부동산 시장 통제 경쟁 속도: 3, 4 선 도시 의 집 값 상승

국경절 연 휴 를 마 친 첫날 에 서주 와 소 흥 은 각각 부동산 시장 통제 조 치 를 내 놓 아 지방정부 가 집 값 을 엄 격 히 통제 하 겠 다 는 결심 을 밝 혔 다.

10 월 9 일 저녁 에 서주 시 주 건설 국 홈 페이지 에서 을 발 표 했 는데 서주 가 주택 공급, 등록 가격 관리, 인 테 리 어 행위 와 가격 감독, 부동산 금융 정책, 판매 제한 등 여러 측면 에서 지도 정책 을 제 시 했 는데 그 중에서 '등록 가격 은 1 년 안에 조정 할 수 없다' 는 업계 에서 조정 할 수 없 는 명확 한 편지 로 여 겨 졌 다.번호.

이 동시에 소 흥 시 부동산 시장 이 지속 적 으로 건전 한 발전 조정 팀 사무실 은 을 발표 했다. 마찬가지 로 상품 의 부동산 판매 가격 에 대해 조 여 졌 다. 이미 예매 허 가 를 받 았 거나 이미 처리 한 부동산 판매 비 서 는 10 일 안에 모든 준 매 주택 공급 원 과 모든 주택 가격 을 한꺼번에 공개 해 야 하 며 신고 보다 높 으 면 안 된다.가격 을 대외 로 판매 하 다.추가 공 천 가격 이 처음 제시 한 가격 보다 높 아 서 는 안 된다 는 얘 기다.

상하 이 중원 부동산 시장 분석가 노 문 희 씨 는 이 두 도 시 는 모두 구 매 제한 대출 의 가산 점 을 사용 하지 않 고 수단 이 비교적 부 드 러 우 며 투기 조작 을 방지 하 는 업계 가 있다 고 지적 했다.이번 부동산 시장 은 상승 세 를 보이 고 장삼 각, 대만 지역 의 시장 이 상승 세 를 보 였 기 때문에 이 두 지역 의 조절 정책 의 제정 도 비교적 밀집 되 었 다. 특히 장삼 각 지역 이다.

노 문 희 는 더 나 아가 대만 구 는 주로 불 산, 동관, 주해, 심 천 이 라 고 지적 했다. 장삼 각 지역 의 경제 능력 이 강 한 작은 도시 들 이 비교적 많 고 일부 서 너 선 도시 들 은 인기 가 1 2 선 도시 보다 약 하지 않다.이에 따라 장삼 각 집 값 상승 세 는 1, 2 선 도시 에서 3, 4 선 도시 로 번 졌 다."조롱박 을 누 르 면 바가지 가 뜨 는 느낌 이 든다."노 문 희 는 상하 이 를 위주 로 하 는 도시 군 효과 가 나타 나 고 상하 이의 수요 가 많아 서 장삼 각 의 전체적인 열 이 주 삼각형 지역 보다 약간 높다 고 주장 했다.

국경절 연 휴 후 서주 와 소 흥 은 부동산 시장 통제 조 치 를 내 놓 았 다.투 그리 엔

집 값 의 상승 조짐 을 엄 격 히 통제 하 다.

이에 비해 2020 년 하반기 이후 심 천, 동관 은 연이어 '최 악의 구 매 제한' 을 맞이 하여 조절 과 통 제 력 을 강화 하여 일부 제 한 된 시장 잠재 수요 가 대만 의 다른 도시 로 넘 치 게 했다.그러나 절 후 장삼 각 서주, 소 흥 이라는 두 도시 의 조절 과 제 어 는 장삼 각 조절 속도 가 구슬 보다 빠르다 는 것 을 보 여 주 었 다.

실제로 서주 의 집 값 상승폭 은 그리 뚜렷 하지 않 지만, 올해 들 어 땅값 거래 프리미엄 이 점차 높 아 지고 있 는 것 도 서주 가 조정 정책 을 내 놓 는 것 이 위험 예방 에 치중 하 는 주요 원인 이 라 고 업계 에 서 는 보고 있다.

상하 이 중원 에서 제공 한 데이터 에 따 르 면 2019 년 9 월 부터 2020 년 8 월 까지 서주 의 거래 건수 가 약간 변동 되 었 고 거래 건수 가 8680 여 세트 에서 6584 세트 까지 떨 어 졌 으 나 거래 가격 의 변동 이 크 지 않 아 1 만 위안 / 제곱 미터 정도 유지 되 었 다.

