8月以来、不動産市場の規制政策は再び緊縮され、一部の都市の購入制限が増大したことや、融資のための「三つの赤い糸」など、開発者と市場に政策面からの涼を感じさせました。

夏が過ぎて、秋が来ました。不動産市場の伝統的な金九銀十もすでに到来しており、「三つの赤い糸」がトップを押し上げ、硬性の指標が住宅企業に対して威嚇を形成している。ほとんどの不動産企業は負債を減らすために、売上高の伸びを加速させ、資金を回収しなければならない。恒大、融創、富力などの資金圧力が大きい開発者は、値下げセールを開始することを排除しない。

市場下の憂さがよみがえる

8月、真夏。初動売上高が12億元以上の熱を持続し、前半の鄭州恒大林渓郡の売上高は2億元近くに達し、鄭州網の紅盤のトップに座り続けた。

鄭州だけではないです。シンセン、広州、上海などでは、新房市場は局部的に大ヒットしています。シンセンのいくつかの新盤が発売されるとすぐに売り切れます。

主要都市の不動産市場の成約面積は引き続き高くなります。グラムの瑞データによると、8月には北京、上海、広州、深セン、済南など30の重点モニタリング都市の全体の成約面積は前年同期比22%増加し、前月比5%増加した。

8月には、4つの第一線都市の成約面積は前年同期比39%増、前月比16%増となった。北京、上海、広州市場は同30%を超えており、深センは同56%増となり、月間取引は年内最高となった。

百城の住宅価格も全体的に上昇します。中指院のデータによると、8月の新築住宅の平均価格は15605元/平方メートルで、同3.34%上昇し、前輪比は0.50%上昇した。百城中古住宅の平均価格は15331元/平方メートルで、同2.00%上昇し、前月比は0.18%上昇した。

市場のペースに従い、8月の大手不動産企業の販売実績も新たな伸びを迎えています。

一方、瑞データによると、2020年8月には、100強の不動産企業が全口径の売上高11174.7億元を実現し、同29.2%増の前月比2.8%増となった。このうち、8割近くが単月の実績を前年同期比で上回った。

注目すべきは、頭部の不動産企業の優位性が際立ち、業績の伸びが速いことである。グラムの瑞データによると、8月、10強の不動産企業の中で、緑地が前年同期比33.1%下落したほか、他の9軒の不動産企業の全口径売上高は前年同期比の伸びを実現し、業績はどんどん高くなっています。

その中で、蛇口の増加率は最大で、8月は同48.2%増加しました。世茂、保利、万科、碧桂園は増幅の第二段隊に位置して、増幅は32.8%-37.3%の間にあります。華潤の土地購入、融創のその後の増加はそれぞれ24.8%、24.1%である。中海、恒大の業績は緩やかで、増加幅はそれぞれ12.5%、6.6%である。

しかし、上半期のデータを見ると、疫病の影響で、多くの不動産企業が上半期に記録した売上高は前年同期と比べて減少したり、伸びが鈍化したりして、年間売上目標を達成するのは難しいです。

より大きな懸念と不確実性は、政策によるものである。8月の販売市場の活気に裏打ちされて、コントロールの手がすでに振られました。

8月末、無錫はコントロールの新政を打ち出して、厳しく学区の部屋を宣伝して、2軒の部屋は60%を下回らないなどの方面から着手して、不動産市場の過熱を免れます。これまで7-8月には、深圳、東莞、杭州、寧波など10以上の都市が規制強化政策を打ち出していました。

不動産企業に一番影響が大きいのは融資の新規定です。8月20日、住建部、中央銀行は万科、恒大、碧桂園、中海など12の不動産企業を集めて座談会を行い、重点住宅企業の資金監視と融資管理規則を研究し、市場うわさの新規定は「三道の赤い糸」です。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、不動産規制は比較的緩やかで、2020年上半期を過ぎており、規制の強化は避けられない。多くの不動産市場の引き締め傾向がすでに現れており、9月に30以上の都市が規制緩和政策を発表し、住宅価格の大幅な上昇は難しいという。

一方は温かい今の市場の市況で、一方はだんだん寒くなる不動産市場の緊縮政策で、開発者はこのように一喜一憂する大きい環境の下で、未来の4ヶ月の販売の戦場に向かいました。

四半期は加速していきます。

過去の中間業績会では、多くの開発者が「不動産不炒」を堅持しなければならないことを明らかにしました。企業の戦略、動作はすべてこの設計、実行に基づいています。

緊縮政策と融資の下、伝統的な「金九銀十」は今年最大の販売窓口かもしれません。

張大偉氏は、2020年の最大のリスクは依然として疫病の繰り返しであると考えています。だから、大部分のベンダにとって、更に市の周期に入るべきで、任務を9-10月に集中して、年末にラストスパートを免れます。

方正証券研究所は、「三つの赤い糸」融資の新規定が持続的に発酵していることから、不動産企業の次の経営重点はテコに入れ、融資コストを改善し、合理的に土地の貨物比を制御し、キャッシュフローの管理を強化し、販売の返済を促すことにあるという。

易居企業集団のブエウクCEOも、しばらくはレッドグレード、オレンジランクに決められた不動産企業に対しては、現在の販売ウィンドウの期限をより積極的に把握し、供給、積極的なマーケティング、収益実績を強化し、売り上げを増やして貸借対照表を改善するよう注意しています。

恒大を例にして、8ヶ月前の売上高は年間目標の56.27%を達成しましたが、最近の恒大は依然として新たなマーケティング活動を開始し、売上高を刺激し、住宅の8.3%の割引、3年間の不動産費の免除などの優遇を打ち出しました。

毎日がビルを売るいい日です。万科総裁の祝九勝も四半期には、万科は依然として急速な発展戦略を堅持し、真剣に家を売ると述べました。

今年は千億の目標を定めた吉兆産業も、下半期には供給促進を加速します。管理層によると、「下半期の全体の販売可能資源は1200億元で、販売面積は660万平方メートルで、正常化を維持すれば目標を達成できる」という。

貝殻研究院は、「金九銀十」が契約どおりにやってくると予測しています。この二ヶ月間、不動産企業の販売はさらに向上します。

国盛証券は、不動産販売は上半期の修復態勢を継続する予定だが、政策の引き締めなどの要素を受けて、今後4ヶ月間、不動産企業の全体的な販売のスピードが増したり、徐々に減速したりするとみています。

実は上半期は疫病の影響で供給のリズムが鈍化し、各不動産企業全体の業績は大きな衝撃を受けました。市場の回復に伴って、販売が向上しましたが、みんな下半期に商品を押すことに集中しています。これは市場競争が非常に激しくなることを意味しています。

たとえば恒大、今年の内部目標は8000億元の売上高を突破することです。管理職によると、下半期には約9000万平方メートルの販売量が市場に出回るという。

緑城中国董事会の張亜東主席も、緑城の下半期はまだ2700億元余りの商品価値があり、70%近くの転化率によって、約1900億元の契約販売金額があると明らかにしました。

販売の回復を加速させると同時に、方正証券は「三つの赤い線」に対応するために、融資の面から考えて、不動産企業は積極的にサプライチェーン金融、ABS、プロジェクト持分融資を開拓し、上下階に対する発言権を強化しなければならないと提案しています。企業システム内の非不動産業務の担体融資を活用し、運営資本の占用を減少させ、前払いと売掛金を減少させ、現金以外の支払比率を増加させます。重いです。