住宅企業の年密集している融資の背後：債務の最高峰を償うのは1.2兆債務の年内まで期限が切れることになります。

2021年の初めに、不動産企業が債務市場で密集的に融資した。1月以来、すでに30社を超えた企業が発行計画を披露し、域内の外債総規模は千億級に達しました。

この借金は年初の“フライング”の慣性を持っていますが、二つの重要な背景は無視できません。

2020年には、不動産融資管理の「三条の赤い糸」政策や、銀行業の不動産ローン集中管理制度が相次いで導入され、一定の程度で不動産企業の負債規模が制限されます。また、2021年は不動産企業の満期債務規模が最大の年となります。

シェル研究院はこのほど、2021年満期の債務規模（2021年に発行する超短期債を含まない）は1.2兆元を超え、同36%増となる見通しで、歴史的には兆元の大台を突破すると発表した。

"3つの赤い線"は、債務のストレスをカバーするために、不動産企業は、キャッシュフローの最も重要な期間を迎えます。この影響を受けて、不動産企業の持地、投資などの運営戦略はすべてある程度調整され、規模の増速も避けられなくなります。もっと長い周期から見れば、業界の発展の考え方はだんだん変わってきています。

シェル研究院はこのほど、2021年の住宅企業の満期債務規模は1.2兆元を超え、同36%の増加を見込むと発表した。IC photo

キャッシュフローの緊張は常態になります。

高额、低金利、ドル债が主となり、今回の住宅ローンの特徴となります。コストについては、緑城グループが発行した25億元の5年間の会社債の最終額面利率は3.92%にすぎない。越秀金控が発行する10億5年の会社債の額面利率引合区間は3.3%から4.3%に低い。

同じ時期に発行されたドル債は、金利も去年よりやや低かった。例えば、碧桂園が発行する12億ドルの手形は、金利が最高で3.3%しかないです。

貸付けの用途から見て、資金を補充する以外、新しく借りるのも古いのも一つの重要な考えで、一部の企業は利率の高い古い債務を比較的に安くて、周期ももっと長い新しい債務に両替します。

上海易居研究院のシンクタンクセンター総監の厳躍進氏は21世紀の経済報道によると、年初は住宅ローンの伝統的なピーク時だが、企業が政策の窓口期間をつかむ意図も明らかだ。昨年以来、不動産金融の慎重な管理制度が始まって、企業に大量の借金を抱えて発展するモデルがすでに実行されにくいことを意識させました。特に「三つの赤い糸」政策は、企業の負債規模を直接に制限します。

しかし、「三つの赤い糸」政策が全面的に実施される前に、企業は依然として比較的柔軟に債務管理を行うことができます。この借金ブームの発生には、窓口期間に「突破」する要素がある。

実際には、債務の交換によって返済期間が延び延びになり、短期の債務返済圧力の緩和にも役立つ。貝殻研究院が発表した報告によると、2018年以来、住宅企業の債務返済規模は年々急速に増加している。2021年に住宅企業の満期債務規模は12448億元に達すると予想され、同36%増となり、歴史的には兆元の大台を突破した。

借金返済のピークが来るのは、過去の借金のリズムによるものです。貝殻研究院によると、ここ5年間、住宅ローンの発行周期は3～5年に集中している。今後3～5年後には、不動産企業の実質的な質的低下が見込まれる。この間、企業のキャッシュフローは緊張状態を維持します。

十分な資金供給を維持するために、不動産企業が設定した年度融資限度額は通常、満期債務規模を上回る。しかし、上記の機関の統計によると、2018年以来、両者の差は徐々に縮小してきた。これは、販売段階から資金が得られないと、不動産企業のキャッシュフローが次第に緊張していくことを意味しています。

国家情報センターの首席経済分析師範剣平氏は最近の「第12回不動産中国フォーラム」でも、「3本の赤い糸」の中で、不動産企業に最も影響が大きいのは「現金短債比は1倍以下ではいけない」という項目で、この条項は不動産企業にキャッシュフローの余裕を保つように促します。

持分融資の比率または引き上げ

昨年から不動産金融管理が緊縮された後、不動産企業の自助行動はすでに展開されています。

北京のある上場企業の関連責任者は21世紀の経済報道に対し、会社は昨年下半期から債務の置換に着手し、一部の短期債を成長債に置き換え、それによって短い債務の規模と比率を縮小すると述べました。今年以来、この仕事は会社の重点です。

同時に、当該企業は内部統制において、「三費」の割合を低くしたり、予算を縮小したり、売上還付率を高めるなど、より細かい要求を一連提出しています。

それでも、これは企業の資金安全を保証するものではない。昨年12月の内部テストでは、同社はまだ赤い線を踏んでいます。プロモーションによって、将来市場が寒くなると、プロモーションでキャッシュフローを補充する必要がある場合、会社の傘下の優良プロジェクトは不足しているようです。そして、企業は利益が下がるリスクに直面します。

上海易居不動産研究院は、短期的に見て、プッシュ・プロモーションを加速し、積極的に回収することは依然として不動産企業の仕事の中の重要性であると指摘しています。しかし、長期的には、不動産企業の返済能力は自身の投資能力、運営能力、製品力と密接に関係しています。だから、未来はまだ企業の内功の勝負です。

金融力も重要だが、多くの回答者は、債務の買い替えが激しくなっているが、当面の「窓口期間」を失ったら、企業に残しておく余地はあまりないようだ。

58安居客不動産研究院は、将来、不動産企業に対する負債の減少やレバレッジの減少に対する要求がより明確になり、実行力もさらに強化されると考えています。特に上位の規模の高負債不動産企業に対しては、重点管理対象となります。

同機構によると、融資の中で、不動産企業の内外債の規模が著しく伸びにくいため、企業の既存のペースで発展することを保障するため、不動産企業はより多く株式融資を求め、プロジェクトの開発建設及び土地取得を保障する。したがって、将来の持分融資の割合は明らかに上昇します。

また、M&A市場も徐々に暖かくなる可能性があります。負債の減少と現金の維持のために、将来的にはM&A標的が増えてきます。

しかし、范剣平は同時に、マクロ経済と全体の貨幣政策の背景において、不動産金融に対して慎重に管理する目的は市場を安定させることであり、圧力をかけることではないと指摘しました。「三つの赤い糸」と銀行業不動産ローン集中管理制度の具体的な要求から見ると、未来の不動産融資総額のコントロールは「緊張していない」ということで、通貨政策の弾力性が非常に高く、長期的なメカニズムを通じて不動産投機問題を解決すると同時に、必要な解放に対しても引き続きサポートします。

彼は、高品質の発展に沿った新たな通貨政策の供給の傾向は、2021年に徐々に形成されると述べた。不動産業界は「十四五」の時期の発展戦略の方向に徐々に慣れてきて、「着実に前進し、急カーブしない」。