그러나 소 흥 의 집 값 상승 은 눈 에 띄 었 다.2019 년 10 월 - 2020 년 9 월 에 소 흥 의 거래 금액 은 1331 세트 에서 1615 세트 로 올 랐 고 소 흥 의 집 값 은 17375 위안 / 제곱 미터 에서 21391 위안 / 제곱 미터 로 올 랐 다.소 흥 의 집 값 은 1 년 에 23% 올 랐 다. 현재 대부분 도시 에서 제정 한 조절 정책 에서 집 값 상승폭 에 대한 요구 가 점점 엄격 해 지고 있다. 예 를 들 어 소주 2019 년 5 월 에 조정 목 표 는 그해 집 값 상승폭 이 5% 를 넘 지 않 는 다 고 발표 했다.

중지 원 이 발표 한 올해 3 분기 100 개 도시 의 거주 지 평균 가격 을 보면 소 흥 시의 주택 지 는 평균 7526 위안 / 제곱 미터 에 달 했 고 대련, 태원, 난 닝 등 성 소재지 보다 높 을 뿐만 아니 라 남 통 이라는 공항 등 큰 이익 을 가 진 도시 보다 400 위안 / 제곱 미터 가 높다.

절강 의 한 부동산 기업 창시자 의 말 에 따 르 면 소 흥 은 지난 1 년 동안 집 값 상승폭 이 5% 를 넘 었 고 정부 가 규정 한 집 값 상승폭 보다 높 았 기 때문에 조정 을 피 할 수 없다.이 가운데 땅값 이 집 값 에 미 치 는 영향 은 분명 하 다.

한편, 사 오 싱 은 아시 안 게임, 융 항 및 대규모 철거 등 내외 요인 으로 부터 영향 을 받 아 최근 2 년 동안 시장 수요 가 비교적 높 았 다. 다른 한편, 항 저 우의 엄격 한 통제 의 영향 을 받 아 이윤 공간 이 압축 되 었 고 부동산 기업 들 은 소 흥 등 환 항 지역 으로 투자 시선 을 돌 렸 다.최근 2 년 동안, 특히 미 러 호 신 구 등 핫 이 슈 구역 은 대량의 브랜드 의 부동산 업 체 들 을 끌 어 들 여 땅 을 가 져 오 게 했 고 부동산 가격 은 이 로 인해 모두 높 아 지면 서 전 시 를 뜨 겁 게 만 들 었 다.

땅값 으로 볼 때 소 흥 은 최근 2 년 동안 토 목 촬영 이 폭발 적 이 었 고 미 러 호 신 구 의 땅값 은 계속 경신 되 었 다.정 총 리 는 업계 내 에서 우리 와 소 흥 시장 을 소통 하 는 부동산 업 체 도 늘 고 있다 고 동책 연구원 분석가 가 는 지적 했다.올해 전염병 발생 이후 '월 성구 원 진원 제약 공장 부지' 의 경매 시작 가격 은 14754 위안 / 제곱 미터 에 달 했 고 단번에 소 흥 의 경매 시작 가격 이 최고 치 를 기 록 했 으 며 최종 적 으로 21569 위안 / 제곱 미터 에 달 하 는 빌딩 가격 으로 소 흥 의 최고 치 를 기록 하여 시장 을 폭발 시 켰 다.정 총 리 는 7 월 에 사 오 싱 이 토 목 촬영 뉴 딜 정책 을 발 표 했 지만 경쟁 건설 + 프리미엄 을 35% 이내 로 통제 하 는 조 치 를 취해 토 목 촬영 열 도 를 컨트롤 했다 고 지적 했다. 그러나 우 리 는 그 후에 분 양 된 땅 덩이 가 뚜렷하게 추워 지지 않 았 다. 예 를 들 어 9 월 15 일 에 '미 러 후 신 구 대 월 로 동쪽 3 호 블록' 의 거래 가격 은 주변 지역 보다 높다.

대만 지역 에 비해 화동 지역 은 전염병 발생 이후 가장 먼저 열 기 를 회복 하 는 지역 중 하나 로 각 도시 의 토지 시장 이 모두 활발 하 다. 대부분 도시 의 주택 용지 거래 량 은 동기 대비 증가 가 뚜렷 하고 여러 도시 가 1 - 9 월 에 주택 거래 량 이 현저히 높 아 지면 서 토지 시장 경쟁 이 치열 해 졌 다.난 징, 상주 등 도시 에서 고가 가 빈번히 발생 하여 난 징 은 이로부터 '집 값 제한 땅값' 의 뉴 딜 정책 을 내 놓 았 다.같은 시간 대 에 광저우, 심 천, 샤 먼, 동관 등 주요 도시 인 1 - 9 월 에 주택 용지 의 누적 거래 규 모 는 동기 대비 큰 폭 으로 증가 했다. 주로 주택 시장의 공급 이 수 요 를 따 르 지 못 해서 정 부 는 시장 과 열 을 억제 하려 고 했다.예 를 들 어 동관 은 심 천 시장 이 뉴 딜 정책 의 압박 을 받 아 일부 수 요 는 핵심 도시 에서 동관, 혜 주 등 환 심 도시 로 흘러 가 고 동관 부동산 시장의 열풍 은 이 로 인해 새로운 상승 을 맞이 하 게 되 었 으 며 '완 구 조' 의 출범 을 초래 했다. 그러나 동관 의 새로운 조절 정책 은 주로 주택 구 매 를 제한 하고 토지 시장의 인기 도 계속 높 아 졌 다.

