「狙撃」学区住宅：北京楼市の暗流と湧き

今年1月下旬以来、北京楼市の調整のリズムは加速し、調整の太鼓は急に力強くなった。

1月25日、北京市住宅・都市農村建設委員会の党委員会書記、主任の王飛氏は、北京市住宅建設委員会は長賃貸企業に対する厳しい監督管理を強化し、企業の資金プールと賃貸料ローンの形成を禁止すると表明した。資金が不動産市場や仲介業者による不動産売買、投機的な売買に違反していることを厳しく調査する。

1月30日、北京銀保監局は個人信用資金の不動産市場への不正流入を厳しく調査した。

同時期、市街地の住宅建設部門は何度も不動産仲介機構を約束し、継続的に検査した。一部の主要仲介機関は最近承諾書に署名し、ホットスポット地域の住宅購入頻度を下げ、「経営ローン」「頭金ローン」「消費ローン」などの違法な金融活動などに参加しない。

2月2日、北京市の多部門は文を送り、賃貸企業の行為を規範化した。

従来の一括コントロール政策とは異なり、このコントロールの方向性は明確で、条項は細かく、非常に強い操作性を持っている。内容から見ると、賃貸と中古住宅がコントロールの重点となっている。賃貸市場の規制が政策的な補完であるならば、中古住宅市場の規制は現在の市場のホットスポットに着目する。

1月以来、北京の中古住宅取引は引き続き高水準を維持し、一部のホットスポット学区の住宅取引はさらに非理性的に上昇し、一時は市場感情のパニックを引き起こした。ある業界のベテラン業者は21世紀の経済報道に対し、仲介機関が承諾書で言及した「ホットスポット地域」とは、海淀区の一部の学区住宅を指すと述べた。これまでの規制当局の仲介会社に対する約束では、学区住宅も重点としていた。

ある分析者は、北京市の「狙撃」学区住宅の背後には、長年にわたって底を築いた後の市場の昇温の暗流があると指摘した。一線のビル市全体が上昇している背景には、いくつかの需要がうごめいている。

学区房再「驚き」

西城、海淀二区は公認された北京教育の「高地」である。2020年5月、西城区は同年7月31日から複数校の区画を実施すると発表し、西城区の学区住宅取引ブームを引き起こしたこともある。その後、西城区の学区の住宅は冷え込み、多くの保護者が学位をより十分な海淀に「転戦」した。

海淀区のハチドリホーム団地では、ある不動産ブローカーが21世紀の経済報道に語った。「一流一類」に対応する中関村三小で、しかも戸型が小さく、総価格が相対的に高くないため、過去1年以上、この団地の住宅価格は2回の跳ね上がりを経験した。

40平方メートル前後の南向ワンルーム型を例にとると、2019年の年間の単価は約14万元前後で、1年後には15万元以上に上昇した。今年に入ってから、同じ住宅源の単価は16万元以上に上昇し、総価格の累計100万元前後の上昇に相当する。しかし、非常に人気があるため、現在、この団地の販売可能な住宅源は多くない。

同ブローカーによると、海淀区の一部の人気学区では、最近「一夜にして20万、30万の値上げ」があるが、一部の住宅源に限られているという。多くの所有者は価格を高く上げることはありません。帯看量は大きいが、住宅購入者も性価格比を評価するからです。

それでも住宅価格の高騰による波紋は広がっている。朝陽区のある団地のオーナーグループで、編集された動画によると、数年の横盤期を経て、さまざまな好材料が北京の住宅価格の上昇を促すという。この動画は、海淀区の学区住宅価格を含む北京の各地域の昨年以来の住宅価格の変化を示している（データの出所は不明）。

このような動画の権威性に疑問があるが、数年の厳しい規制を経て、北京の住宅価格は確かに3年以上の「横盤期」を経験したのが現実だ。この時点で、住宅価格の上昇の論理は信じられやすいように見える。

予想管理をしっかりと行うために、北京市街地の住宅建設部門は1月以来、何度も不動産仲介機構を約束し、検査し続け、「住宅の成約情報を誇張し、宣伝してはならず、販売側が勝手に見積もりを上げるよう誘導してはならず、微信モーメンツ、メディアルートで住宅購入パニック感情を製造する文章を発表してはならない」と強調した。