잇달아 규제 정책 을 내 놓 은 소 흥.

집 값 의 경우 백 도시 의 집 값 지 수 를 보면 소 흥 은 최근 4 년 동안 전년 도 동기 대비 계속 상승 세 를 유지 하고 있다. 2019 년 이후 최고 월 도 는 동기 대비 20% 가 넘 었 고 올해 1 - 8 월 에 도 대체적으로 15% 이상 이 었 다.최근 3 년 간 의 지수 상승 폭 도 올해 가장 심각 한 2 월 에 만 소폭 상승 했다.소 흥 의 집 값 은 이미 여러 해 동안 오 르 고 있다 고 말 할 수 있다.

대책 연구원 의 감 측 에 따 르 면 2019 년 11 월 에 소 흥 시 관할 구역 의 상품 주택의 평균 가격 은 처음으로 2 만 위안 / 제곱 미터 관문 을 돌 파 했 고 올해 8 월 에 2.33 만 위안 / 제곱 미터 에 달 하 는 역사적 인 최고치 에 달 했다.

장삼 각 도시 군의 굴기 에서 많은 새로운 지역 의 그림 자 를 볼 수 있다.소 흥 을 예 로 들 면 소 흥 중심 도시 의 핵심 과 생태 녹색 중심 으로 자리 잡 은 미 러 호 신 구 는 최근 2 년 동안 땅값 이 안정 적 으로 상승 하 는 단계 에 있다.최근 몇 년 동안 도시 의 주요 기능 성 시설 프로젝트 가 가속 화 되 고 집중 되 며 분 양 경영 성 토 지 는 3900 여 묘 를 완 성 했 고 약 14 평방킬로미터 지역 의 개발 과 건설 은 규 모 를 갖 추 었 으 며 현대 도시 의 핵심 블록 이 형성 되 고 있다.

2018 년 이후 미 러 호 신 구 의 토 지 는 신속히 분 양 되 었 고 급속 하 게 발전 한 도시 의 핵심 지 대 는 '밀가루 가격' 을 차례로 올 리 고 있다. 2020 년 8 월 에 영 안 부동산 이 찍 은 땅 덩이 는 건축 가격 이 1.3 만 위안 / 제곱 미터 가 넘 어서 이 지역 의 건축 가격 천장 을 새로 고 쳤 다.2019 년 에 부동산 업 체 는 미 러 호 신 구 의 투 자 를 강화 하면 서 토지의 프리미엄 율 도 점점 높 아 졌 다.2020 년 5 월, 세 무 프리미엄 57.43% 가 한 폭 의 땅 을 차지 했다.

소 흥 정부 도 이 같은 현상 에 주목 해 7 월 새 정책 이 발 표 돼 2020 년 7 월 8 일부 터 시행 된다.뉴 딜 정책 은 주로 두 가지 가 있 는데 하 나 는 주택 용지 의 가격 인상 폭 을 통제 하 는 것 이 고 다른 하 나 는 '땅값 제한 건설' 을 추진 하 는 것 이 며 최고 프리미엄 은 35% 를 넘 지 않 는 다.이 가운데 '미 러 후 신 구 주택 용지 의 연간 상승폭 은 10% 를 넘 으 면 안 된다' 고 명 확 히 규정 했다.

올해 들 어 미 러 호 신 구가 있 는 월 성 구 는 총 15 점 의 토 지 를 분 양 했 고 전체적인 분 양 가격 이 비교적 높 았 다.그 중에서 가장 높 은 빌딩 의 가격 은 2.15 만 위안 / 평방미터 에 달 하 는 땅 이다. 소 흥 금 월 부동산 유한 공사 가 경쟁 한 것 이다. 이 땅 옆 에는 상생 이 내 린 빌딩 의 가격 은 약 1.9 만 위안 / 평방미터 에 달 하 는 땅 이다.

7 월 뉴 딜 정책 이 부동산 시장 에 눈 에 띄 게 열 기 를 식 히 지 않 은 배경 에서 10 월 9 일 에 사 오 싱 이 다시 새로운 정 치 를 조정 하 는 것 을 내 놓 았 다.정 총 리 는 '땅값 제한, 재배 치 건설' 을 다시 한 번 명 확 히 하 는 동시에 집 값 에 대한 대규모 제 사 를 실시 하고 '더 블 등록' 을 채택 하 며 주택 가격 은 주변의 같은 종류의 주택 공급 원 또는 '땅값 + 원가' 요 소 를 참고 해 야 한다 고 주장 했다. 또한 '추가 판매 가격 등록 금 은 첫 번 째 등록 가격 보다 높 으 면 안 된다' 는 것 을 통 해 소 흥 의 집 값 상승폭 을 강제 적 으로 억제 해 서 는 안 된다.그 밖 에 분할 판 매 를 엄 격 히 관리 하여, 개발 상 들 이 가격 을 숨 기 고 팔 지 못 하 게 하 는 것 을 방지 하 다.

강제 적 인 가격 개입 을 통 해 소 흥 의 집 값 상승폭 은 엄 격 히 통제 되 고 미 러 호 신 구 등 중점 구역 은 일정한 시기 에 높 은 수준 을 유지 할 것 임 을 예견 할 수 있다. 그러나 일부 부대 가 부족 하고 전기 상승폭 이 비교적 큰 지역 은 가격 인하 위험 에 직면 할 것 이다.

앞에서 말 했 듯 이 업계 인사 들 은 '삼 도 홍 선' 이후 에 부동산 기업 은 프로젝트 의 상환 으로 인 한 자금 유입 에 더욱 의존 하 게 될 것 이 라 고 지적 했다. 삼 사 선 도시 지역 의 낮은 유속 프로젝트 의 가격 인하 와 판 촉 현상 이 많아 졌 고 핵심 적 인 1, 2 선 과 3 선 도시 의 질 좋 은 지역 프로젝트 는 수요 회복 의 영향 을 받 아 가격 이 더욱 높 아 지면 서 부동산 기업 의 단기 이윤 원천 이 되 었 다.

주목 할 만 한 것 은 대만 이나 장삼 각 핫 이 슈 도시 에서 모든 프로젝트 가 잘 팔 리 거나 평가 절상 되 는 것 도 아니다. 예 를 들 어 서주, 한 국영 기업 이 현지에서 개발 한 프로젝트 를 소화 하 는 것 이 매우 어렵다. 혜 주, 한 준 천 억 부동산 기업 이 개발 한 문 여 프로젝트 는 작년 에 조 절 된 후에 가격 이 계속 하락 했다.

이 밖 에 동 책 연구원 의 연구 결과 에 따 르 면 8 월 40 대 부동산 업 체 의 융자 규모 가 다시 하락 하면 서 4 분기 에 큰 폭 으로 줄 어 들 것 으로 예상 되 는 것 도 신중 해 질 수 밖 에 없다.

올해 '삼 도 홍 선' 이후 '현금 부채 비율' 은 세 가지 기준 중 하나 로 서 반드시 부동산 업 체 가 현금 흐름 에 대한 관심 을 높 일 것 이다. 그래서 판매 상환 을 가속 화하 고 상환 비율 을 높이 며 현금 흐름 을 확보 하 는 것 이 일부 부동산 업 체 의 급선무 가 될 것 이다.화 발 주식 의 경우 2019 년 과 2020 년 상반기 에 소수 주주 의 순자 산 수익 률 은 각각 1.16%, 2.44% 로 모회사 에 속 하 는 순자 산 수익 률 은 각각 7.0%, 6.4% 로 후자 가 전자 보다 훨씬 높 고 주식 실 채 문제 가 심각 하 다.영원히 계 채 는 그의 재무 보고서 에서 '자산' 으로 기록 하여 화 발의 부채 율 을 낮 추 었 다.그러나 비교적 높 은 영속 채 무 는 재무 원 가 를 올 려 귀 모 순이익 을 삼 켰 다.

부동산 시장 통제 의 측면 에서 볼 때 정 총 리 는 2020 년 에 부동산 시장 정책 이 안정 적 이 고 큰 폭 으로 완화 되 기 어 려 울 것 이 라 고 전망 했다. 전염병 상황 의 영향 을 고려 하여 최초 로 2021 년 1 분기 정책 이 완화 되 었 을 때 부동산 시장 거래 량 은 점차적으로 상승 단계 에 들 어 갈 것 이다.거래 가격 은 2021 년 하반기 에 나 급등 할 것 으로 예상 된다.