それと同時に、チェーンハウス、シェルなどのアプリも各団地の住宅源の歴史的な成約情報を撤去し、その中には各住宅源の取引価格が含まれている。

多くの業界関係者から見ると、海淀区の学区住宅の昇温には、教育不安、底打ち感情、疫病による海外教育の阻害、在庫不足などの要素の総合的な影響がある。しかし同時に、北京楼市全体の取引が上昇を続けている背景も無視できない。

公式データによると、2020年の全市中古住宅の成約件数は前年同期比16%増の16万9000戸で、成約の絶対水準と増加幅はいずれも2017年以来最高だった。このうち、昨年12月の成約規模は2万セットを突破した。今年1月、北京の中古住宅のネット署名は17513件で、下落したが、前年同期比104%上昇し、段階的な高値だった。

朝陽区双井区のあるマネージャーによると、2020年12月単月、その店舗の出来高はここ数年の最高を記録したという。一部の非良質住宅源の成約サイクルも明らかに短縮され、最近の価格は小幅に上昇している。

国家統計局によると、2020年12月、北京の中古住宅価格は前月比0.5%上昇し、前年同期比6.3%上昇した。

政策の高圧と様子見ムード

3年以上の横盤期を経て、北京楼市は本当に反発するのだろうか。

中原地産首席アナリストの張大偉氏は、北京のビル市の昇温は、金融政策が中性的になる背景の下で、一線のビル市全体の昇温の一部だと考えている。しかし、全体的に見ると、北京市場の熱はそれほど高くなく、全市の取引量は一時2017年以来の高位にあったが、全体でも2万セット前後だった。同時に、北京の成約熱は非常に分化しており、海淀などの少数の地域が相対的に暑いほか、その他の地域の多くは安定したばかりの中に属している。

歴史データを整理すると、昨年の北京中古住宅の取引量は段階的な高値に達したが、2016年の27万戸に比べて10万戸前後の差があることが分かった。多くのアナリストは、このような出来高が住宅価格の大幅な上昇を支えるのは難しいと考えている。

張大偉氏によると、北京楼市は昨年4四半期に底打ち感情が現れ、これは出来高の上昇を推進しただけでなく、一部の地域の住宅価格の上昇にもつながったという。しかしその後、様子見ムードが再燃し、1月の取引量は下落した。

「コントロールが最も厳しく、住宅購入が最も難しいため、北京のビル市はずっと一二線都市の中で最も安定した市場である。このような状況では、市場が高温になる可能性はあまりない」と張大偉氏は考えている。

政策コントロールの役割は確かに無視できない。早くも1月20日、海淀不動産管理局は比較的大きいチェーン家、私は私の家、麦田、中原不動産などの仲介機関を約束し、学区不動産の宣伝概念を根絶し、在庫不動産取引市場の秩序を安定させなければならないと強調した。同部門はまた、各仲介機関が住宅源の普及と仲介サービスの過程で、「学区の部屋」を理由に住宅価格や賃貸料をつり上げるなどの違反行為があったかどうかを検査した。

北京市内の2級住建部門の仲介機関に対する巡察では、「上昇にあっては必ず調べ、炒めにあっては必ずやる」という原則を打ち出したという。また、日常的な巡察の頻度を強化し、暗黙の訪問を組織し、炒め物を発見した仲介機構と人員に対して共同で処罰することを強調した。

実際、仲介機関が提案した「ホットスポット地域の部屋を見る頻度を下げる」という約束は、議論はあるが、監督管理部門の調整決意を反映している。

「経営ローン」「頭金ローン」「消費ローン」などの個人信用資金がビル市に流れていることも、北京が最近調査・処分したポイントだ。ある金融機関の仲介業者は21世紀経済報道に対し、昨年、多くの人に「消費者ローン」「経営ローン」を申請したことがあり、その中には家を買うために多くの顧客がいたと明らかにした。しかし、今年はプロセスが複雑なため、彼の業務は明らかに減少した。

多くのアナリストは、重要な風向計的意義を持つ都市として、北京のビル市は引き続きコントロールの「重点配慮」を享受し、学区の住宅を含めて住宅価格が大幅に上昇する可能性は低いと考えている。

唯一の不確定要素は新築市場にある。データによると、競合限定住宅の販売ブームが一段落するにつれ、2021年には、新たな住宅供給の主流を再び占めることになる。新築住宅の取引は北京市場の2割にすぎないが、競合住宅に限って一度北京市場の平均価格を抑えたことがあるように、これらの無価格住宅源が市場全体に価格圧力をもたらすことができるかどうかは、さらに観察する必要がある。